房地产行业周报：一二线城市新房价格上涨、二手房下跌，需求端边际改善

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业周报 ● 房地产行业 2019年2月25日 一二线城市新房价格上涨、二手房下跌，需求端边际改善 房地产行业 推荐 维持评级 投资要点： 一、一周行业热点 1、除一线城市其他落户限制全部放开放宽 2、大湾区土地储备货值达5.73亿元，TOP30房企拿地包揽近一半 3、节后深圳房屋租金增速趋缓 二、最新观点 1、一二线城市新房价格上涨，二手房下跌。国家统计局公布2019年1月份70个大中城市商品住宅价格变动情况统计数据。整体来看，1月房价总体平稳。环比来看，70城中有58城新建商品住宅价格环比上涨，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅价格下降，三线城市环比涨幅均回落。新建住宅和二住宅的价格出现背离主要是受新房限价的影响，新房的价格刚性而二手房交易受市场因素主导从而形成价格背离。 2.全国首套房贷利率连续两月回落。2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落；但同比去年1月份首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%。从城市上看，1月共有7个城市利率出现下降，较2018年12月的17个城市有所减少，这与多数城市已经完成楼市回落调整有关。需求端呈现边际改善的迹象，但是利率的松动对行业整体需求影响相对较小，未来房地产行业需求的释放还需关注政策的调整。 3、投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在 2019 年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048）、 新城控股（601155）。 三、风险提示：房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。 需要关注的重点公司 投资组合 公司 代码 公司名称 周涨 跌幅 累计涨 跌幅 相对 收益率 核心组合 000002 万科A 1.58% -15.51% 2.71% 601155 新城控股 5.74% -4.47% 13.75% 600048 保利地产 1.74% -12.67% 5.56% 资料来源：中国银河证券研究院 分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei@chinastock.com.cn 执业证书编号： S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）83574699 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 相对沪深300表现图 -37.00%-27.00%-17.00%-7.00%3.00%13.00%23.00%17-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-12沪深300房地产(中信) 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮】房地产行业点评：粤港澳大湾区规划出台，首选深耕及布局湾区的标的 -2019.2.20 【银河地产潘玮】房地产行业周报：房企销售走弱，一城一策深化落地可期 -2019.2.18 【银河地产潘玮】房地产行业点评：18Q4基金持仓分析，房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续-2019.1.28 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、一周行业动态及热点 .................................................................................................................................................. 2 二、最新观点 ...................................................................................................................................................................... 3 （一）一二线城市新房价格上涨，二手房下跌 ................................................................................................................ 3 （二）全国首套房贷利率连续两月回落 ............................................................................................................................ 3 （三）行业估值及国际估值比较 ........................................................................................................................................ 4 （四）投资建议.................................................................................................................................................................. 10 三、投资组合 .................................................................................................................................................................... 10 （一）核心组合.................................................................................................................................................................. 10 四、风险提示 .................................................................................................................................................................... 11 附录： ................................................................................................................................................................................ 12 一、板块市场行情 ............................................................................................................................................................ 12 （一）板块市场表现 .......................................................................................................................................................... 12 （二）个股市场表现 .......................................................................................................................................................... 13 行业周报/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、一周行业动态及热点 表 1：热点事件及分析 重点事件 我们的理解 为加快培育发展现代化都市圈，21日，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(下称《意见》)，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。（http://news.dichan.sina.com.cn/2019/02/22/1265293.html） 目前，我国仅有北上广深四个一线城市城区人口超过1000万大关。也就是说除了这四个一线城市之外，其他大城市的落户限制都要放开放宽。京沪等一线城市作为超大城市，人口规模太大，确实需要控制；但对二线城市来说，仍然还有很大的发展空间，杭州、南京、武汉、成都、郑州、长沙等强二线城市，近几年无论是经济发展还是人口集聚都十分迅速，收入与一线城市的差距越来越小，居住条件好，生活压力没那么大。这些城市发展起来后，可有效减轻一线城市的压力；另一方面又可以起到区域龙头带动作用，带动更多中小城市、区域经济的发展。 近日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，勾画出未来粤港澳大湾区发展蓝图。规划要求发挥香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海强强联合的引领带动作用，以中国香港、中国澳门、广州、深圳等4大中心城市作为区域发展的核心引擎，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力。（http://news.dichan.sina.com.cn/2019/02/22/1265292.html） 2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据统计局数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。此外，从大湾区(不含港澳)2016年至2018年的招拍挂土地成交情况来看，TOP30房企的新增土地储备总量达到了0.8亿平方米，而9个城市的招拍挂土地成交建面总量则为1.7亿平方米，TOP30房企拿地占比达48.7%，包揽了近一半的成交土地。可见，TOP30房企凭借提前布局和持续深耕，已掌握了湾区大量的优质资源。在充足的货源支撑下，TOP30房企未来在粤港澳大湾区的发展优势显著。 作为一座移民城市，深圳的流动人口和年轻人口在这座城市里占据着远超其他城市的比例。与房价相比，房租是一个与生活成本更为直接相关的指标。每年的春节过后，对于深圳楼市而言都是一个传统的敏感时期：不仅是调控政策，还包括房价和房租，看涨预期十分强烈。不过，今年春节过后深圳商品房的房租增速趋缓，一些城