业绩大幅增长，彰显龙头风采，上调评级至强烈推荐

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 公司点评 万科A股票代码：000002.SZ 业绩大幅增长，彰显龙头风采，上调评级至强烈推荐 事项： 8月24日晚，万科发布2017年半年报，公告实现营业收入698.1亿元，同比下降 6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元，同比增长36.5%；每股收益0.66元，同比增长37.5%。此外，公司公告17年上半年销售额2,771.8亿元，同比增长45.8%；销售面积1,868.5万平方米，同比增长32.6%。 目标价： 29.00 RMB 当前股价：23.09 RMB 投资评级 强烈推荐 评级变动 上调 主要观点 1、上半年业绩高增+36%、超市场预期，主要源于结算毛利率超预期提升 17H1营业收入698.1亿元，同比-6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元，同比+36.5%；基本每股收益0.66元，同比+37.5%；毛利率和净利率分别为32.7%和10.5%，分别较去年同期提升6.3和3.3pct，同时分别较去年全年29.4%和8.7%分别提升3.3和1.8pct，毛利率表现超预期；三项费用率7.8%，提升1.6pct；其他利润表科目表现正常，因而业绩增长主要源于毛利率提升。考虑到15-16年销售均价的提升，全年毛利率也将同比提升，保守估算全年毛利率为（32.7%+29.4%）/2=31.1%，较去年提升2pct，将有助于推升全年业绩增长。报告期末，公司负债率和净负债率82.7%和19.6%，分别同比增长2.1pct和5.1pct。 2、销售增速连续快于结算增速大幅推升预收账款，业绩锁定下大为增强 17H1销售金额2,772亿元，同比+46%，预计全年销售超5,000亿元，对应同比+37%；同期销售面积1,869万平米，同比+33%；同期销售回款1,514亿元，同比+19%，回款率55%。报告期末，预收账款/已售未结算金额分别达3,579亿/3,828亿元，同比增长29%/38%，分别覆盖16年结算收入1.5倍/1.6倍，结算持续更不上销售节奏推动业绩锁定性大幅增强。拿地方面，公司较为积极，17H1拿地1,560万平米（65%通过合作拿地），权益面积984 万平米，权益地价538亿元，估算对应总地价800亿元，同时考虑6月收购、7月成交的广信资产包551亿元，上半年合计拿地超1,300亿元，占比当期销售额47%，预计下半年拿地依然积极。 3、预计17年营收同比+20%、毛利率提升2pct，推动17业绩增长超30% 17H1竣工636.5万平米，同比-9.4%，占全年计划26%。而17年计划竣工2,448.3万平米，较16年同比+9.4%，如果剔除16年中竣工而不结算的持有商业项目，则估算17年可结算部分的竣工面积同比超+15%；即使保守考虑结算均价上涨5%，全年结算收入也将同比超+20%，同时考虑同期结算毛利率提升2pct至31%，则全年公司业绩将同比增长超+30%。另一方面，上半年新开工1,656万平米，同比持平，占比年初计划的57%，而虽然17年年初计划新开工2,924万平米，同比-6.8%，但考虑上半年销售超预期及拿地较为积极，预计全年新开工面积或将上调，下半年新开工或持平于上半年，为公司下半年提供丰富可售，销售有望冲击5,000亿元。 4、投资建议：业绩大幅增长、彰显龙头风采，上调评级至强烈推荐 万科作为行业龙头，在本轮房地产小周期延长的反常周期，依靠其强大的供货能力将实现集中度的进一步跳增；近期深铁正式成为第一大股东后，深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待，预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力；此外，近期万科领衔中国财团收购物流地产商普洛斯，借助后者所擅长“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、产业地产等将大有帮助。考虑到结算收入及结算毛利率超预期，我们分别上调公司17-19年每股收益预测至2.51、3.17和3.76元，目前2017-18PE分别为9.2和7.3倍，目标价上调至29元，上调评级至强烈推荐。 5、风险提示：房地产市场下行风险。 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 总股本(万股) 1,103,915 流通A股/B股(万股) 970,907/- 资产负债率(%) 每股净资产(元) 10.2 市盈率(倍) 12.2 市净率(倍) 2.25 12个月内最高/最低价 29.0/18.32 《万科A（000002）：业绩稳健增长，轨交物业优势渐显》 2017-03-28 《万科A（000002）：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产迎跳跃式增长》 2017-07-17 -22%-8%5%18%16/0816/1016/1217/0217/0417/062016-08-25～2017-08-24 沪深300 万科A 相关研究报告 市场表现对比图(近12个月) 公司基本数据 证券分析师 公司研究 房地产开发 2017年08月25日 万科A公司点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、万科2017年上半年业绩摘要 