2015年三季报点评：受益迪士尼开园、重组后业绩暴增

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 Tabl e _Ti tl e 2015年10月23日 自仪股份（600848.SH） Tab le _Su mm ar y 受益迪士尼开园、重组后业绩暴增 ——2015年三季报点评 ■事件：公司三季报公布：公司前三季度累计实现营收514.51百万，同比增长30.85%，实现净利润112.64百万，同比大涨699.24%，基本每股收益0.2992元，同比大涨699.24%。业绩发生巨变，主要是由于重大资产重组的完成。2015年9月25日，相关资产均已交割过户完毕。 ■公司于14年底提出重大资产重组方案，重组完成后，临港资管实现借壳上市，自仪股份主业变更为园区开发和经营，主要负责临港资管下属园区的开发。公司通过直接或间接方式持有松高新 100%股权、松高科 100%股权、松江公司 99.775%股权、佘山公司 51%股权、康桥公司 100%股权、南桥公司 55%股权、自贸联发45%股权以及临港松高科 51%股权。涉及的园区为松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区（洋山）陆域部分。 ■成功转型园区开发，迪士尼园区收益：1）公司成功转型园区开发，拥有优质园区资产：重大资产重组后，将成为上海乃至长三角地区园区开发领域的优质上市公司。2）康桥园区（规划面积441亩）成为上海迪士尼西部门户：康桥园区位于新浦东地理中心位置，承接市中心范围扩展和城市功能梯度转移的前沿区域，园区以东 3 公里为迪士尼乐园，直达迪士尼乐园的轨道交通 11号线；3）土地储备丰富，升值潜力巨大：潜在开发体量约1323万方，临港投资负责开发的园区规划面积接近19843亩，约1323万方。 ■投资建议：公司是上市公司中唯一市属园区开发公司，土地储备遍布全上海，随着迪士尼、自贸区和科创中心建设的推进，公司未来土地升值空间较大，同时本次重组也是上海电气集团和临港集团改革的一环，未来进一步改革亦值得期待，尚有众多盈利能力优越的园区未注入上市公司，我们预计公司2015-2017年三年净利润分别为2.24亿元、2.57亿元、2.89亿元（三年承诺7.7亿，极有可能超预期），当前总股本8.95亿（流通股本3.99亿），对应EPS为0.25、0.29、0.32，考虑到未来几年公司整体注入的预期（现有土地每股RNAV为18.7元）以及现有土地中迪士尼部分升值带来的利润超预期，首次覆盖给予“买入-A评级”，6个月目标价27.8元。 ■风险提示：改革低于 预期、迪士尼进度低于预期 Tabl e _E xc el 1 摘要(百万元) 2013 2014 2015E 2016E 2017E 营业收入 1,079.4 1,034.3 930.9 1,239.9 1,637.9 净利润 12.0 -59.9 224.2 257.0 288.6 每股收益(元) 0.01 -0.07 0.25 0.29 0.32 每股净资产(元) 0.22 0.15 0.95 1.23 1.55 盈利和估值 2013 2014 2015E 2016E 2017E 市盈率(倍) 1,515.7 -304.8 81.4 71.0 63.2 市净率(倍) 94.0 135.4 21.6 16.5 13.1 净利润率 1.1% -5.8% 24.1% 20.7% 17.6% 净资产收益率 6.2% -44.4% 26.5% 23.3% 20.7% 股息收益率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% ROIC 1.4% -5.2% 36.4% 6.9% 9.8% 数据来源：Wind资讯，安信证券研究中心预测 Tabl e _B as eI nfo 公司动态分析 证券研究报告 房地产 投资评级 买入-A 首次评级 6个月目标价 27.8元 股价（2015-10-22） 20.39元 Tabl e _M ar ketI nf o 交易数据 总市值（百万元） 18,252.56 流通市值（百万元） 5,956.76 总股本（百万股） 895.17 流通股本（百万股） 292.14 12个月价格区间 7.92/35.21元 Tab le _C h art 股价表现 资料来源：Wind资讯 Tabl e _C h ang eR a te % 1M 3M 12M 相对收益 30.83 6.00 111. 73 绝对收益 36.39 -9.22 157.45 Tabl e _A ut hor 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1450515100001 chentc@essence.com.cn 021-68767839 Tab le _R e port 相关报告 -50%52%154%256%2014-102015-022015-062015-10自仪股份机械沪深300 2 公司动态分析/自仪股份 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 重大资产重组完成，业绩巨变 营收同比增长30.85%，净利润同比大涨699.24%。公司前三季度 累计实现营收514.51百万，同比增长30.85%，实现净利润112.64百万，同比大涨699.24%，基本每股收益0.2992元，同比 大涨699.24%。业绩发生巨变，主要是由于重大资产重组的完成。2015年9月25日，相关资产均已交割过户完毕。 公司于2014年底提出重大资产重组方案：公司控股股东电气集团将其持有的 8,000 万股自仪股份 A 股股票（占自仪股份总股本的 20.04%）无偿划转至临港资管，自仪股份以全部资产及负债（作为置出资产）与临港资管持有的临港投资100%股权（作为置入资产）的等值部分进行置换，公司向临港资管非公开发行股票购买置入资产与置出资产交易价格的差额部分。