近期房地产市场政策点评：央行开始干预,商品房销售或止跌趋稳

证券研究报告：行业点评 请参阅最后一页股票评级说明和免责声明 1 房地产行业 2014年05月14日 央行开始干预 商品房销售或止跌趋稳 ——近期房地产市场政策点评 分析师：平海庆 执业证书编号：S0760511010003 E-MAIL: pinghaiqing@sxzq.com 电话：010-82190301 事件: 2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。 会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求： 一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。 二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。 三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。 四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。 五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。 评论：  表明央行对房地产市场销售下滑已引起重视：2014年春节以后，全国30个城市商品房销售呈震荡下跌趋势，2014年每周平均销售套数较2013年周均销售套数下滑超过20%，近期在房价下降预期、银行个人住房按揭贷款收紧等因素影响下，商品房销售有继续下滑趋势。在目前限购、限贷政策下，商品房市场主要需求刚性需求，而刚性需求中，首套房占比又较大。因此，目前商品上销售下滑主要反映刚性需求下降。刚性需求暂时下降并非消失，只是在受到房价下降预期和银行个人住房按揭贷款收紧，以及其他客观因素影响，购房者被动搁置，将来还要释放，如果将来再次集中释放，将会再次对房地产市场造成较大冲击，可能导致短期供不应求，房价再次大幅上涨，因此，从保持房地产市场平稳发展出发，保证首套房个人住房贷款就是保持房地产市场平稳发展。从房地产业对经济拉动作用看，尽管经济对房地产依赖性在下降，但目前环境下，国内经济保持稳定增长仍需要房地产市场平稳发展。央行此时出台该政策，表明其已开始重视房地产市场销售 证券研究报告：行业点评 请参阅最后一页股票评级说明和免责声明 2 下滑情况，旨在保持房地产市场平稳发展。而今年两会工作报告中也提到“促进房地产市场持续健康发展”。  有助于刚需释放：尽管银行受到息差收窄和不良率上升影响，放松房贷意愿较低，但我们预计在央行协调下，个人首套住房贷款政策可能会有放松，最有可能松动的是放款时间，其次是贷款利率，最不容易松动的首付比例。不论如何，这都有助于房地产市场刚需释放。  限购政策全面放松可能性不大：受经济下滑影响，近期无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州等地房地产调控政策稍有松动，这体现了分类指导的调控思想。但从全国范围看，限购全面放松可能性不大，主要有以下几点：1、与“打击投机需求、抑制投资需求、保证合理需求”指导思想不符；2、全面放松对市场冲击较大，容易引起市场大幅波动。  对房地产板块利好：1、政策有助于刚需释放，稳定上市公司业绩；2、有助于销售资金回笼，缓解上市公司资金压力。  投资标的选择：由于大中型公司与银行有良好的合作关系，因此，我们认为大中型地产公司收益较多。投资标的首选招商地产、保利地产、万科、金地集团、荣盛发展、金科股份、金融街等大中型企业。 图1：2014年商品房成交下滑较多 资料来源：山西证券研究所 证券研究报告：行业点评 请参阅最后一页股票评级说明和免责声明 3 投资评级的说明： ——报告发布后的6个月内上市公司股票涨跌幅相对同期上证指数/深证成指的涨跌幅为基准 ——股票投资评级标准： 买入： 相对强于市场表现20%以上 增持： 相对强于市场表现5～20% 中性： 相对市场表现在-5%～+5%之间波动 减持： 相对弱于市场表现5%以下 ——行业投资评级标准： 看好： 行业超越市场整体表现 中性： 行业与整体市场表现基本持平 看淡： 行业弱于整体市场表现 免责声明： 山西证券股份有限公司(以下简称“本公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本所于发布本报告当日的判断。在不同时期，本所可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司或其关联机构在法律许可的情况下可能持有或交易本报告中提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本公司在知晓范围内履行披露义务。本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。否则，本公司将保留随时追究其法律责任的权利。