链接房地产投资信托：单价修正提供购买机会

金融/香港2014年1月17日单价修正提供了购买机会CFA乔纳斯·坎(852) 2848 4439扩展，但需要便宜租金的空间。我们认为，这应为新界的零售空间提供有利的环境。在此之前，我们没有考虑更多来自中国南方的人来香港购物，我们认为这为新界的购物中心带来了新的零售支出。郊区购物中心正在转型。已经有许多国际知名品牌REIT在2015财年的DPU收益率已升至5％以上，我们认为这具有吸引力。我们重申买入（1）给予6个月目标价48港元的评级，与我们10年期股息折现模型的估值挂钩。我们的目标价对应FY15E DPU收益率为3.9％。我们呼吁的主要风险是监管和社会因素，可能会对集团提高已获租金的能力产生不利影响。■ 我们有何不同与某些市场相反，我们 在新市场建立地位沙田及屯门的城市广场不要认为Link REIT的DPU增长阶段已经结束。郊区购物中心现在的有利环境Link REIT可以很好地参与这一细分市场中国可能成为另一个增长途径。重申购买电话■ 什么是新的屯门市广场。此外，V-City和Popcorn（近几年开业）的定位看起来相当高档，上述所有购物中心都可以说明郊区购物中心可以转变成什么样。Link REIT应该受益于积极的溢出效应。我们认为1级的快速升级预测修订（％） 截至3月31日的年份14E 15E 16E 收入更改--- 净资产收入g--- DPU更改---资料来源：大和的预测股价表现（港元）(%)最近，我们参观了新界各个地区的购物中心，并受到香港郊区购物中心的发展的鼓舞，我们认为这将从中受益新界商场过度47近年来开始产生一种43积极的溢出效应附近39零售物业。我们认为，的36领汇房地产投资信托基金处于有利位置至321251151059585Link REIT在这里有曝光。Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-14受益于这种趋势，因为它 ■ 有什么影响现在，新界的商场环境良好。虽然针对钟表和珠宝行业的精选高街商店可能面临需求不足，但我们认为香港对优质零售空间的需求仍然强劲。在这种情况下，我们注意到近几个月来，普拉达（Prada）和H＆M（均未评级）为铜锣湾地区的主要零售空间支付了溢价租金。此外，我们已经观察到一些办公楼中的空间正在转变为零售用途。我们认为这标志着许多零售商仍然希望在许多地方拥有相当大的零售空间新界地区。从中期来看，中国可能是另一个增长途径。我们认为，领汇房地产投资信托（Link REIT）现在正试图获得单位持有人的批准，以便能够将中国资产纳入潜在的收购目标，这是一项积极的战略举措。如果确实如此，我们认为这将扩大集团可以考虑收购的资产范围，并帮助其继续成为其主要租户在中国扩张的重要合作伙伴。■ 我们推荐什么在过去三个月的单价调整之后，The Link相对于HSI（RHS）的Link REIT（LHS） 12个月范围33.95-46.30市值（十亿美元）10.66 平均每日营业额3m（美元）19.28 已发行股票（米）2,303 重大的股东资本集团（12.0％）财务摘要（港币） 截至3月31日的年份14E 15E 16E 收入（百万）7,107 7,814 8,557 财产净收入（米）5,2055,8146,495 分配（米）3,8434,3884,962DPU 1.656 1.872 2.098 DPU变化（％）13.2 13.0 12.1 大和vs。 DPU（％）1.6 6.4 11.8 DPU产率（％）4.6 5.2 5.8 市盈率（x）21.5 19.0 16.9核心EPU（完全稀释）1.6691.8932.127 市净率（x）1.0 1.0 1.0 净资产收益率（％）4.7 5.3 6.0资料来源：FactSet，Daiwa的预测从第5页开始，查看重要的披露，包括任何必要的研究证明。领汇房地产投资信托823港元目标（港元）：48.00  48.00上行空间：33.7%1月17日价格（港币）：35. 购买（不变） 跑赢大市 保持 表现不佳 卖 金融/香港823港元2014年1月17日-页2 -The Link REIT：DPU收益与美国10年期国库券的比较让 The Link REIT：DPU收益率利差与香港10年EFN的关系(%) 76543210Nov-05 Nov-06 Nov-07 Nov-08 Nov-09 Nov-10 Nov-11 Nov-12 Nov-13 Link REIT DPU让美国10年期T票据收益率链接REIT DPU收益率-历史平均香港十年期EFN收益率(%) 8.06.04.02.00.0-2.0资料来源：彭博社，Datastream，Daiwa资料来源：公司，Datastream，Daiwa新时代的各种界限领地 Link REIT：自2005年上市以来的PBR趋势（x）2.01.81.61.41.21.00.80.6资料来源：公司资料来源：公司，彭博社，大和西北部和西部珠江三角洲区 新界西部房地产投资信托基金的两个重点资料来源：公司资料来源：公司2007年美国债券收益率达到5.29％时，Link REIT的DPU收益率为4.1％平均：4.6％平均：2.03％当前PBR：0.94倍PBR已降至历史均值下方的1SD+1 SD：1.43倍IPO以来的平均值：1.25倍-1 SD：1.07倍十一月053月067月0611月063月077月07十一月073月08七月08十一月08三月09七月0911月093月107月10十一月103月117月11十一月113月127月12十一月123月137月13十一月13十一月052月06五月068月0611月062月07五月078月07十一月072月08五月088月08十一月082月09五月098月0911月092月105月108月10十一月102月11五月118月11十一月112月125月128月12十一月122月13五月138月13十一月13 