STARHILL GLOBAL REIT（SGREIT.SP）：完整增长

请参阅第6页上的重要披露和分析认证公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究| TP修订Starhill全球房地产投资信托/海峡时报指数-（RHS，％）股价表现星山环球房地产投资信托（SGREIT SP）2015年7月30日完整增长 结果在线；增长主要来自最新收购的贡献。预计DPU增长。 访客人数疲弱，外汇波动导致预期有所减弱。 维持买入评级，目标价从0.97新元至0.96新元。52w高/低（SGD）平均3M营业额（USDm）自由流通量（％）已发行股份（百万）市值大股东：0.89/0.782.062.72,153SGD1.8B什么是新的2Q的业绩符合预期，收入为5180万新元（比上一季度增长8.2％，净收入同比增长6.9％），净收入为4,130万新元（环比增长6.3％，同比增长5.5％），DPU为1.29克拉（环比+ 2.4％，同比+ 3.3％）。半年度占我们全年预测的48％，48.4％和49.3％。增长主要是受到最新收购阿德莱德Myer中心贡献的1.5个月的贡献。由于Myer将在下半年全力以赴，因此我们希望能够实现我们的预测。澳元贡献飙升：由于迈尔（Myer），NPI为600万新元（同比增长53.2％），部分被疲软的澳元所抵消。新加坡资产Wisma和Ngee Ann对NPI的贡献为2670万新元（同比增长4.3％）。考虑到不佳的游客人数和办公楼市场疲软，入住率稳定在99.3％（第一季度：99.4％），而租户销售稳定（环比增长3.5％，同比-6.7％）。零售-杨忠礼机构有限公司36.3％-友邦新加坡私人有限公司8.0％-SSgA Funds Management，Inc. 0.9％租金调升明显低于3.9％（1Q： 喜达屋环球房地产投资信托-（LHS，SGD）13.3％），而办公室复职率为4.5％（第一季度：6％）。由于马来西亚林吉特贬值，马来西亚房地产的NPI同比下降4.4％至670万新元。中国仍然与新产品价格保持竞争，为新币88.7万元，但稳定（环比增长7％，同比-41.5％）。日本的NPI稳定在88.3万新加坡元（环比增长7.7％），但由于日元疲软，同比下降11.3％。我们的看法是什么我们继续预计DPU的增长将由Myer，Ngee Ann的租金审查（6月16日）和马来西亚资产的租金上涨（6月16日）推动。但是，我们将Wisma的租金调整预期从12％调低至6％，并进一步调整了澳元/马币/日元汇率的贬值，这将我们对FY15-17的DPU预期从5.2-5.8克拉小幅下调至5.1-5.7克拉。维持买入评级，目标价为0.96新加坡元（DDM，CoE为8.5％，LTG为2％），远期收益率为6.0-6.7％，而零售业为5.5％。1个月3个月12个月绝对（％）（2.9）（1.7）1.2相对于指数（％）（3.0）4.3 3.4正中性负马来亚银行共识％+/-目标价（新元）0.96 0.94 2.12015 DPU（cts）5.1 5.1 0.82016年DPU（cts）5.5 5.4 2.3资料来源：FactSet；马来亚银行谭文（65）6231 5850股价：SGD0.85目标价：0.96新元（+ 13％）市值（美元）：1.3B广告（美元）：200万新加坡房地产投资信托购买（不变）马来亚银行vs市场市场记录800关键数据0.901060.881040.861020.841000.82980.80960.78940.76920.749013年7月11月13日14月14日7月14日11月14日15年3月12月前（SGD m）FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年收入200.6195.1206.9224.2231.5财产净收入157.9157.4165.0177.7183.5可分配收入107.8109.8111.8120.2124.6DPU（cts）5.05.15.15.55.7DPU增长率（％）13.91.01.87.63.4价格/ DPU（x）17.016.816.515.414.9P / BV（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.95.96.06.56.7净资产收益率（％）5.75.65.76.16.4广告支出回报率（％）3.83.93.73.84.0债务/资产（x）0.30.30.30.30.3 星山环球房地产投资信托2015年7月30日2+ 1SD = 9.6％ 平均= 7.33％-1SD = 5.02％图1：2015年第二季度*（6QFY6 / 15）损益属性花费(9.3)(9.0)(10.5)16.412.9(19.5)46.4(42.0)财产净收入39.238.941.36.35.580.248.4165.8应占联营公司业绩＆合资企业--呐呐-呐-可分配收入28.228.429.53.74.357.949.7116.5每单位分配（新币）1.251.261.292.43.22.5549.35.17每单位资产净值（新币）0.930.940.91-3.2-2.2总体杠杆(%)29.428.735.5680.0610.0^全部融资成本(%)3.223.133.196.0(3.0)^* Starhill将YE从12月更改为6月^基点变化资料来源：公司，马来亚银行图2：按地区划分的季度收入和NPI资料来源：公司图3：零售SREIT的上限加权收益率目前为5.5％。