长江控股：分拆CKP后：中国香港一家房地产巨头

2015年1月12日 亚洲日报长江实业维持优于大市CKP分拆后：香港的房地产巨头中国大陆EPS：◄►TP：▲Joyce Kwock /研究分析师/ 852 2101 7496 / joyce.kwock@credit-suisse.com Wayne Lee /研究分析师/ 852 2101 7165 / wayne.lee@credit-suisse.com●CK / Hutch于2015年1月8日提出一项联合重组建议，将房地产资产合并为一个名为CKP的实体，然后通过介绍的方式将CKP拆分为一个香港交易所的独立上市实体。整个重组工作预计将于2015年上半年完成。●根据CS的估算，一股长和资产净值将等于239港元/股，较最后收盘价折让48％。●分拆后，CKP将成为中国香港地区的房地产巨头。 CKP拥有1200亿美元的CS 12M资产净值，将在中国大陆同业中排名第二； CKP还将在2014-20E年间在香港一次销售中占据第二大市场份额（按单元完成量计）； （按建筑面积计算）是香港第二大租赁业务，（按客房计算）是香港最大的酒店业务。●我们基于长和资产净值的20％目标价和长和资产净值的29％目标价，将长和的目标价从161港币上调至184港币。价格（09 Jan 15，HK $）124.80TP（上一个TPHK $）184.00美东时间。锅。 ％chg。至TP 4752周范围（港元）150.7交易上限（港币/美元bn）289.1/性能1M 3M1200万bbg / RIC1香港/ 0001.HK等级（上一个等级）O（O）已发行股票（百万）2,316.16每日交易量-600万平均（百万）3.6日交易价-600万平均（百万美元）63.9自由流通量（％）56.5重大的股东李嘉诚（43.3％）绝对（％）（5.2）（4.7）9.3相对（％）（8.1）（8.0）4.6年12 / 12A 12 / 13A 12 / 14E 12 / 15E12 / 16E息税折旧摊销前利润（港币mn）28,497 35,170 38,114 42,38346,823净利润（港币）mn）32,036 35,260 34,763 36,77240,142每股盈利（港元）13.8 15.2 15.0 15.9 17.3-从上一个更改。每股收益（％）不适用不适用0 0 0-共识每股收益（港元）不适用不适用15.3 14.9 15.8每股盈利增长（％）（30.5）10.1（1.4）5.8 9.2市盈率（x）9.0 8.2 8.3 7.9 7.2股息收益率（％）2.5 2.8 2.8 2.8 2.8EV / EBITDA（X）11.18.57.56.55.6净资产收益率（％）9.8 9.9 9.1 9.0 9.1净债务（现金）/权益(%)7.82.3(1.0)(3.2)（6.0）每股净资产（港元）— — — 239—盘片/（prem。）到NAV(%)———47.8—注1：ORD / ADR = 1.00。注2：长江实业（集团）有限公司通过其子公司开发和投资房地产。该公司还提供房地产代理和管理服务，经营酒店并投资证券。它还拥有和记黄埔49.96％的股份。CK / Hutch于2015年1月8日提出一项联合重组建议，将房地产资产合并为一个名为CKP的实体，然后通过介绍的方式将CKP拆分为一个香港交易所的独立上市实体。整个重组工作预计将于2015年上半年完成。CK职位重组的直接好处根据CS的估计，一股长和资产净值将等于239港元/股（CKP资产净值= 87港元/股；长和资产净值= 152港元/股）。即使假设CK的交易价格与当前大型股（市值超过100亿美元）的资产净值折让38％的水平一致，那也意味着其潜在的19％的上升空间。我们的新目标价为184港元（原为161港元），基于CKP部分的29％目标价格和CKH部分20％的目标价格折扣；意味着上升潜力为47％。CKP分拆后：中国香港的房地产巨头根据长江的管理层，CKP将在同业中占香港租金组合的第二大（按建筑面积计），并在香港（客房）中占最大的酒店投资组合。确实，根据我们的估计，就资产净值，市值和香港主要销售市场份额而言，CKP也将名列前茅：(1)资产净值第二大。我们估计，合并后及分拆后，长和的资产净值将达3,360亿港元/ 430亿美元，按净资产值计算，它将成为香港/中国第二大公司（第一家是新鸿基地产，其净资产是5810亿港元；最大的中国支柱公司是中国海外发展，其净资产值为2280亿港元）。(2)市值第二大。就市值而言，即使将净资产值的40％盘应用于CKP，也将使其成为香港/中国第二大公司。(3)就香港主要销售市场份额而言，排名第二。摘录自我们在2015年度住宅前景报告中发布的详细的FY14-20E住宅供应分析，CKP在FY14-20E的香港主要市场中（按竣工量计）将拥有13％的市场份额，从而使其排名为在同行中排名第二。图1：按1200万瑞士法郎的资产净值（十亿美元）计算，CKP将成为中国大陆第二大房地产公司资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。图2：按目前的市值（10亿美元）计算，假设按净资产价值的40％盘算，CKP将成为中国大陆第二大房地产公司资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。图3：2014-20年香港主要住宅竣工量预测（摘自2014年11月17日发布的报告）占总数的百分比2012A 2013A2014E 2015E 2016E 2017E 2018E 2019E 2020E总新地24%2%16%41%15%39%24%30%36%28%CKP25%25%29%13%17%4%15%0%0%13%亨德森2%31%10%8%7%6%5%13%29%10%新世界10%10%18%6%6%1%13%10%3%9%信诺17%12%8%5%3%2%8%12%0%6%其他23%19%20%28%51%48%36%35%32%34%总100% 100%100%100%100%100%100%100%100%100%资料来源：公司数据，瑞士信贷估计。