房地产行业深度报告：如何挖掘地产转型牛股？

HeaderTable_User 847289893 1185824214 1222029554 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 核心观点 地产行业成长属性已不再，公司转型成为产业绕不开的话题，地产公司将向X+地产（跨业）和X地产（相关多元化）两个方向转型。由于人口增长的放缓、城市化进程的放缓以及目前城市人均居住面积达到一定的水平，房地产行业的长期增量需求有限，行业正从增量市场向存量市场转变。行业的成长属性不再，加上行业盈利能力持续的下降，越来越多的开发商谋求转型。从产业上看地产公司转型需要3-5年时间，目前仍属于过渡期。 地产板块呈现呈现明显的地产年与转型年轮动现象，2015年是转型年。受地产产业的表现，货币环境以及创业板的走势影响，地产板块呈现明显的地产年与转型年轮动现象，在转型年，地产转型股的股价表现要优于纯地产股。2015年，由于投资人认为地产行业中期增长空间有限以及创业板行情的高涨成为了转型年，地产转型股有更好的股价表现。 2016年预计仍是转型年，地产转型股将有结构性机会。2016年宏观经济环境的平稳将为创业板的良好表现带来机会，再加上地产行业低增长成为常态使得2016年成为转型年的几率更大。但目前创业板估值和地产板块估值都位于历史较高水平，地产板块估值中可能已反映了一部分转型预期，2016年的转型年将与2015年不同，预计业绩锁定度高并坚定转型的地产股机会更大。 投资建议与投资标的 我们认为，2016年的地产牛股将更多强调主业的增长和转型领域的持续性及盈利性。考虑转型公司在业绩锁定度、资金实力、销售额增长等指标上的表现和转型领域方向，我们推荐中天城投(000540，买入)，建议关注华发股份(600325，未评级)、格力地产(600185，未评级)、中洲控股(000042，未评级)、阳光城(000671，未评级)。 风险提示 创业板表现不达预期。 房地产销售大幅下滑。 如何挖掘地产转型牛股？ 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 14 15E 16E 14 15E 16E 评级 000540 中天城投 7.17 0.34 0.56 0.73 20.94 12.88 9.81 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2016年03月28日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 王婧 wangjing7@orientsec.com.cn 相关报告 去库存为本，转型为魂！ 2016-01-04 -58%-29%0%29%58%87%15/0315/0415/0515/0615/0715/0815/0915/1015/1115/1216/0116/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 如何挖掘地产转型牛股？ 2 目 录 引言 ................................................................................................................. 5 1.地产转型：产业绕不开的话题 ...................................................................... 5 1.1 转型本质：行业成长属性不再...................................................................................... 5 1.1.1 从长期需求看，我国地产行业已结束高增长时代 5 1.1.2 资源红利期结束，房企盈利能力减弱 7 1.2 转型阶段：过渡期将持续3-5年 .................................................................................. 8 2.2015年是地产转型大年，2016年如何？ .................................................. 10 2.1 房地产板块呈现地产年与转型年的轮动 ..................................................................... 10 2.2 什么因素促使2015年成为转型大年？ ...................................................................... 12 2.3 地产转型牛股是创业板相关行业的映射 ..................................................................... 13 2.4 2015年我们追过的地产转型牛股 ............................................................................... 14 中天城投：从曾经的地产牛股转变为地产转型牛股 14 世联行：从周期性的地产股向成长性的互联网金融股转变 16 2.5 2016年仍是转型年 .................................................................................................... 19 2.6 2016年哪些地产转型股具备牛股基因？ .................................................................... 21 3.投资建议：建议关注业绩转好+坚定转型的地产个股 ................................. 21 风险提示 ....................................................................................................... 22 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 —— 如何挖掘地产转型牛股？ 3 图表目录 图1：新开工及投资增速不断下滑 ................................................................................................ 5 图2：我国新房住宅销售已逐步放缓 ............................................................................................. 5 图3：一线城市二手房销售套数已超过一手房销售套数 ................................................................ 5 图4：伴随人口增长的放缓，结婚对数已面临拐点 ....................................................................... 6 图5：从增速上看，城镇化率增速已面临拐点 .............................................................................. 6 图6：我国城镇化率已超过全球平均水平（截至2014年底） ...................................................... 6 图7：至2012年底，我国城市人均居住面积已达33平方米 ........................................................ 7 图8：我国城市人均居住面积已达部分发达国家水平 .................................................................... 7 图9：一线城市土地成本不断提升，溢价率处于高位 .................................................................... 8 图10：全行业利润率仍在下滑 ..................................................................................................... 8 图11：地产板块相对收益与房地产销售增速变化相关 ................................................................ 11 图12：上海银行间拆借利率在钱荒期间（2013年6月）快速上升 ............................................ 12 图13：2015年创业板涨幅显著高于房地产板块 ......................................................................... 13 图14：保利地产估值与沪深300估值比较 ................................................................................. 13 图15：股灾前市场表现 .............................................................................................................. 14 图16：股灾后市场表现 .................................................................................................