金融/香港823港元2014年1月17日-页3 -▪关键假设一年至3月31日200920102011201220132014年2015年2016年利息保障倍数（x）5.75.67.08.711.011.813.114.7利息服务比率[x]3.751.87.17.99.29.911.012.3平均投资组合上限率（％）10.49.38.07.76.87.48.18.8营运资金（港币百万元）63812,20915,2882,9393,3693,8644,4104,985调整营运资金（港币百万元）(211)11,45314,5479892,5893,0733,5744,140▪损益（港币百万元）一年至3月31日200920102011201220132014年2015年2016年总收入4,5034,9905,3535,9156,5077,1077,8148,557营业费用(1,698)(1,662)(1,709)(1,740)(1,870)(1,903)(2,000)(2,062)财产净收入2,8053,3283,6444,1764,6375,2055,8146,495其他的收入1617000000管理费00000000其他营业费用(134)(120)(158)(229)(223)(230)(223)(236)折旧及摊销(16)(17)(18)(19)(20)(21)(22)(23)息税前利润2,6713,2083,4683,9284,3944,9545,5696,236网络整数。收入/（支出）(474)(577)(497)(455)(402)(420)(426)(425)应占联营公司00000000重估收益/（损失）(1,197)9,80912,81200000/其他公司/（经验）00(10)0(9)000除税前溢利1,00012,44015,7733,4733,9834,5345,1435,811税收(378)(209)(503)(552)(634)(690)(755)(850)最小内部/首选项div./others0(39)000000净利62212,19215,2702,9203,3493,8434,3884,962总回报1,8192,1342,4752,9203,3493,8434,3884,962调整项00000000可分配收入1,8192,1342,4752,9203,3493,8434,3884,962分配率1.001.001.001.001.001.001.001.00分配1,8192,1342,4752,9203,3493,8434,3884,962EPU（港元）0.2871.0821.1011.2911.4641.6691.8932.127DPU（港元）0.8400.9691.1051.2911.4641.6561.8722.098▪现金流量（港币百万元）一年至3月31日200920102011201220132014年2015年2016年除税前溢利1,00012,44015,7733,4733,9834,5345,1435,811折旧及摊销1617181920212223净利息支出474577477459441460426425应占联营公司00000000营运资金变动272846374042505354已付税款(183)(209)(316)(528)(593)(662)(689)(760)其他运行CF项目118(9,684)(12,624)165169174180182经营现金流量1,6973,9873,3653,6284,0614,5775,1355,735资本支出(849)(756)(741)(1,950)(780)(791)(836)(845)FA的净投资和销售00000000其他投资CF项目00000000投资产生的现金流量(849)(756)(741)(1,950)(780)(791)(836)(845)债务变动(654)8,407(548)9000000募集/（偿还）股本00680680250200200200已付分派(1,570)(1,990)(2,251)(2,731)(3,117)(3,561)(4,084)(4,550)其他融资CF项目(468)(963)(587)(378)(436)(455)(462)(463)筹资活动产生的现金流量(2,692)5,454(2,706)(1,528)(3,303)(3,817)(4,346)(4,813)外汇效应/其他00000000现金变动(1,844)8,685(82)150(22)(31)(47)77资料来源：FactSet，Daiwa的预测财务摘要 金融/香港823港元2014年1月17日-页4 -▪公司简介领汇房地产投资信托基金是香港首家上市的房地产投资信托基金，迄今为止是投资组合规模最大的房地产投资信托基金。它的投资组合包括182个物业和停车场，2个独立零售设施和29个独立停车场。所有人都位于香港约40％人口的住所附近。目前，它的零售组合的内部建筑面积为1,110万平方英尺，总建筑面积为1,910万平方英尺。此外，它还拥有约80,000个停车位。▪资产负债表截至3月31日200920102011201220132014年2015年2016年现金及现金等价物1,2308768541,7123,1523,0922,9973,007应收账款121130159188212214216217其他流动资产21703255121123125130流动资产总额1,3721,0761,0451,9553,4853,4293,3383,354投资物业43,25553,78167,31876,67295,36695,96696,56697,166固定资产65367391598572580576578合伙人00000000商誉和无形资产3,9880000000其他长期资产00000000总资产48,68055,22468,75479,22599,42399,975100,48010