参见最后一页的免责声明页面PAGE1 共9公司名称编行业报告：房地产部门唐纳德余立峰行业报告：房地产行业+86 755 23976686基本面需要时间来恢复“中性”行业基本面恢复需时，“中性”。2014年6月17日 在18家上市开发商中，有11家的签约销售量同比下降。令人沮丧的市场环境影响了2014年1月至2014年5月上市开发商的销售。市场整合仍在继续。大型开发商正在变得越来越强大，并获得了更多的市场份额。追随者仍在努力追赶领导人。领先公司的销售超出了目标。对于追随者，我们估计他们必须在2014年下半年进一步下调ASP以提高销量。2014年下半年房屋价格下跌不可避免。1）在一线城市，更多高端产品的住房价格已经降低，以促进销售，但是刚性抵押贷款需求的释放受到严格抵押控制的影响。 2）预计一些二线和三线城市将进入去库存阶段，三线城市的房地产开发投资在2014年将继续下降。3）基纳价格竞争才刚刚开始。客户的更多选择，使竞争更加激烈。 4）严格的抵押贷款控制将继续有效，因此，房地产行业的增长将更加稳定。 维持“中性”。我们认为房地产市场尚未见最糟糕的状况，并且房地产行业的领导者将在2H2014取得更好的销售业绩并获得更高的市场份额。我们的首选是华润置地（01109 HK）。它的低离岸利率支持其在一线和二线城市核心地区商业物业的开发。充足的可售资源将在2014年下半年推动销售。18 家上市开发商中有 11 家合约销售同比下跌。悲观的市场环境影响上市开发商 2014 年一至五月的销售。市场整合持续，大型开发商将会更强并获得更多的市场份额。跟随者依然挣扎追赶行业领先者，行业领先者可能会超过的其销售目标，但追随者需要有更进一步的减价来在下半年推动销售。 下半年房价下行会不可避免，1）一线城市更多的高端住宅减价推动销售，但刚需释放受紧缩的按揭控制所影响。2）部分二线和三线城市预期会进入去库存阶段并且在三线的房地产投资会在 2014 年继续下降。3）更加激烈的价格竞争才刚开始。客户有更多的选择，价格竞争会更加激烈维持行业“中性”评级。我们相信房地产市场还没有到最坏的时候，行业领先者应在2014 年下半年会有较好的销售表现和更高的市场份额。我们的行业首选是华润置地（01109 HK）。其低廉的海外融资成本支持公司在一二线城市核心地段商业物业的发展。足够的可售资源在 2014 年下半年推动销售。评分：中性保持评级：中性 (维持)商品房新建筑面积和商品房销售同比增长商品房新开工面积与商品房销售的同比增长资料来源：中国国家统计局。公司名称Ticke科力00688（港元）20.300积累（x）6.6（x）5.3（x）4.2(%) 23.1（x）1.2(%) 2.7华润置地0110914.940积累6.95.54.417.60.93.3盼望009609.840中性5.34.83.622.40.93.1C花园020073.190积累4.33.73.421.60.97.9敏捷033835.770中性3.72.82.716.00.68.8世茂0081314.720积累5.95.44.620.91.06.0恒大033333.690中性4.13.93.627.40.99.9COGO000815.050中性3.32.72.231.70.62.5现代土地011071.230积累2.42.31.723.50.59.0平均体重中性5.74.84.022.01.04.8资料来源：国泰君安国际，彭博社。行业报告物业部门房地产行业GTJA研究国泰君安研究[R价钱评分14PER15倍市盈率1614ROE14倍134产量号股价投资评级市盈率市盈率市盈率 净资产收益率市净率股息率 参见最后一页的免责声明页面PAGE2 共9城市内的城市Monthly ASP in May 2013 (RMB/sq.m)Monthly ASP in May 2014 (RMB/sq.m)YoY Growth房屋销售和房屋价格展望2014年5月，四个一线城市和13个二线城市中的六个月平均售价下降。一线城市的均价同比降幅高于大多数城市，北京同比下降0.3％，上海同比下降8.9％，广州同比下降22.6％，深圳同比下降8.0％。一线城市的简单平均同比下降幅度为9.5％。在二线城市中，有13个城市中有6个城市同比下降。与一线城市相比，二线城市的交易建筑面积同比下降幅度较小，均价也较低。二线城市的平均均价简单的同比下降幅度仅为3.3％，但交易总建筑面积的同比下降幅度小于三线城市。在三线城市中，有4个三线城市中有2个的均价同比下降。三线城市的平均均价仅简单地同比增长了1.3％。一线城市的交易建筑面积同比下降35.0％，二线城市的建筑面积同比下降10.0％，三线城市的建筑面积同比下降27.4％。在区域销售方面，1月至5月，珠江三角洲和长江三角洲地区录得同比高双位数下降。 2014。我们监测到北京的交易建筑面积同比下降43.1％，上海的同比下降29.5％，深圳的同比下降34.5％，广州的同比下降29.2％。在二线城市中，14个城市的交易建筑面积同比下降，只有4个城市的交易建筑面积同比增长。 2014年1月至5月，十八个城市中有十一个城市的交易总建筑面积同比下降两位数。二线城市的交易建筑面积同比下降10.0％，低于一线城市的35.0％。在三线城市中，26个城市中有22个城市的交易总面积同比下降，26个城市中的21个城市的同比交易额双位数下降。然而，三线城市的同比下降幅度略低于一线城市，后者为27.4％。西部地区在2014年1月至5月期间仅同比下降7.0％。就区域销售而言，珠江三角洲，长江三角洲和环渤海地区分别同比下降31.7％，27.0％和25.1％。高均价和严格的抵押贷款控制将成为一线城市潜在买家的障碍。在二线城市，相对较低的房价，稳定的收入增长和较低的生活成本对房屋销售有利，而二线城市应具有更好的交易建筑面积。在三线城市，我们估计三线城市的去库存化将导致房价进一步下跌。 