9月房地产宏观数据点评：调控政策持续收紧，销售，投资预计有序回落

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 调控政策持续收紧，销售、投资预计有序回落 —2016年9月房地产宏观数据点评 动态研究报告/房地产 2016年10月20日 [Table_Summary] 报告摘要： 事件：根据国家统计局数据，1-9月全国商品房销售面积10.52亿平方米，同比增长26.9%，增速比1-8月份提高1.4个百分点；1-9月全国商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，增速提高2.6个百分点；1-9月全国房地产开发投资74598亿元，同比增长5.8%，增速提高0.4个百分点。  销售数据大幅上升，调控后或将迅速回落 9月单月商品房销售面积17734万平米，环比增长51.70%，同比增长34.01%，较8月份增加14.24个百分点；9月单月商品房销售额13585亿元，环比增长50.05%，同比增长27.10%，较8月份增长1.5个百分点；我们认为，由于楼市热度由一线城市向二三线城市扩散，9月份商品房销售数据环比大幅上升。随着十一期间21城市出台调控政策，市场情绪逐步趋于冷静，商品房销售或将迅速回落。  投资持续回暖，新开工企稳反弹 9月单月房地产开发投资完成额10211亿元，环比增长13.13%，同比增长7.8%，较上月增长1.61个百分点；9月单月新开工面积15821万平米，环比上升13.91%，同比下降19.41%，较上月下降22.67个百分点。 我们认为，随着下游销售大幅增长，开发商逐渐加大投资和新开工力度，投资和新开工数据环比增长显著，新开工同比大幅下降主要是由于去年同期高基数影响，我们预计十一期间各城市严厉的调控政策对房地产投资和新开工的影响或将在明年一季度显现。  投资建议 维持行业“推荐”评级。我们认为，9月份房地产销售和投资环比均增长显著，随着十一期间各地出台调控政策，商品房销售数据或将迅速回落，投资和新开工数据或将在明年一季度受到比较大的影响。我们认为，政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压，但险资及产业资本等增量资金有望使地产龙头估值中枢中长期提升。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头，如首开股份、阳光城；转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示 销售数据不及预期，货币政策超出预期。 [Table_ProfitDetail] 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 10月19日 2015A 2016E 2017E 2015A 2016E 2017E 600048 保利地产 9.15 1.04 1.18 1.36 8.8 7.8 6.7 强烈推荐 000863 三湘印象 9.60 0.08 0.47 0.55 120.0 20.4 17.5 强烈推荐 600266 北京城建 13.03 0.91 1.00 1.25 14.3 13.0 10.4 强烈推荐 600376 首开股份 11.83 0.81 1.31 1.59 14.6 9.0 7.4 强烈推荐 002146 荣盛发展 7.71 0.56 0.71 0.81 13.8 10.9 9.5 强烈推荐 资料来源：公司公告，民生证券研究院 [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：温阳 执业证号： S0100515040001 电话： 021-60876731 邮箱： wenyang@mszq.com 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《销售投资企稳反弹，金九银十前景可期》2016.09.19 2.《销售投资环比大降，金九银十销售有望回暖》2016.08.15 -19%-6%7%20%33%15-1016-0116-0416-07房地产 沪深300 动态研究/房地产(1123) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、销售数据大幅上升，调控后或将迅速回落............................................................................................................... 3 二、投资持续回暖，新开工企稳反弹............................................................................................................................... 4 三、土地购置面积、金额持续回暖................................................................................................................................... 5 四、房地产开发资金来源上升明显................................................................................................................................... 5 五、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 6 六、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 6 动态研究/房地产(1123) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、销售数据大幅上升，调控后或将迅速回落 9月单月商品房销售面积17734万平米，环比增长51.70%，同比增长34.01%，较8月份增加14.24个百分点；9月单月商品房销售额13585亿元，环比增长50.05%，同比增长27.1%，较8月份增长1.5个百分点；商品房销售价格环比下降1.09%，同比增长16.48%，较上月增长6.46个百分点。 我们认为，由于楼市热度由一线城市向二三线城市扩散，9月份商品房销售数据环比大幅上升。随着十一期间21城市出台调控政策，市场情绪逐步趋于冷静，商品房销售额和销售面积或将迅速回落。 图1：商品房销售面积同比增长34.01% 图2：商品房销售面积：住宅 同比增长35.32% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图3：商品房销售额同比增长27.10% 图4：商品房销售额：住宅 同比增长61.25% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 动态研究/房地产(1123) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图5：商品房销售价格同比增长16.48% 图6：商品房销售价格：住宅 同比增长19.16% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 二、投资持续回暖，新开工企稳反弹 9月单月房地产开发投资完成额10211亿元，环比增长13.13%，同比增长7.80%，较上月增长1.61个百分点；9月单月新开工面积15821万平米，环比上升13.91%，同比下降19.41%，较上月下降22.67个百分点。 我们认为，随着下游销售大幅增长，去库存效果显著，开发商也开始加大投资和新开工力度，投资和新开工数据环比增长显著，新开工同比大幅下降主要是由于去年同期高基数影响。我们预计十一期间各城市严厉的调控政策对房地产投资和新开工的影响或将在明年一季度显现。 图7：房屋新开工面积同比下降19.41% 图8：房屋新开工面积：住宅同比下降17.74% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 动态研究/房地产(1123) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 图9：房地产开发投资完成额 同比增长7.80% 图10：房地产开发投资完成额：住宅 同比增长12.47% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 三、土地购置面积、金额持续回暖 9月当月土地购置面积1995万平米，环比增长13.63%，同比上升12.42%；9月当月土地成交价款937亿元，环比增长19.41%，同比增长50.51%。为抑制一线城市和热点二线城市土地价格上涨过快，热点城市土地供给有增加的可能，土地购置面积和金额有望进一步回暖。 图11： 购置土地面积同比增长12.42% 图12： 土地成交价款同比增长50.51% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 四、房地产开发资金来源上升明显 9月当月房地产开发资金来源合计13138亿元，环比上升12.36%，同比增长20.42%，较上月下降8.44个百分点；其中定金及预收款3962亿元，环比上升18.83%，同比增长43.97%，较上月上升25.27个百分点；个人按揭贷款2113亿元，环比上升18.83%，同比增长45.84%，较上月上升7.36个百分点。 我们认为，房地产开发资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款环比均大幅上升，说明随着销售的大幅增长，开发商资金充裕，短期内新房房价大概率不会出现快速大幅下滑。 动态研究/房地产(1123) 本公司具备证券投资咨