香港房地产：抵押抵押？由银行和开发商耸耸肩

亚洲日报香港房地产---------------------------------------------- -----------------------------------抵押抵押？由银行和开发商耸耸肩Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com Du Jinsong Du /研究分析师/ 852 2101 6589 / jinsong。 du@credit-suisse.com●2015年2月2日，金管局主席陈师范警告说，如果确认上升周期，则还有采取更多反周期措施的余地。我们认为，紧缩目标很可能是小型单位，其价格指数在2014年上涨了15％以上。●不过，我们认为，这种影响很可能对次级小型单位造成影响，而初级发射的可能性则不大。正如我们在最近的发布会中看到的那样，开发商有能力提供第二抵押。第二抵押可以帮助抵消抵押紧缩。此外，我们认为银行仍然有动机提供有竞争力的抵押贷款。●因此，我们在开发商中仍然喜欢长江实业和新地。除了抵押紧缩带来的有限影响外，我们认为由于以下因素，该股可以继续走高：（1）债券收益率低；（2）2月27日将公布完整的业绩。图1：二手房价格指数（CCL）总体香港岛九龙NT NT东西中/小大质量于2015年1月25日134.0141.1 132.4 140.0 120.6133.2134.5 135.0年初至今变化百分比1.20.2-0.42.43.91.4-0.21.12014年变化百分比111310141612613与13个峰值相比的变化百分比877151510210与11个峰值相比的变化百分比3326354853371438与08谷相比的百分比变化13613314515617814598147资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。金管局于2015年2月2日警告采取紧缩措施2015年2月2日，金管局主席陈师范警告说，如果确认上升周期，则还有采取更多反周期措施的余地。的确，鉴于自2014年12月以来油价暴跌以及自2015年1月以来欧洲央行放宽政策，美国10年期债券收益率已出现大幅压缩。经常出现创纪录的高房地产价格，尤其是对于二手居屋和小型单位。的确，小型单位的房地产价格表现最为强劲，2014年，大型地产/新西区/新北区的CCL子指数上涨了+ 13％/ + 14％/ + 16％。银行仍被鼓励提供有竞争力的抵押贷款(1).这是今年年初，在此期间，银行在获得抵押业务方面趋于更加积极。(2).1Y / 5Y / 10Y债券收益率在过去两个月中都经历了显着压缩，因此具有可观的净资产收益率(3).2014年第4季度，其他贷款业务的增长一直在减速，这主要是由于中国经济增长放缓，尤其是那些资本支出大的“旧经济部门”。因此，应激励银行从香港抵押业务中获得利息收入。能够提供第二抵押权以抵消抵押紧缩的开发商除了银行提供有力的诱因以提供有竞争力的抵押贷款（尽管他们必须遵守金管局的指导）外，开发商还处于良好的地位以提供第二抵押贷款，通常是与一些金融机构合作或由抵押经纪人提供。确实，第二抵押贷款要约在最近的发行中并不少见。因此，任何抵押紧缩政策都将影响二手房，二手房的数量已经缩减至最低水平。另一方面，我们预计主要产品将继续主导市场（如果不进一步从次要市场获得市场份额）。在开发商中，我们的首选是长江实业和新地。图2：潜在的抵押贷款收紧情况不受主要发行项目的影响，开发商和抵押经纪人提供了第二次抵押贷款项目开发者第一次发射期单位数均价（HK $ / nsf）开发商提供的第二次抵押贷款第二抵押率开发商抵押经纪人的进一步报价世纪链接新地2015年1月1,40710,649第二按揭<物业价值的20％第一+第二按揭<物业价值的85％P中原房屋贷款和mReferral提供高达90％（<800万美元）的抵押贷款翼IIIB新地2014年11月32613,557第二按揭<物业价值的20％第一+第二按揭<物业价值的85％第一年为P-3.88，然后为P中银香港提供固定利率抵押贷款龙范围嘉里/ Sino2014年11月97313,500第二抵押<物业价值的20％第一抵押+第二抵押<物业价值的70％P + 1中原按揭提供3年期固定利率对抵押贷款（2.25％+）的最高利率为85％，最高为30年； mReferral提供类似的条款蒙特维特CK2014年7月1,0718,238第二抵押<物业价值的30％第一抵押+第二抵押<物业价值的80％H + 2.25至2.75或P-1.5mReferral提供的固定费率抵押贷款（2.25％+）高达85％（<800万美元），令市场感到惊讶城市点CK2014年5月1,71710,637第二抵押<物业价值的30％第一抵押+第二抵押<物业价值的80％H + 