房地产行业2017年投资策略：进退有据，守成为上

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业2017年投资策略 超配 （维持评级） 2016年12月16日 [Table_BaseInfo] 一年该行业与沪深300走势比较 0.71.01.31.61.9J-15M-15M-15J-15S-15N-15房地产沪深300 相关研究报告： 《国信证券-方法论专题研究：地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用（更新）》 ——2016-12-12 《国信证券-地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用：小周期降温期的机会研究》 ——2016-11-14 《房地产行业2016年下半年投资策略：寻找“成长+价值”》——2016-05-23 《房地产行业2016年投资策略：大机会或在”重组”》——2016-01-05 《房地产行业2015年投资策略：短享繁荣，长思变革》——2015-01-13 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：朱宏磊 电话： 0755-82130513 E-MAIL： zhuhl@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980515020002 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 [Table_Title] 行业投资策略 进退有据，守成为上  研究框架 我们原创的“地产A股小周期理论框架”孕育于2008年，成型于2012年，其核心要点：①中国房地产业已迈入成熟期，在货币及政策周期共振影响下，形成一个又一个的小周期；②驱动“传统地产股”超额收益最核心的变量是“政策预期”（含货币政策）；③在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、降温三个阶段：在复苏阶段，板块超额收益呈上升趋势；繁荣阶段，超额收益呈下降趋势，跑输大盘是大概率；降温阶段，难以明显跑输大盘，大概率有相对收益或是能跑赢大部分板块，但亦难有大行情。  政策进退有据，行业温和降温 我们判断：①以“打压、降温”为导向的行业政策面已基本见底，最严厉的调控手段已在2016年四季度祭出，后续即使有新的城市出台调控政策、或已出台调控政策的城市再加码调控，其严厉程度的边际都将是递减的；②2017年行业政策面将呈现“因城施策、进退有据”的特征，在2015及2016年前三季房价涨幅较大的一线及部分二线城市，在2017年春季政策面仍将偏紧，而房价平稳的广大二、三、四线城市，政策面继续“友好、宽松”；③2017年二季度开始，将陆续会有一些原来以“打压、降温为导向”的城市出现“放松调控”的迹象，但较全面的“放松”可能会迟至2017年三季度之后，而新一轮“托举”政策的出台将会迟至2018年。 对2017年行业主要指标预测：①新建商品房销售面积下降10%、销售额下降11%；②房地产投资增长3%、新开工下滑3%。将呈现出温和降温的特征。 基于上述政策及基本面的预测，套用我们的研究框架，2017年大部分时段将落在我们研究框架所定义的“房地产小周期降温阶段”，因此对于2017年上半年地产A股策略，我们将重点分析“小周期衰退阶段”的机会和风险。  板块指数有望跑赢，三条主线有较好机会 在前述研究框架中，我们认为驱动地产股整体表现的核心变量是“政策预期”，由于在小周期繁荣阶段（本轮小周期繁荣阶段是2015年及2016年上半年），地产股整体表现并不理想（被“宝能系”强势举牌的万科、被借壳的地产股以及地产转型股除外），已经提前反映了降温预期，因此行业开始降温之后，随着“政策打压”压力的减轻，地产股特别是以拿地→开发→销售为模式的传统地产股反而可能有望获得相对收益（详细逻辑可参见我们以往所发的系列报告）。 投资主线分析：①在房地产降温阶段，行业势必加速洗牌，大鱼吃小鱼，中、小房企被重组及谋求彻底转型的概率增大；②“降温”将阶段性拖累宏观经济，A股的“真成长”会更为稀缺，房企当中能够逆势实现销售增长的品种同样会更具稀缺性。我们曾在专题深度报告《小周期降温期的机会研究》对过去三次降温期的投资机会进行了研究，结论与上述判断吻合：①每次降温，都会有“壳”类公司（小市值、有重组或被重组的预期）的股价强势表现、脱颖而出；②在降温程度相对温和的环境下，彻底转型的品种，以及传统房企当中那些积极卖房、销售实现逆势增长的品种，其股价表现亦较好。  维持行业“超配”评级，建议按三条主线筛选、布局重点品种 综上所述，维持行业“超配”评级，建议按“三条主线”筛选、布局如下重点品种——①“真成长”：华夏幸福、南京高科、招商蛇口、苏宁环球、荣盛发展、金科股份、保利地产、华发股份、新城控股、中洲控股、世联行、万科等；②“真转型、真改革”：苏宁环球、中天城投、天健集团、厦门国贸、宁波富达等；③“壳组合”；ST亚太+京能臵业+荣丰控股+空港股份+沙河股份+大龙地产+天地源+铁岭新城+合肥城建+鲁商臵业+中关村+珠江实业+栖霞建设等。  影响上述关键假设及结论的风险 若基本面出现超调而政策及货币对冲延后 ，或将导致行业“硬着陆”。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 研究框架..................................................................................................................................... 3 展望2017年：政策进退有据，行业温和降温 ..................................................................... 4 回顾2016：上半年延续繁荣，下半年降温伊始 ......................................................... 4 2017年房地产政策展望：进退有据 ............................................................................. 5 2017年行业基本面展望：温和降温 ............................................................................. 6 板块指数有望跑赢，三条主线有较好机会 ............................................................................ 6 2017年，地产股指数有望跑赢大盘或跑赢大部分板块 ............................................. 6 投资主线遵循“真成长”、“真转型及真改革”及“壳组合” ............................................... 6 维持行业“超配”评级，建议按三条主线筛选、布局重点品种 ........................................ 7 “真成长”的筛选 .............................................................................................................. 7 “真转型”及“真改革”的筛选 .............................................................................................. 8 “壳组合”的筛选 .............................................................................................................. 9 影响上述关键假设及结论的风险 ............................................................................................ 9 国信证券投资评级................................................................................................................... 10 分析师承诺............................................................................................................................... 10 风险提示................................................................................................................................... 10 证券投资咨询业务的说明 ...................................................................................................... 10 图表目录 图 1：地产A股小周期理论框架的精要 ............................................................................... 4 表 1：今年国庆期间近二十城重启楼市限购，调控再入拐点 ............................................ 5 表 2：2017年行业主要指标增速预测（%）....................................................................... 6 表 3：利润表口径的高增长品种 ............................................................................................ 7 表 4：经过“过去两年销售高增长”标准筛选的品种 ........................................................ 8 表 5：四维选股法筛选“壳”类品种一览 ............................................................................ 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 研究框架 我们的“地产A股小周期理论框架”自2012年成型后，多次在各期策略及专题研究报告中有过系统阐述，在此归纳出其中的核心要点如下（详细论述