房地产行业动态跟踪：2015年房产销售创历史新高，建议积极配置地产转型股！

HeaderTable_User 847289893 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 统计局公布12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为19242万平米、8277亿、13885万平米，单月同比增速分别为1.6%、-1.9%、-6.7%，前值分别为8.6%、-5.1%、-20.9%。 2015年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为12.8亿平米、9.6万亿元、15.4万平米，同比2014年增速分别为6.5%、1.0%、-14.0%。 核心观点 全年销售创历史新高。12月销售面积、销售额分别为19242万平米、12759亿元，单月同比分别为1.6%、8.0%，较上月下降7.0、12.2个百分点。12月销售单价为6631元/平方米，环比下降2.2%，销售增速较11月放缓的主要原因是去年12月受央行降息影响，销售改善导致基数较高。从全年看，2015年销售面积、销售额分别为12.8亿平米、8.7万亿，同比分别增长6.5%、14.4%，销售额高于2013年，创历史新高。促使2015年销售大幅提升的主要原因包括：1）货币宽松。5次降息、4次降准直接提高了购房人的购买力；2）去库存政策持续。3）多数城市限购令取消。4）上半年牛市带旺改善性需求。我们认为，2016年房地产销售会弱于2015年，预计销售面积增速为-10%，主要在于购房需求已在2015年集中释放，并且尽管中央提出了包括促进农民工购房等一系列去库存措施，但在不提高收入的情况下，农民工带来的购房需求毕竟有限。 全年投资、新开工继续下行。12月房地产投资和新开工面积单月同比分别为-1.9%、-6.7%，较上月分别回升3.2、14.2个百分点。全年投资和新开工面积同比2014年分别为1.0%、-14.0%，增速均创下2006年以来新低。我们预计2016年房地产开发投资增速为-1%，较2015年进一步降低，原因：1）2015年土地购置面积和新开工的负增长会使2016年施工面积放缓；2）房产库存的高企叠加2015年购房需求的释放会使得开发商对未来房地产市场的增速预期进一步下降。 投资建议与投资标的 在销售及投资放缓的趋势下，我们看好积极转型的公司。关注三大转型方向：1）互联网+，推荐世联行(002285，买入)、三六五网(300295，买入)，建议关注福星股份(000926，未评级)、万里股份(600847，未评级)、南国置业(002305，未评级)；2）大健康，建议关注广宇集团(002133，未评级)、万方发展(000638，未评级)、宜华健康(000150，未评级)、保利地产(600048，未评级)、世荣兆业(002016，未评级)；3）大金融，推荐中天城投(000540，买入)，建议关注嘉宝集团(600622，未评级)。 风险提示 去库存政策低于预期。 2015年房产销售创历史新高，建议积极配置地产转型股！ 房地产行业 证券 公司 股价 EPS PE 投资 代码 名称 14 15E 16E 14 15E 16E 评级 002285 世联行 11.83 0.27 0.36 0.54 43.37 32.56 22.09 买入 300295 三六五网 35.75 0.78 0.64 1.03 45.62 55.55 34.71 买入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算，(上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2016年01月20日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S086051406003 相关报告 去库存为本，转型为魂！ 2016-01-04 中央经济工作会议落幕，去库存成明年五大任务之一 2015-12-23 投资开工低迷，去库存仍是政策主基调 2015-12-14 -34%0%34%69%103%15/0115/0215/0315/0415/0515/0615/0715/0815/0915/1015/1115/12房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 2015年房产销售创历史新高，建议积极配置地产转型股！ 2 图1：房地产销售面积12月同比增速1.6%，较上月下降了7.0个百分点 数据来源：wind,东方证券研究所 图2：房地产投资12月同比增速-1.9%，较上月提升3.2个百分点 数据来源：wind,东方证券研究所 图3：房地产资金来源12月同比增速6.4%，房款增速为18.3%，非房款增速为-4.2% 数据来源：wind,东方证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-10销售面积 -10%0%10%20%30%40%50%2007-012007-052007-092008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-09房地产投资 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-10资金来源 房款 非房款 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 2015年房产销售创历史新高，建议积极配置地产转型股！ 3 图4：房地产新开工面积12月同比增速为-6.7%，较上月提升14.2个百分点 数据来源：winf,东方证券研究所 促使2015年房地产销售大幅提升的主要原因包括4点： 1） 货币宽松。2015年，在整体经济缓增长，房地产库存高企的背景下，央行5次降息4次降准。5年以上的商业贷款基准利率从年初6.15%降至4.90%，5年以上的住房公积金贷款从年初的4.25%将为3.25%。多次降息降低了购房的购房利率，本质上提升了购房人的购买力。首套房的执行利率已经接近2008年的低点。 表1：2015年5次降息金融机构存贷款基准利率调整情况（%） 2014年11月22日 3月1日 5月11日 6月28日 8月26日 10月24日 一、城乡居民和单位存款 （一）活期存款 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 （二）整存整取定期存款 三个月 2.35 2.10 1.85 1.60 1.35 1.10 半年 2.55 2.30 2.05 1.80 1.55 1.30 一年 2.75 2.50 2.25 2.00 1.75 1.50 二年 3.35 3.10 2.85 2.60 2.35 2.10 三年 4.00 3.75 3.50 3.25 3.00 2.75 二、各项贷款 一年以内（含一年） 5.60 5.35 5.15 4.85 4.60 4.35 一至五年（含五年） 6.00 5.75 5.50 5.25 5.00 4.75 五年以上 6.15 5.90 5.65 5.40 5.15 4.90 三、个人住房公积金贷款 五年以下（含五年） 3.75 3.50 3.25 3.00 2.75 2.75 五年以上 4.25 4.00 3.75 3.50 3.25 3.25 数据来源：人民银行，东方证券研究所 -30%-10%10%30%50%70%90%2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-10新开工面积 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 2015年房产销售创历史新高，建议积极配置地产转型股！ 4 图5：货币宽松带来购房利率不断下降，已接近低点（%） 数据来源：人民银行，东方证券研究所 2） 去库存政策持续。年政府持续推出去库存政策，包括：提升公积金贷款额度、放宽公积金贷款条件、降低公积金贷款和商业贷款的首付比例，另外对于个人转让住房营业税免征年限从五年降至两年。 表2：2015年以来全国层面去库存政策不断持续 时间 文件 主要内容 住房公积金 3月18日 《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》 借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，余额不足5万元按照5万元计算 3月30日 《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的,最低首付20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30% 9月1日 《关于调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例的通知》 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条