大湾区旧改资源丰厚，掌控6520亿元货值

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 大湾区旧改资源丰厚，掌控6520亿元货值 龙光地产2018收入同比增长59%至441亿元，毛利率保持较高水平，约34%，归属股东净利润同比增长26%至81亿元。核心利润同比上升61%至68亿元，与我们预期相若。作为深耕大湾区之龙头发展商加上支持政策，旧改推进将更顺利。公司手头上共有约40个旧改项目，估计将为公司带来2500亿元货值，加上已取得土地证之3626万平米之正式土储，预计总货值约6520亿元，支撑公司未来增长。现时龙光土地均价约每平米约4000元，远低于货值均价13,200元，我们预期未来净利率将保持较高水平。截至2018年底公司未结转销售约550亿元，预期平均毛利率在30%以上，为2019年盈利奠定基础。重申龙光“买入”评级。 报告摘要 2018年业绩强劲，超市场预期。在2016-17年合约销售增长强劲带动下，2018年结转交付，收入同比增长59%至441亿元，毛利率保持较高水平，约34%，归属股东净利润同比增长26%至81亿元。扣除投资物业价值重估收益后，核心利润同比上升61%至68亿元，与我们预期的71亿元相若，核心净利率保持在15%较高水平。截至2018年底净杠杆比率为74%，环比及同比下降6个及9.4个百分点。加上特别股息，龙光派发每股75港仙之股息，相当于核心分派率约50%。 6520亿货值，82%在大湾区。作为深耕大湾区之龙头发展商之一，龙光熟悉当地城中村发展情况，有利公司发展旧改项目，加上支持大湾区之政策将落地，旧改推进将更顺利。龙光在2019年成功孵化珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖两个旧改项目。未来数年，公司还有多个孵化中的旧改及城市更新项目可转化为销售。截至2018年底，龙光手头上共有约40个旧改项目，随着项目成熟程度陆逐落地，估计将为公司带来2500亿元货值，加上已取得土地证之3626万平米之正式土储，预计总货值约6520亿元，支撑公司未来增长。现时龙光土地均价约每平米约4000元，远低于货值均价13,200元，我们预期未来净利率将保持较高水平。 2019年销售目标850亿元。龙光2018年合同销售额约718亿元，根据克而瑞数据，按全口径销售额计算全国排名32，同比增长65%。公司计划2019年推出1500亿元可售资源，目标权益销售为850亿元，相当于同比增长18%。公司只要做到57%去化率将可完成目标，可完成度高。其中大湾区货值占比约65%（当中深圳及周边区域约占三成），预期保持较稳增长，公司2019年首两月销售约92亿元，同比增长11%，预期下半年推盘速度加快。 重申“买入”评级。考虑到公司土储结构集中在大湾区，并以广州、深圳、珠海及等热点城市为主，以货值计算约占总额给约60%，变现能力较高，相对抗跌能力也较强。截至2018年底公司未结转销售约550亿元，预期平均毛利率在30%以上，为公司2019年盈利奠下基础。我们重申龙光“买入”评级。 风险提示：调控政策放松不如预期；经济下行对销售造成压力；大湾区发展计划慢于预计。 (31/12年结；百万人民币) 2016 2017 2018 2019E 2020E 营业收入 20,539 27,690 44,137 66,995 84,242 增长率(%) 41% 35% 59% 52% 26% 核心净利润 2,476 4,197 6,817 10,254 12,401 增长率 (%) 28% 69% 62% 50% 21% 毛利率(%) 32% 34% 34% 33% 34% 核心净利润率(%) 12% 15% 15% 15% 15% 核心每股收益（人民币） 0.45 0.75 1.22 1.82 2.18 每股账面价值（人民币） 3.53 3.82 4.82 6.20 7.95 市盈率 24.4 14.5 8.9 6.0 5.0 市净率 3.1 2.9 2.3 1.8 1.4 核心净资产收益率(%) 15% 21% 29% 33% 31% 股息收益率 (%) 2% 3% 6% 7% 8% 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2019年3月20日 龙光地产（3380.HK） xx公司动态xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx买入xx 目标价格： 13.00元 现价 (2019-3-19)： 12.64港元 总市值(百万港元) 69,463 流通市值(百万港元) 15,539 总股本(百万股) 5,496 流通股本(百万股) 1,229 12个月低/高(港元) 6.723/12.949 平均成交(百万港元) 73.36 股东结构 纪氏家族 77.63 % 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 10.66 22.51 13.96 绝对收益 13.51 36.96 6.92 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 房地产行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 01002003004005006002.004.006.008.0010.0012.0014.0014/9/1828/9/1812/10/1826/10/189/11/1823/11/187/12/1821/12/184/1/1918/1/191/2/1915/2/191/3/1915/3/19成交额(百万港元)3380.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势 2 公司动态/龙光地产 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：龙光地产每月销售情况 资料来源：公司资料、安信国际 图2：龙光地产业绩摘要 . (百万元) 2017 2017 2017年 2018 2018 2018年 同比变动 上半年 下半年 上半年 下半年 营业额 12,382 15,307 27,690 15,154 28,983 44,137 59% 毛利 4,889 4,628 9,517 5,611 9,275 14,887 56% 毛利率 (%) 39% 30% 34% 37% 32% 34% -0.6百分点 销售及行政开支 (584) (1,093) (1,677) (717) (1,648) (2,365) 41% 营业利润 4,305 3,535 7,840 4,894 7,628 12,522 60% 营业利率 (%) 35% 23% 28% 32% 26% 28% 0.1百分点 净利润 3,755 3,253 7,008 3,795 5,201 8,996 28% 其中，归属公司拥有人 3,399 3,032 6,431 3,432 4,691 8,123 26% 净利润率 (%) 27% 20% 23% 23% 16% 18% -4.8百分点 核心净利润 2,071 2,154 4,224 2,654 4,164 6,817 61% 核心净利润率 (%) 17% 14% 15% 18% 14% 15% 0.2百分点 减: 应占合营/联营企业业绩 99 106 205 (10) (174) (184) 经调整核心净利润 1,971 2,047 4,019 2,664 4,338 7,002 74% 经调整核心净利率 (%) 16% 13% 15% 18% 15% 16% 1.4百分点 所得税开支 (2,282) (1,599) (3,881) (2,350) (2,673) (5,023) 29% 所得税开率 (%) -38% -34% -36% -38% -33% -35% 1.0百分点 总债务 43,725 43,205 50,462 61,305 42% 减：现金 23,453 22,408 27,598 35,717 59% 净债务 20,273 20,797 22,864 25,587 23% 总应占权益 24,356 24,800 28,573 34,382 39% 净杠杆比率 (%) 83% 84% 80% 74% -9.4百分点 . 资料来源：公司资料、安信国际整理 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 百万元 3 公司动态/龙光地产 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资料全面保护。除非获得安信国际的授权，任何人不得以任何目的复制，派发或出版此报告。安信国际保留一切权利。 规范性披露  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并未担任此报告提到的上市公司的董事或高级职员。  本研究报告的分析员或其有联系者（参照证监会持牌人守则中的定义）并