普华永道中国房地产并购市场2017年中期回顾2017年9月www.pwccn.com 普华永道目录总述房地产并购市场：境内并购房地产并购市场：海外并购数据说明2 普华永道总述—中国经济的预期向好，促进房地产市场的稳步发展•2017年上半年中国经济稳步增长，“三驾马车”中固定投资（包括房地产投资）仍是GDP增长的主要驱动因素，而消费支出对经济增长的贡献达到63.4%，同时外需明显回稳，现在是内外需求联动，经济增长的动力格局在进一步改善，国际货币基金已3次提升了对中国经济增长的预期。•2015年未美国开启了新一轮的加息周期，美联储加息虽然使新兴经济体短暂享受美元汇率上扬、美进口需求扩大带来的利好，但将面临日益加大的资本外逃、外汇储备流失、本币贬值、资产价格下跌等风险。中国为了稳定外汇储备，防止人民币贬值，政府于2016年11月出台措施收紧海外不动产投资，对房企及个人对外房产投资均有一定的影响。•2017年房地产投资同比增长8.5%，新开工建筑面积同比增长10.6%，房地产景气指数仍保持平稳上升。房地产开发企业到位资金情况同比增长11.2%，自有资金、银行贷款、定金及预售款仍是房企主要资金的来源。3 普华永道总述—房地产政策的变化，使房企并购持续火爆，中小型房企将陆续退出市场•对于一线及二线热点城市，由于土地供应量的锐减，为抑制过热的房地产市场，政府对于个人购房施行限购限贷政策；对企业提高了一手土地市场招拍挂的拿地门槛，对房企的规模及经验的要求越来越高。同时土地市场上出现了物业只租不售的地块供应，因此越来越多的大中型房企开始通过收购项目公司或中小企业增加土地储备，盘活存量库存。•对于三四线城市，房地产市场需去库存，租购同权政策的实施和细化将更促进房地产市场的稳步发展。房地产市场的政策叠出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。•国内房地产市场的区域冷热不均、国家政策的变化、房企资金来源限制，意味着未来将有越来越多的房地产企业的并购，未来房地产市场份额将被大型房企及正在急速成长的中型房企所占据，中小型房企将逐步退出市场。在某区域深耕、或有充足的土地储备或有资金充足的中型房企，将会在激烈竞争的市场中茁壮成长。4 普华永道目录总述房地产并购市场：境内并购房地产并购市场：海外并购数据说明5 普华永道随着行业竞争日趋激烈，为保住行业领先地位，未来房地产企业特别是地产巨头会越来越关注规模，行业集中度将会越来越高6销售金额201520162017H1销售面积201520162017H1前1017%18.7%26.6%前1011.4%12.5%15.8%前2023.1%25.2%35.6%前2014.7%16.2%20.6%前3026.6%29.4%41.8%前3017.0%18.6%24.1%前5032.1%35.3%49.1%前5020.1%22.1%28.1%前10040.0%44.8%58.1%前10024.9%27.5%33.2%前20052.8%64.8%前20031.9%36.9%2015-2017上半年房企销售金额及销售面积集中度资料来源：CRIC，中国房地产测评中心•2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度，百强房企销售均价提升明显。我们预计随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，未来房企集中度还将进一步上升。•金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%，占据了中国房地产市场的“半壁江山”。TOP200房企的集中度也超过6成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。 普华永道交易金额：百万美元21,192 21,612 43,563 61,920 8,583 15,237 24,969 44,567 247 231 334 453 114 141 166 207 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,00020132014201520162014H12015H12016H12017H1交易金额交易数量2017年上半年中国并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%，每例平均交易额在逐步上升，通过传统招拍挂形式获得土地日趋困难，大中型房企开始通过收购形式增加土地储备7交易数量•今年在一线城市一手土地市场拿地，异常的困难。由于土地的供应有限，房企对土地热情不减，政府提高了拿地门槛。在住宅土地出让中抛弃了原先的价高者得，而是招挂复合，需要对投标企业进行打分。投标者打分的标准包含总资产、住宅开发面积、百强排名，致使拿地的企业都是的大型央企、国企或是规模最大的企业。而在商办用地，则进行定向的招投标，需有专业的专利和创新经验等等。•土地二级市场的改变，引致大型企业兼并中小型企业，中型企业通过兼并小型企业迅速增长，未来的房地产市场将又掀起一波并购潮，无论是为了获得以前已获得的土地，或是为了占据市场份额。*注：由于香港、澳门、台湾的特殊性，只包含中国大陆地区情况；且并购交易不包含企业内部重组型交易中国房地产并购交易概览* 普华永道并购交易主要由公司主导，受资金限制私募与个人投资者占比较少；2017年上半年，公司主导的并购交易金额同比增加68.7%8交易金额：百万美元6,142 4,048 7,914 6,432 959 2,169 2,603 7,869 14,719 17,527 35,387 54,874 7,594 12,853 21,751 36,698 122 36 262 613 30 217 613 - - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,00020132014201520162014H12015H12016H12017H1私募基金公司个人投资*注：由于香港、澳门、台湾的特殊性，只包含中国大陆地区情况；且并购交易不包含企业内部重组型交易•就交易金额来看，公司类投资者在2014年之后快速增长，行业内竞争加剧。