(%) 1614121086420资料来源：马来亚银行，彭博社Jan-15 Jan-14 Jan-13 Jan-12 Jan-11 Jan-10 Jan-09 Jan-08 Jan-07 Jan-06 Jan-06 Jan-05 Jan-0403年1月12月31日*2014年第4季度（新元m）2015年1季度*（新元m）2015年第二季度*（新元m）更改（QoQ％）（同比）年初至今15（新元m）财政年度百分比2015财年（新元m）财产收入48.447.951.88.26.999.748.0207.8 星山环球房地产投资信托2015年7月30日312月31日FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年关键指标价格/ DPU（x）17.016.816.515.414.9P / BV（x）0.90.90.90.90.9P / NTA（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.95.96.06.56.7FCF产率（％）7.77.78.38.88.9损益表（SGD m）总收入200.6195.1206.9224.2231.5财产净收入157.9157.4165.0177.7183.5净融资成本(29.6)(29.6)(31.9)(35.9)(35.8)合伙人和合资企业0.00.00.00.00.0超凡142.234.20.00.00.0其他税前收入0.00.00.00.00.0税前总回报110.7110.4114.0122.6128.5所得税(2.9)(1.4)(1.4)(1.5)(1.5)少数族裔0.00.00.00.00.0停止运营0.00.00.00.00.0单位持有人可获得的总回报250.0143.2112.6121.1126.9可分配公司给单位持有人107.8109.8111.8120.2124.6资产负债表（新币m）现金和短期投资58.081.688.693.997.7应收账款10.27.57.69.19.9物业，厂房及设备（净值）1.21.41.41.21.1投入属性2,854.42,854.83,156.83,156.83,156.8无形资产10.511.011.011.011.0对联营公司和合资企业的投资0.00.00.00.00.0其他资产8.77.08.39.29.3总资产2,943.22,963.43,273.73,281.23,285.7ST计息债务53.6123.9113.90.0316.0应付账款43.041.047.451.853.1长期计息债务792.3719.51,031.41,145.4829.4其他负债44.145.847.049.150.0负债总额933.0930.21,239.61,246.21,248.5股东权益2,010.12,033.22,034.02,034.92,037.2少数权益0.00.00.00.00.0股东权益总额2,010.12,033.22,034.02,034.92,037.2 星山环球房地产投资信托2015年7月30日412月31日FY13A2014财年2015财年FY16E2017财年关键比率增长率（％）总收入增长7.9(2.7)6.08.43.2税收增长前的总回报10.0(0.3)3.37.54.8总回报增长89.9(42.7)(21.4)7.54.8可分配收入增长15.22.61.87.64.7盈利率（％）税前利润总额55.256.655.154.755.5支付比例43.175.998.398.398.2杜邦分析总回报率（％）纳米73.454.454.054.8总收入/资产（x）0.10.10.10.10.1资产/股本（x）1.51.51.61.61.6净资产收益率（％）5.75.65.76.16.4广告支出回报率（％）3.83.93.73.84.0流动性与效率应收账款天数17.516.413.113.414.8未付天数364.7401.1380.1383.6393.1股息覆盖率[x]2.31.31.01.01.0流动比率（x）0.70.50.61.90.3杠杆与费用分析资产/负债[x]3.23.22.62.62.6净债务/权益（％）39.237.551.951.751.4净利息保障（x）4.74.74.64.44.6债务/ EBITDA（x）6.06.07.97.27.0资本支出/收入（％）0.00.00.00.00.0净债务/（净现金）787.9761.71,056.71,051.51,047.7资料来源：公司；马来亚银行 星山环球房地产投资信托2015年7月30日5研究办事处区域性萨迪克·库里莫比（Sadiq CURRIMBHOY）研究与经济区域主管（65）6231 5836 sadiq@maybank-ke.com.sg黄洲翰（美国）机构研究区域主管（603）2297 8686 wchewh@maybank-ib.com翁成佑零售研究区域主管（65）6432 1453经济学Suhaimi ILIAS新加坡首席经济学家|马来西亚（603）2297 8682 suhaimi_ilias@maybank-ib.com卢兹·洛伦佐（Luz LORENZO）菲律宾（63）2 849 8836蒂姆·里拉哈潘泰国（66）2658 6300分机1420君曼BII印度尼西亚首席经济学家（62）21 29228888转29682战略萨迪克·库里莫比（Sadiq CURRIMBHOY）全球战略家（65）6231 5836 sadiq@maybank-ke.com.sg陈伟利香港/地区（852）2268 0631 williechan@kimeng.com.hk马来西亚黄洲翰（美国）研究负责人（603）2297 8686 wchewh@maybank-ib.com• 战略Desmond CH’NG，ACA(603) 2297 8680• 银行与金融廖忠忠（603）2297 8688 tjliaw@maybank-ib.com• 石油和天然气服务-区域性翁志婷（CA）（603）2297 8678 ct.ong@maybank-ib.com• 种植园-地区Mohshin AZIZ（603）2297 8692 mohshin.aziz@maybank-ib.com•航空-地区•石化尹少扬（CPA）（603）2297 8916 samuel.y@maybank-ib.com• 游戏–地区•媒体谭志伟CFA（603）2297 8690 chiwei.t@maybank-ib.com• 电源•电信公司黄伟森CFA（603）229