新加坡房地产投资信托基金：工业子行业：今年租金触底的可能性

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 参考编号：SG2017_0031新加坡房地产投资信托工业子行业：今年租金触底的可能性新加坡|房地产（房地产投资信托）|更新整个部门的同比入住率和租金较低；入住率环比提高该行业的租金指数已降至2012年以下水平，租金调升可能维持在负的高个位数到负的低两位数多用户工厂和仓库的租金恢复比上一季度保持负两位数，并有望在2017年保持由于新供应的冲击，工厂空间在2016年第四季度受到的打击最大2017年仓库空间的供应压力将比2016年差预计商业园区的恢复将保持平稳我们认为租金可能在2017年见底，但强调负租金调升将持续下去将工业子行业升级为“等重“对房租触底反弹感到乐观维护我们的“体重过轻“对整个S-REITs行业的看法有什么新鲜事吗？JTC最近发布了其《 2016年第四季度工业物业季度市场报告》。截至2016年第四季度的出租率2016年第三季度2016年第四季度％qoq％yoy全部工业94.393.8(0.5)(6.8)多用户工厂92.291.7(0.5)(7.7)租借 单用户工厂101.8100.9(0.9)(6.6)商业园104.2105.41.20.5仓库91.291.0(0.2)(6.4)全部工业89.1%89.5%0.4(1.1)多用户工厂87.1%87.3%0.20.1占用单用户工厂90.6%90.9%0.3(1.4)商业园81.1%83.0%1.9(1.1)仓库89.1%89.7%0.6(1.7)资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）本季度要点回归通常是负面的，再次只有少数人逆势由于供过于求的情况持续存在且需求疲软，因此整个工业房地产投资信托基金通常出现负回报。本季度正投资组合加权平均租金调升的例外情况来自腾飞房地产投资信托（A-REIT）（+ 3％）和丰树工业信托（MINT）(+2.1%). 吉宝DC REIT（KDCREIT）将其新加坡某物业的主要租约续签了五年，租金比之前的价格高出约3％。某些投资组合被重估在我们针对工业子行业的上一份报告（2016年11月11日）中，我们警告了投资组合重估损失。除了维瓦工业信托（VIT），所有其他于2016年12月结束财年的工业房地产投资信托均录得投资物业公允价值亏损。租金可能触底，但仍然是租户市场我们观察到，本季度租赁代理商发布的要价已经稳定。我们的渠道检查显示，当地仍有大量租赁活动，租金可能触底反弹。 REIT的一位首席执行官在结果发布会上证实了这一点，他们认为我们已经接近工业租金的最低水平。但是，我们确实在租金水平和租金调升之间做出了区分。我们仍然预计该行业将疲软，2017年的总逆转至少将在负数个高位区域。体重过轻指数表现（％）FSTREI返回2.65.912.5性病返回3.011.421.7FSTREIVS。性病8508007507006502016年2月16日至5月16日16年8月16年11月2017年2月FSTREI指数STI（根据基准）资料来源：PSR布隆伯格10年SGS（％）和3个月SOR（％）4.03.02.01.00.02006 2008 2010 2012 2014 2016MASB10Y指数SORF3M指数资料来源：PSR布隆伯格CFTe的Richard Leow，FRM(+65 页面1 |菲律宾证券研究MCI（P）118/10/20151M T H 3 M T H 1Y R2017年2月20日 新加坡房地产投资信托基金更新页面页2 |菲律宾证券研究（新加坡）投资行动我们已将对整体S-REITs的看法下调为“体重过轻“在我们最新的S-REIT行业报告（2017年2月6日）中。在此更新报告中，我们将工业子行业升级为“等重对今年工业租金触底的乐观情绪。我们涵盖的工业房地产投资信托评分目标价（新元）最后收盘价（新元）菲利普证券私人有限公司减少0.7300.810该出版物由菲利普证券（香港）有限公司（以下简称“ PSHK”）在香港发行，该公司由证券及期货事务监察委员会在香港许可从事受管制的活动，包括第四类受管制的活动（证券咨询）。该出版物最初是由我们的海外分支机构的分析师准备的。本文所包含的信息基于PSHK及其关联公司认为准确的来源，本出版物所包含的任何分析，预测，预测，期望和观点均基于此类信息，仅是信念的表达。本材料仅供一般发行，不希望向客户提供量身定制的投资建议，也未考虑可能收到此报告的任何个人的财务状况和目标。投资者应就本报告中讨论或推荐的任何投资或证券的适用性寻求财务建议。本报告不是（也不应解释为）在任何司法管辖区被法律上不允许在该司法管辖区进行此类业务的任何个人或公司进行证券经纪或交易的邀请。未经PSHK明确书面同意，不得全部或部分或以任何形式或方式重新分发，转发或披露本研究报告。如有任何疑问，请直接发送至foreignstock@phillip.com.hk。中性1.1501.175我们的建议并非完全基于上述定量回报范围。在做出最终建议之前，我们会考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及围绕股票的投机底蕴。