2014年下半年，三线城市的交易建筑面积可能会略有反弹。表1：2014年5月的月平均售价和同比增长1st tier citiesChineseBeijing北京19,10917,407-8.9%Guangzhou广州22,24922,175-0.3%Shanghai上海19,13114,811-22.6%Shenzhen深圳25,47923,432-8.0%简单平均2nd tier cities21,49219,456-9.5%Chengdu成都8,1938,2410.6%Tianjin天津9,84310,6538.2%Qingdao青岛9,4978,289-12.7%Changsha长沙6,0606,96014.9%Nanjing南京12,30013,0065.7%Suzhou苏州12,83711,638-9.3%Hangzhou杭州14,55117,04117.1%Harbin哈尔滨8,0098,81310.0%Nanning南宁9,1077,485-17.8%Nanchang南昌11,2317,716-31.3%Ningbo宁波12,71813,3755.2%Fuzhou福州18,70215,574-16.7%简单平均3rd tier cities10,89510,541-3.3%Zhongshan中山6,7246,059-9.9%Changzhou常州6,5767,67716.7%Wuxi无锡8,3397,987-4.2%Zhaoqing肇庆6,1266,5537.0%Taizhou泰州6,3956,334-1.0%简单平均6,8326,9221.3%Source: CRIC行业报告物业部门房地产行业2014年6月17日 参见最后一页的免责声明页面PAGE3 共9Table-2: GFA Sold in Jan-May 2014 and YoY GrowthCitiesCities inGFA Sold in Jan.-May 2013 (sq.m)GFA Sold in Jan.-May 2014 (sq.m)YoY ChineseGrowth1st tier citiesBeijing北京7,318,9485,157,957-29.5%Guangzhou广州8,215,9864,674,655-43.1%Shanghai上海4,570,7683,234,365-29.2%Shenzhen深圳1,761,0751,152,933-34.5%Sub-total2nd tier cities21,866,77714,219,910-35.0%Wuhan武汉7,634,6226,969,825-8.7%Chengdu成都6,156,9125,517,795-10.4%Tianjin天津5,121,9004,974,353-2.9%Qingdao青岛5,110,5863,911,166-23.5%Changsha长沙5,197,2643,854,656-25.8%Nanjing南京4,353,0773,119,806-28.3%Kunming昆明3,266,5124,702,01843.9%Suzhou苏州2,658,3012,354,914-11.4%Hangzhou杭州3,633,6873,005,147-17.3%Harbin哈尔滨2,743,6102,288,993-16.6%Nanning南宁2,427,8442,570,6325.9%Nanchang南昌2,019,0062,885,37642.9%Ningbo宁波1,751,8221,334,105-23.8%Dalian大连1,354,1321,041,076-23.1%Fuzhou福州1,657,9731,008,606-39.2%Shijiazhuang石家庄1,430,0541,479,9523.5%Quanzhou泉州930,997638,081-31.5%Hohhot呼和浩特623,738617,700-1.0%Sub-total3rd tier cities58,072,03752,274,201-10.0%Zhongshan中山2,646,5481,703,945-35.6%Dongguan东莞2,200,9571,585,742-28.0%Changzhou常州1,894,9581,818,446-4.0%Wuxi无锡1,938,7171,475,153-23.9%Weifang潍坊1,375,5681,036,973-24.6%Zhenjiang镇江1,863,132868,635-53.4%Baotou包头1,340,744734,969-45.2%Huizhou惠州1,210,008912,307-24.6%Jilin吉林1,039,781776,804-25.3%Haikou海口1,094,379831,576-24.0%Wenzhou温州1,045,350407,615-61.0%Beihai北海728,354945,20029.8%Langfang廊坊896,115348,594-61.1%Dongying东营861,983383,080-55.6%Lianyungang连云港705,455583,176-17.3%Changde常德705,475895,68627.0%Yangzhou扬州790,866626,323-20.8%Jiangmen江门680,016473,556-30.4%Jinhua金华665,439514,496-22.7%Zhaoqing肇庆639,088299,533-53.1%Taizhou泰州528,064449,932-14.8%Taian泰安483,003573,33918.7%Mudanjiang牡丹江455,753357,239-21.6%Anqing安庆675,399381,883-43.5%Shantou汕头463,386329,391-28.9%Yueyang