2.25至2.75或P-1.5mReferral提供5年期固定利率抵押贷款，最高利率为85％公园签名新世界2013年8月1,6208,056第二抵押<物业价值的20％第一抵押+第二抵押<物业价值的80％P-3前三年，然后P中原房屋贷款提供高达90％的固定利率抵押贷款双湾P3亨德森2014年10月1,09213,048第二抵押<物业价值的30％第一抵押+第二抵押<物业价值的80％P-2前2年，然后P不适用帕维利亚山新世界2014年10月35828,611第二次抵押<物业价值的25％第一+第二抵押<物业价值的75％P-2前2年，然后P不适用海边的梅菲尔II信和置业2014年7月54513,303第二抵押<物业价值的20％第一抵押+第二抵押<物业价值的80％P-1不适用资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 亚洲日报-页2 之6-提及的公司（价格截至2015年2月3日）长江实业控股（0001.HK，HK $ 148.8，跑赢大市，目标价HK $ 184.0）亨德森土地开发公司（0012.HK，HK $ 55.5）嘉里物业（0683.HK，HK $ 27.15）新世界发展（0017.HK，HK $ 9.36）信和置业（0083.HK，HK $ 12.74）新鸿基地产（0016.HK，HK $ 125.0，跑赢大市，目标价HK $ 151.5）重要的全球披露披露附录Joyce Kwock和Jinsong Du均针对个人分析的公司或证券，证明（1）本报告中表达的观点准确反映了他或她对所有主题公司和证券的个人观点，以及（2）其补偿的任何部分均与本报告中表达的具体建议或观点没有，直接或间接相关。长江实业（0001.HK）的三年价格及评级历史0001.HK收盘价目标价 日期（ HK $）（ HK $）评分2012年2月9日99.70 117.04 O2012年3月13日104.91 125.192012年3月29日97.99 121.212012年8月3日98.46122.722012年8月12日103.30124.532012年9月27日108.41132.962013年3月27日107.75 144.072013年7月17日100.74 140.642013年8月1日105.76143.292013年10月17日116.75 *2014年1月21日114.20 144.07 O14年2月13日111.26140.472014年3月3日114.38 160.372014年6月16日134.90 163.922014年7月22日139.60 163.8014年8月1日143.60167.4014年11月17日139.50161.002015年1月12日143.20 184.00*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效 亚洲日报-页3 之6-新鸿基地产（0016.HK）三年期价格及评级历史0016.HK收盘价目标价 日期（HK $）（HK $）评分2012年2月9日110.10 122.90 O2012年2月29日119.40126.602012年3月13日117.20 131.602012年5月21日87.20126.802012年9月13日107.10129.372012年9月27日113.10140.302013年2月6日120.80137.632013年2月28日120.00139.262013年7月25日103.10 140.302013年9月5日102.50142.40*2013年9月13日101.70140.902014年1月21日98.70 121.2314年2月13日95.70121.032014年3月3日96.65 114.502014年6月16日106.90 129.292014年7月22日106.80 129.202014年9月15日117.70140.0014年11月14日116.40140.642015年1月26日126.10 151.50*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本评级基于股票相对于分析师覆盖范围的总回报，该覆盖范围包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，跑赢大盘代表最具吸引力的中性股吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该范围由相关行业内分析师覆盖的所有公司组成，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖盘不那么吸引，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。 亚洲日报-页4 之6-瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*46%（53％的银行客户）中立/持有*