在地产企业规模和储地战争中，面对激烈的争抢和尚未下调的招拍挂地价，为了降低成本，控制风险，大多数房企更倾向于在存量市场上进行收并购，行业内并购成为房企增加土地储备的一个重要方式•在2014年下半年开始楼市回暖，各大房地产商开始加速扩张土地储备，土地市场亦随着房产市场回温而急速上升，各地地王频出，而平均地价亦随之拉升，这一趋势延续至今。除了交易数量增长导致的交易金额激增之外，土地/物业作为股权收购根本标的，亦令交易金额在楼市火爆的大背景下水涨船高•近年来，百亿级并购频现；由于房地产单个项目投资金额要求越来越高，私募基金和个人投资的金额占比越来越少房地产并购交易金额（按投资者类型） 普华永道2017年上半年，公司主导的并购交易数量同比增加11.7%，房地产并购市场持续火爆947 40 43 51 22 20 23 43 177 187 286 396 90 120 137 164 7 4 5 6 2 1 6 - - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 50020132014201520162014H12015H12016H12017H1私募基金公司个人投资*注：由于香港、澳门、台湾的特殊性，只包含中国大陆地区情况；且并购交易不包含企业内部重组型交易•就交易数量来看，地产行业并购自2014年以来，迅速增长。越来越多的企业通过并购的方式，增加土地储备，提高规模效应•由于地产类并购单笔金额越来越高，私募基金和个人投资者主导的地产并购交易越来越少•公司类投资者中，除房企行业间的整合之外，一些资金充沛的大型集团也参与到了地产行业的并购市场中，但在整个地产并购中仍占比不大。值得一提的是，险企近年来纷纷投资地产行业，这主要是考虑到房地产行业整体经营稳定性和较高的预期回报。而在“资产荒”及资金充裕的情况下，注重长期性和安全性的保险资金纷纷考虑投资国内外优质的不动产房地产并购交易数量（按投资者类型） 普华永道在目前地产行业竞争加剧的情况下，地产行业内部的整合是目前地产行业并购的主流；而参与地产并购的非地产行业公司则主要为一些资金充沛的大型集团1058 87 21 30 51 19 42 9 17 8 - 20 40 60 80 100 120 140 2,015 2,0162015H12016H12017H1大型交易*交易数量（按投资者类型）房地产公司非房地产公司22,442 37,594 7,782 15,482 23,507 8,668 9,166 2,429 4,029 11,524 - 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2,015 2,0162015H12016H12017H1大型交易*交易规模（按投资者类型）房地产公司非房地产公司*此处大型交易为交易额1亿美元以上的交易•房地产并购市场主要由大型交易拉动，2017年上半年，1亿美金以上的地产交易一共82起，数量占交易数量的39.6%；但交易金额达却达到415.6亿美元，约占所有交易总金额的92%•而近年来，大型交易主要由房地产公司驱动，各大房企为扩大规模及增加土地储备进行行业内的整合；受资金量限制，参与大型并购的非房地产公司数量较少，主要为一些资金充沛的大型公司如保险公司，产业集团等 普华永道2017年上半年，逾85%的地产并购交易金额集中在华东、中南及华北区域；交易集中核心城市为上海、深圳及北京周边，约占总交易金额的40%11国务院对于地区划分的标准华东上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西和山东中南河南、湖北、湖南、广东、海南和广西西南重庆、四川、贵州、云南和西藏华北北京、天津、河北、山西和内蒙古西北陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆东北辽宁、吉林和黑龙江交易金额：百万美元*注：未包括全国性交易，全国性交易2017年上半年共计10起，交易金额达94.75亿美元地区交易金额一览*9,77911,75018,64127,6545,4377,72611,8495,4564,1572,18812,73111,6431,1482,4215,11320,6622,3621,7075,5472,3941102,2382531,4454,1485,0626,02112,5461,5882,6066,8056,649388396313436261337435950826073130017121650749464946 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,00020132014201520162014H12015H12016H12017H1华东中南西南华北西北东北其他 普华永道交易数量的趋势与金额一致，逾80%的交易数量仍集中在华东、中南及华北区域，集中核心城市仍为上海、深圳及北京及其周边，约占总交易数量的35%12国务院对于地区划分的标准华东上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西和山东中南河南、湖北、湖南、广东、海南和广西西南重庆、四川、贵州、云南和西藏华北北京、天津、河北、山西和内蒙古西北陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆东北辽宁、吉林和黑龙江地区交易数量一览*98 112 139 198 55 57 80 75 57 47 91 124 29 43 45 68 29 18 33 30 6 15 11 11 47 37 55 64 16 19 18 32 9 6 7 13 -3 2 6 7 11 8 17 8 3 8 5 1 1 1 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 50020132014201520162014H12015H12016H12017H1华东中南西南