同时，自仪股份向新桥资管非公开发行股票购买其持有的松高科40%股权，向九亭资管非公开发行股票购买其持有的松高新 49%股权，向浦东康桥非公开发行股票购买其持有的康桥公司 40%股权。此外，向临港资管、东久投资、久垄投资等非公开发行股票募集配套资金。 重组完成后，临港资管实现借壳上市，自仪股份主营业务变更为园区开发和经营，主要负责临港资管下属园区的开发。公司通过直接或间接方式持有松高新 100%的股权、松高科 100%的股权、松江公司 99.775%的股权、佘山公司 51%的股权、康桥公司 100%的股权、南桥公司 55%的股权、自贸联发45%的股权以及临港松高科 51%的股权。 涉及的园区为松江园区、南桥园区、康桥园区和自贸区（洋山）陆域部分。 公司控股股东发生变化。由上海电气变更为临港集团。重组前后股权结构图如下。 图1：重大资产重组前自仪股份股权结构图 数据来源：公司公告，安信证券研究中心整理 3 公司动态分析/自仪股份 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图2：重大资产重组后自仪股份股权结构图 数据来源：公司公告，安信证券研究中心整理 2. 成功转型园区开发，迪士尼园区受益 公司成功转型园区开发，拥有优质园区资产。公司通过重大资产重组后，注入了具有一定规模和行业竞争优势的优质园区类资产后，将成为上海乃至长三角地区园区开发领域的优质上市公司。自仪股份通过直接或间接方式持有松高新100%的股权、松高科100%的股权、松江公司99.775%的股权、佘山公司51%的股权、康桥公司100%的股权、南桥公司55%的股权、自贸联发45%的股权以及临港松高科51%的股权。其中松江园区主要吸引拥有自主知识产权的高科技企业，南桥园区将被打造成现代服务业集聚地，自贸区将成为国际贸易中心，而康桥园区已聚集了一批国内外节能环保、金融投资、文化创意等相关优秀企业。 康桥园区（规划面积441亩）成为上海迪士尼西部门户，公司成迪士尼概念极大受益者。康桥园区位于新浦东地理中心位置，承接市中心范围扩展和城市功能梯度转移的前沿区域。康桥园区的设计在园林式绿化、地下自然采光、围河式景观楼宇、绿色环保技术应用等方面有着创新应用。园区以东 3 公里正在建设迪士尼乐园，直达迪士尼乐园的轨道交通 11号线途径园区，使康桥地区成为迪士尼乐园的西部门户。公司目前在康桥园区分别有一-三期建设项目，合计占地面积约23 万方，建筑面积约50 万方。待2016年春迪士尼正式开园，会极大带动康桥园区的人气，促进园区进一步升级和发展，最终成为引领先进产业集聚发展的 “一部三中心”：一部为企业地区总部；三中心为研发设计中心、运营结算中心、管理服务中心。 升值潜力巨大，土地储备丰富。未来潜在开发体量巨大，实际开发体量约221万方，而潜在开发体量约1323万方，临港投资负责开发的园区规划面积接近19843亩，约1323万方，具体情形 如下： 表1：自仪股份土地储备 开发园区 规划面积（亩） 康桥园区 441 松江园区 7502 南桥园区 1700 自贸区 10200 4 公司动态分析/自仪股份 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 江苏盐城园区 尚未注入 浙江海宁园区 尚未注入 浙江海宁园区 尚未注入 桃浦智慧城 尚未注入 上海临港产业区（浦东、奉贤） 尚未注入 上海漕河泾新兴技术开发区（徐汇、闵行、浦江） 尚未注入 数据来源：安信证券研究中心 图3：上海轨道交通11号线迪士尼段线路示意图 数据来源：互联网, 安信证券研究中心 5 公司动态分析/自仪股份 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 财务报表预测和估值数据汇总(2015年10月23日) 利润表 财务指标 （百万元） 2013 2014 2015E 2016E 2017E （百万元） 2013 2014 2015E 2016E 2017E 营业收入 1,079.4 1,034.3 930.9 1,239.9 1,637.9 成长性 减:营业成本 889.7 863.2 411.4 584.9 832.1 营业收入增长率 3.4% -4.2% -10.0% 33.2% 32.1% 营业税费 3.4 5.0 84.9 102.8 173.5 营业利润增长率 91.9% 169.6% -339.5% 13.3% 15.3% 销售费用 74.0 76.4 37.4 52.2 84.7 净利润增长率 19.3% -597.3% -474.3% 14.7% 12.3% 管理费用 113.2 115.5 74.8 100.6 143.6 EBITDA增长率 -28.7% -158.7% -2,062.1 21.4% 0.9% 财务费用 46.0 49.6 126.1 176.6 141.6 EBIT增长率 -56.3% -509.3% -886.1% 22.9% 1.0% 资产减值损失 12.4 41.2 - - - NOPLAT增长率 -56.2% -509.6% -842.2% 22.8% -0.9% 加:公允价值变动收益 - - - - - 投资资本增长率 8.2% 5.0% 548.2% -30.5% 8.2% 投资和汇兑收益 24.3 22.2 30.0 33.3 33.0 净资产增长率 6.5% -30.6% 527.7% 30.4% 26.2% 营业利润 -35.0 -94.4 226.1 256.2 295.5 加:营业外净收支 47.1 34.5 11. 3 16.1 16.1 利润率 利润总额 12.0 -59.9 237.4 272.3 311.6 毛利率 17.6% 16.5% 55.8% 52.8% 49.2% 减:所得税 - - 13.3 15.3 23.0 营业利润率 -3.2% -9.1% 24.3% 20.7% 18.0% 净利润 12.0 -59.9 224.2 257.0 288