STARHILL GLOBAL REIT（SGREIT.SP）：成长的渴望

查看页面错误！书签未定义。重要披露和公司注册号：198700034E MICA（P）：099/03/2012公司研究|结果审查星山环球房地产投资信托（SGREIT SP）2014年1月24日向往成长 键数据2013财年DPU增长13.9％至5 SGD cts。新加坡投资组合仍然是主要的增长动力。全年业绩符合预期。 中国和日本的投资组合继续疲弱，2013财年的新产品价格指数分别同比下降16.1％和50.7％。52w高/低（SGD）自由流通量（％）已发行股数（m）市值主要股东：0.99/0.7663.02,153SGD1.6B 期待剥离中日资产，2014财年在澳大利亚的AEI。结果符合预期SGREIT公布其13财年收入同比增长7.9％至2.006亿新加坡元，这主要得益于新加坡房地产收入的增长–-YTL Corp Bhd.36％-友邦新加坡私人有限公司8％-SSgA Funds Management，Inc. 1％ 分享价格性能Ngee Ann City总租户Toshin的基本租金增加，并收到由此产生的2011年6月至2012年12月的租金欠款（上诉法院于2013年8月裁定赞成SGREIT），以及Wisma Atria在资产再开发。增长也得益于2013年第一季度收购的Plaza Arcade的贡献。全年DPU增长13.9％至5 SGD cts，占我们预测的101％和共识预测的102％。资产负债表保持强劲，负债比率低至29％（由于增加了1.375亿新元的重估收益，而从2013年3季度的30.6％下降）。 94％的借款通过利率掉期和1.000.950.900.850.800.750.700.650.600.5510月11日至12月12日至10月12日至4月13日至10月13日3,6003,5003,4003,3003,2003,1003,0002,9002,8002,700盖帽。直到2015年6月，才不需要再融资。投资组合入住率从上一季度的99.7％降至99.4％预计将剥离中国，日本等非核心资产尽管入住率达到100％，但仁和新春宗北的FY13净收入指数仍同比下降13.1％，这是由于竞争激烈，高端和豪华零售领域的增速放缓以及促销成本上升所致。由于日元疲软（2013年新元兑新元下降14.8％），拖欠租金的准备金和六本木Primo的销售，日本的投资组合占FY13净资产的1.8％，同比下降50.7％。 SGREIT的FY14增长动力包括位于珀斯中央商务区中心的David Jones Building和Plaza Arcade的潜在资产再开发。此外，David Jones大厦的租金审查将在2014年8月进行，SGREIT指导该审查可能会增加6％。我们认为，无机收购更有可能“动起来”，管理层表示正在关注新加坡，马来西亚和澳大利亚。我们也期待在2014财年剥离其在中国和日本的资产。维持持有和DDM得出的目标价SGD0.84（贴现率7.3％）。12月前（SGD m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E收入186.0201.1209.0210.3213.3财产净收入148.4160.7167.1168.1170.9可分配收入96.2111.3109.1109.5111.6DPU（cts）4.45.05.05.05.1DPU增长率（％）呐13.00.80.41.9价格/ DPU（x）17.315.315.215.114.9P / BV（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.86.56.66.66.7净资产收益率（％）呐8.25.55.55.6广告支出回报率（％）呐5.53.73.73.8债务/资产（x）0.30.30.30.30.3Starhill全球房地产投资信托（L）海峡时报指数（R）1个月3个月12个月绝对（％）(0.6)(4.4)(5.6)相对国家（％）(0.1)(1.1)(1.6) 马来亚银行vs市场正中性负面市场记录560马来亚银行共识％+/-资料来源：FactSet；马来亚银行王建林（65）6432 1470股价：SGD0.76目标价：0.84新加坡元（+ 11％）市值（美元）：1.3B广告（美元）：80万新加坡房地产投资信托保持（不变）目标价（新元）0.84 0.89（5.6） 星山环球房地产投资信托2014年1月27日2图1：13年第四季度业绩摘要（新元m）2012年第4季度2013年第3季度13年4季度环比％同比百分比总收入47.448.849.10.63.6营业费用(9.8)(10.8)(10.3)(4.6)4.4非营利组织37.538.038.82.13.4股利收入0.00.00.0纳米纳米FV押金调整(0.1)(0.2)(0.0)(97.4)(96.6)管理费(3.5)(3.6)(3.6)1.31.7绩效费0.00.00.0纳米纳米信托费用(0.9)(0.8)(0.8)4.2(6.7)融资成本和税前净收益33.033.534.42.64.2利息收入0.10.10.214.245.7借入费用(8.0)(7.6)(7.4)(2.7)(7.0)EBT25.226.127.14.27.9重估收益24.70.0137.5纳米456.9衍生品收益0.9(2.2)0.7纳米(23.2)税前总回报50.823.8165.4593.8225.8税(0.9)(0.8)0.1纳米纳米总回报（已报告）49.923.0165.4617.8231.5总收益（不包括特殊项目）24.325.327.27.712.0单位持有人的总回报49.923.0165.4617.8231.5加回：非税免赔额(25.0)4.0(138.2)纳米452.2可分配收入24.927.127.20.79.5可分配收入-单位持有人22.026.126.51.720.6可分配收入-CPU持有人2.30.30.3(2.6)(88.6)单位数（期末）（'m）1,943.02,153.22,153.20.010.8DPU（SGD cts）1.131.211.231.78.8单位持有人每股资金（SGD-cts）87.986.192.47.35.1资料来源：公司，马来亚银行估计 星山环球房地产投资信托2014年1月27日3总收入图2：2013财年业绩摘要186.0 200.6 7.9 201.1 99.8新加坡房地产和2013年第1季度从Plaza Arcade获得的捐款。