积累1.7401.660香港中性0.6800.650资料来源：辉立证券研究（新加坡）缓存物流信任（缓存）– 43.1％的高负债比率是阻碍无机增长的主要特质障碍1月25日的结果报告中的“降低”评级由于供过于求，总收入有机增长的范围有限，2017财年的租金总收入仅将其到期的4.9％缓解鉴于2017年1月樟宜Districentre 3的撤资没有任何资本分配，我们预计2017财年的所有四个季度的同比DPU均将同比下降我们预测FY17E / FY18E的每单位分配收益（DPU）为6.44 / 6.91美分，比市场平均预期的7.4 / 7.4美分低13.0％/ 6.6％吉宝DC REIT（KDCREIT）–由于两项收购于2016财年完成，而一项于2017年1月完成，预计2017财年总收入将同比增长30％1月24日的业绩报告中的“中性”评级完成了对威尔士卡迪夫三个数据中心的收购；米兰，意大利和新加坡然而，这三笔收购是有代价的–在2016年11月以1,000的274优先发售方式增加单位持有人基础制定套期保值政策，以期对未来两年的预期外币计价收入进行套期保值，并不会减低存在国家风险和货币风险敞口的事实我们预测2017/2018财年的DPU为6.39 / 6.19美分，比市场平均预期的7.2 / 7.4美分低11.3％/ 16.4％丰树工业信托（MINT）–获得的火力：29.4％的资产负债率是S-REIT领域中最低的资产之一1月25日的结果报告中的“收集”评级惠普随身定制（BTS）的第一阶段已经做出贡献，CY2 CY17做出了第二阶段贡献我们注意到，在供过于求的情况下，2018财年有31％的租赁到期。 18财年到期的租赁中约有一半来自扁平工厂部分我们预测2017/18财年的DPU为11.22 / 11.34美分，与市场普遍预期的11.0 / 11.9美分基本一致土建企业空间房地产投资信托（SBREIT）–艰难的一年将回填Loyang Way物业1月25日业绩报告中的“中性”评级收购Bukit Batok Connection只是为了抵消Loyang Way空位的负面影响； Loyang Way房地产面积是投资组合价值的5.2％2016年9月，每10股优先发行1股，DPU将因较高的单位基数而下跌 新加坡房地产投资信托基金更新页面页3 |菲律宾证券研究（新加坡）我们预计2017财年所有四个季度的同比DPU均会降低我们预测FY17E / FY18E的DPU为5.47 / 4.87美分；这比市场平均预期的5.7 / 5.5美分低4.0％/ 11.5％ 新加坡房地产投资信托基金更新页面页4 |菲律宾证券研究（新加坡）89.7%JTC 2016年第4季度市场数据：入住率和租金指数图1.工业部门占用图2.工业部门租金指数94%11093%92%10591%10090%89%9589.5%88%2季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016902季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）图3.工厂占用图4.工厂租金指数96%94%92%90%多用户单用户90.9%115110105100多用户单用户108.0103.5103.8100.988%86%84%9587.3% 90852012年第四季度= 10099.491.72季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度20162季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）图5.商业园占用图6.商业园区租金指数88%10886%84%106104105.8105.4104.982%83.0% 10280%78%100982012年第四季度= 1002季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度20162季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）图7.仓库占用图8.仓库租金指数96%11094%10592%10090%9588%9086%2季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016852季度20124季度20122季度20134季度20132季度20144季度20142季度20154季度20152季度20164季度2016资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）105.0100.62012年第四季度= 10093.8105.497.22012年第四季度= 10091.0 新加坡房地产投资信托基金更新页面页5 |菲律宾证券研究（新加坡）JTC 2016年第四季度市场数据：供应管道图9.供应管线概况，截至2016年第四季度（百万平方米）1.61.41.21.00.80.60.40.20.020172018201920202021>2021资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）截至2016年第四季度的供应管道占现有库存的百分比(%)20172018201920202021>2021厂4.42.11.90.80.2-仓库9.71.00.80.5-- 商业公园0.21.2---- 产业部门5.31.81.60.70.10.0资料来源：JTC，菲利普证券研究（新加坡）制造指标图10.一月份的采购经理人指数（PMI）2017图11. 2016年12月工业生产指数535251504948201420152016201725%20%15%10%5%%-5%-10%-15%201420152016资料来源：彭博社，SIPMM，菲利普证券研究（新加坡）资料来源：彭博社，EDB，菲利普证券研究（新加坡）我们如何看待呢？与全球采购经理人指数保持一致，加快工业活动我们在之前的报告（2016年11月11日）中强调了工业活动加速增长的最初迹象。 2016年9月，采购经理人指数（PMI）