报告期 2016年1-6月 2017年1-6月 同比变动（%） (人民币，百万) 营业收入 74,795 69,810 (6.7) 营业成本 (55,117) (47,015) (14.7) 营业税 (6,285) (5,161) (17.9) 毛利润 13,393 17,635 31.7 其他收入 (182) (67) (63.0) 销售费用 (2,045) (2,103) 2.8 管理费用 (2,176) (2,605) 19.7 营业利润 8,989 12,860 43.1 投资收益 1,342 1,520 13.2 财务费用 (427) (718) 68.2 营业外收支 76 165 118.2 税前利润 9,980 13,827 38.5 所得税 (2,886) (3,774) 30.8 少数股东权益 (1,743) (2,750) 57.8 归属上市公司股东净利润 5,351 7,303 36.5 主要比率(%) 百分点增减（%） 毛利率 26.3 32.7 6.3 经营利润率 12.0 18.4 6.4 净利率 7.2 10.5 3.3 资料来源：公司公告，华创证券 图表2、万科历年销售面积 图表3、万科历年销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0% - 500.0 1,000.0 1,500.0 2,000.0 2,500.0 3,000.0201220132014201520162017H1（%）（万平方米）销售面积销售面积YoY（右轴）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0% - 500.0 1,000.0 1,500.0 2,000.0 2,500.0 3,000.0 3,500.0 4,000.0201220132014201520162017H1（%）（亿元）销售金额销售金额YoY(右轴） 万科A公司点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2016 2017E 2018E 2019E 单位：百万元 2016 2017E 2018E 2019E 货币资金 87032 106694 108447 121161 营业收入 240477 283895 341756 403870 应收票据 0 0 0 0 营业成本 169742 195047 231581 273778 应收账款 2075 0 0 0 营业税金及附加 21979 26704 32187 38074 预付账款 50263 58514 69474 82133 销售费用 5161 6092 7334 8667 存货 467361 567791 683511 807740 管理费用 6801 7949 9569 11308 其他流动资产 114564 70974 85439 100967 财务费用 1592 1911 1875 1901 流动资产合计 721295 803972 946871 1112001 资产减值损失 1193 0 0 0 其他长期投资 23202 22242 21294 20361 公允价值变动收益 0 0 0 0 长期股权投资 61702 61702 61702 61702 投资收益 5014 5615 6458 7749 固定资产 7582 7736 7896 8057 营业利润 39024 51808 65667 77891 在建工程 765 765 765 765 营业外收入 398 0 0 0 无形资产 1260 1197 1137 1081 营业外支出 168 0 0 0 其他非流动资产 14867 27826 33612 39823 利润总额 39254 51808 65667 77891 非流动资产合计 109379 121468 126407 131789 所得税 10903 14506 18387 21809 资产合计 830674 925441 1073278 1243790 净利润 28350 37301 47280 56081 短期借款 16577 11703 13895 16427 少数股东损益 7328 9641 12293 14581 应付票据 3604 29257 34737 41067 归属母公司净利润 21023 27660 34987 41500 应付账款 138048 136533 162107 191644 NOPLAT 26574 34634 43981 51870 预收款项 274646 312285 375931 444257 EPS(摊薄)（元） 1.90 2.51 3.17 3.76 其他应付款 9931 5678 6835 8077 一年内到期的非流动负债 26773 43107 43125 43146 其他流动负债 110420 117028 138948 168453 主要财务比率 流动负债合计 579998 655590 775578 913071 2016 2017E 2018E 2019E 长期借款 56406 56406 56406 56406 成长能力 应付债券 29108 29108 29108 29108 营业收入增长率 23% 18% 20% 18% 其他非流动负债 3485 699 736 778 EBIT增长率 21% 31% 27% 18% 非流动负债合计 88999 86214 86250 86292 归母净利润增长率 16% 32