操作花费（37.6）（42.8）13.9（40.4）106.0 2013财年新加坡物业的支出增加。非营利组织148.4 股利收入0.0 0.0纳米0.0纳米FV安全性调整存款1.6 0.0（97.6）0.0纳米管理费用(14.1) 性能费用0.0 0.0纳米0.0纳米相信花费(3.2)(3.1)(4.6)(3.4)90.6融资成本和税前净利润132.7 140.6 5.9 142.0 99.0利益收入0.50.53.64.412.3（32.6）（30.2）（7.5）（36.8）82.0由于信托基金的利息费用降低借入费用13财年的借款，日本债券和澳元定期贷款，部分被用于为收购Plaza Arcade融资的RCF产生的利息成本所抵消。EBT100.6111.010.3109.7101.2重估收益24.7137.5456.955.7247.0衍生品收益10.34.6(54.8)(4.0)纳米税前总回报135.6252.886.5161.4156.7税(3.9)(2.9)(27.1)(4.0)71.5 2013财年的税项支出减少主要是由于物业贬值和人和春宗北物业的净收入下降产生的递延税款，部分被人和应计预提税增加所抵销。总回报（已报告）131.7250.089.9157.4158.8总收益（不包括特殊项目）96.7107.811.5105.7102.0单位持有人的总回报131.7250.089.9157.4158.8加回：非免税额(35.5)(139.1)292.1(46.1)301.9可分配收入96.2110.915.2111.399.6可分配收入-单位持有人85.3104.822.8108.296.8可分配收入-CPU持有人9.23.1(66.9)3.199.6单位数（期末）（'m）1,943.02,153.210.82,181.298.7DPU（SGD cts）4.395.0013.95.0100.8单位持有人每股资金（SGD cts）87.992.45.188.8104.1资料来源：公司，马来亚银行估计（新元m）FY12 FY13的百分比变化MBKE FY13E的FY13E的百分比评论 星山环球房地产投资信托2014年1月27日412月31日财政年度（新币m）2012财年FY13A2014财年2015财年FY16E关键指标价格/ DPU（x）17.315.315.215.114.9P / BV（x）0.90.90.90.90.9P / NTA（x）0.90.90.90.90.9DPU收率（％）5.86.56.66.66.7FCF产率（％）8.07.711.78.70.0收入证明收入186.0201.1209.0210.3213.3财产净收入148.4160.7167.1168.1170.9息税折旧摊销前利润131.1142.0147.7148.5151.1折旧0.00.00.00.00.0摊销0.00.00.00.00.0息税前利润131.1142.0147.7148.5151.1净利息收入/（exp）(32.1)(32.4)(36.5)(36.9)(37.2)合伙人和合资企业0.00.00.00.00.0超凡26.355.70.00.00.0其他税前收入11.9(4.0)0.00.00.0税前收益137.2161.4111.2111.7113.8所得税(3.9)(4.0)(4.1)(4.2)(4.2)少数族裔0.00.00.00.00.0报告净利润133.3157.4107.1107.5109.6可分配收入96.2111.3109.1109.5111.6资产负债表现金和短期投资79.4103.4106.1108.9111.8物业，厂房及设备（净值）1.61.61.61.71.7无形资产0.00.00.00.00.0对联营公司和合资企业的投资0.00.00.00.00.0其他资产26.226.426.727.027.2总资产2,820.22,896.82,899.82,902.92,906.1ST计息债务492.0492.0492.0492.0492.0长期计息债务357.3379.1379.1379.1379.1其他负债88.789.690.591.492.4负债总额938.1960.7961.6962.6963.5股东权益1,882.11,936.11,938.21,940.41,942.6少数权益0.00.00.00.00.0股东权益合计1,882.11,936.11,938.21,940.41,942.6现金周转税前收益137.2161.4111.2111.7113.8折旧及摊销0.00.00.00.00.0调整净利息（收入）/支出33.639.732.436.536.9营运资金变动7.80.50.30.30.3已付现金税(2.5)(4.1)(4.0)(4.1)(4.2)其他经营现金流量(16.9)(0.2)4.00.01.0经营现金流量131.8127.1194.4144.3146.1资本支出(1.6)(7.6)(7.8)(7.9)(9.1)自由现金流114.0142.0147.6150.0150.9已付股息(80.6)(88.6)(111.3)(109.1)(109.5)募集资金/（购买）0.00.00.00.00.0债务变动0.50.021.70.00.0OTH投资/融资现金流(56.7)(26.7)(71.4)(22.9)(23.0)出水率变化的影响1.4(1.1)(1.6)(1.7)(1.7)净现金流量(5.2)3.224.02.72.8 星山环球房地