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析人员认证以及非美国分析人员的状态。美国披露：瑞士信贷与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。 2015年1月12日 亚洲日报-页2 之5-提及的公司（价格截至2015年1月10日）长江实业控股（0001.HK，HK $ 124.8，跑赢大市，目标价HK $ 184.0）中国海外发展有限公司（0688.HK，HK $ 24.5）华润置地有限公司（1109.HK，HK $ 22.05）碧桂园控股有限公司（2007.HK，HK $ 3.24）恒隆地产（0101.HK，HK $ 21.1）亨德森土地开发公司（0012.HK，HK $ 53.25）香港土地控股（HKLD.SI，$ 7.4）嘉里物业（0683.HK，HK $ 27.75）链接房地产投资信托（0823.HK，HK $ 48.4）新世界发展（0017.HK，HK $ 9.08）信和置业（0083.HK，HK $ 12.42）新鸿基地产（0016.HK，HK $ 119.1）太古地产有限公司（1972.HK，HK $ 23.95）码头控股（0004.HK，HK $ 59.35）会德丰有限公司（0020.HK，HK $ 37.45）重要的全球披露披露附录本人乔伊斯·科克（Joyce Kwock）证明：（1）本报告中表达的观点准确反映了我对所有标的公司和证券的个人观点；（2）我的薪酬中没有，有或将直接或间接与本报告中表达的具体建议或观点。长江实业（0001.HK）的三年价格及评级历史0001.HK收盘价目标价 日期（ HK $）（ HK $）评级12年1月11日89.93 117.04 O2012年3月13日104.91 125.192012年3月29日97.99 121.212012年8月3日98.46122.722012年8月12日103.30124.532012年9月27日108.41132.962013年3月27日107.75 144.072013年7月17日100.74 140.642013年8月1日105.76143.292013年10月17日116.75 *2014年1月21日114.20 144.07 O14年2月13日111.26140.472014年3月3日114.38 160.372014年6月16日134.90 163.922014年7月22日139.60 163.8014年8月1日143.60167.4014年11月17日139.50161.00*星号表示覆盖范围的开始或假设。绩效负责编写此研究报告的分析师已获得补偿，补偿基于各种因素，包括瑞士信贷的总收入，其中一部分来自瑞士信贷的投资银行业务。截至2012年12月10日，分析师的股票评级定义如下：优于大市（O）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将超过相关基准*。中性（N）：在接下来的12个月中，该股票的总回报预计将与相关基准*相符。表现不佳（U）：在接下来的12个月中，该股票的总收益预计将低于相关的基准*。*按地区划分的相关基准：截至2012年12月10日，日本的评级是基于该股票相对于分析师的平均收益率所得出的总收益，该收益率包括相关行业内分析师所覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最具吸引力的中性吸引力降低，而表现欠佳的投资机会则不足。 截至2012年10月2日，美国S. 以及加拿大和欧洲的评级均基于相对于分析师覆盖范围的股票总回报率，该总回报率包括相关行业内分析师覆盖的所有公司，其中跑赢大盘代表最有吸引力，中性卖场代表吸引力较小，而跑赢大盘代表最具吸引力的投资机会。 对于拉丁美洲和非日本亚洲股票，评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益；美国2012年10月2日之前S. 加拿大的评级基于（1）股票相对于当前股价的绝对总回报潜力，以及（2）在分析师的研究范围内，股票总回报潜力的相对吸引力。 对于澳大利亚和新西兰的股票，绝对总收益计算中包含12个月的滚动收益率，分别为15％和7。5％的门槛分别替换了优于大市和低于大市股票评级定义中的10-15％。 15％和7。5％的阈值分别替换了中性股票评级定义中的+ 10-15％和-10-15％。 在2012年12月10日之前，日本的评级基于股票的总收益相对于相关国家或地区基准的平均总收益。 2015年1月12日 亚洲日报-页3 之5-受限（R）：在某些情况下，在瑞士信贷从事投资银行交易的过程中以及在其他某些情况下，瑞士信贷的政策和/或适用的法律法规会排除某些类型的沟通，包括投资建议。波动率指标[V]：如果股价在过去24个月中至少有8个月的一个月内上涨或下跌了20％或以上，或者分析师预计未来会出现大幅波动，则将其定义为波动性股票。分析师的行业比重与分析师的股票评级不同，并且基于分析师对该行业的基本面和/或估值*相对于该集团的历史基本面和/或估值的期望：超重：分析师对行业基本面和/或估值的预期在未来12个月内是有利的。市场权重：分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期是中性的。体重不足分析师对未来12个月该行业基本面和/或估值的预期保持谨慎。*分析师的服务范围包括相关领域内分析师所覆盖的所有公司。分析师可能涵盖多个领域。瑞士信贷的股票评级（和银行客户）分布为：全球评级分布评分对宇宙（％）其中银行客户（％）跑赢/买入*46%（54％的银行客户）中立/持有*38%（50％的银行客户）跑输/卖出*14%（43％的银行客户）受限制的2%*出于纽约证券交易所和纳斯达克评级分布披露要求的目的，我们对“跑赢大盘”，“中性”和“跑输大盘”的股票评级分别最接近买入，持有和卖出；但是，含义并不相同，因为我们的股票评级是根据相对的基础确定的。 （请参阅上面的定义。）投资者购买或出售证券的决定应基于投资目标，当前持有量和其他个人双重因素。瑞士信贷的政策是根据主题公司，行业