购买：2015财年收入预览

Flashnote图房地产股权–香港*截至2014年5月30日的法人实体目标价（港元）160.00股价（港币）94.65上升/下降（％）69性能1M3M1200万绝对值（％）-19.1-27.7-20.1相对^（％）-5.4-5.5-3.2索引^恒生指数RIC0016.HK彭博16香港市值（美元）35,130市值比例（％）272,275企业价值比例（％）276,000自由流通量（％）51股东资金长期负债黄文**，CFA分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6571re国强*分析员香港上海汇丰银行有限公司+852 2996 6629在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读新鸿基地产（16HK）购买：2015财年收入预览 我们预计2015财年盈利将同比下降9％，而房地产销售下降将被租金上涨所抵消 尽管在香港持续进行首次公开发售，新鸿基地产股票仍按NAV折让54％的价格交易（低于危机估值）。 Century Link II，以及租赁组合的增长，例如YOHO购物中心第一期 维持「买入」评级及160港元的目标价2015财年收入预览。新地将于9月10日公布2015财年业绩。我们预计2015财年基本盈利为195.46亿港元（此前市场普遍预期为200.3亿港元）。这意味着同比下降了9％，主要是由于已确认的房地产销售下降。 2015年下半年，我们预计将通过W50（办公项目），已售出的库利南项目，香港的史丹利村道50号和十二峰，以及成都的乔沃镇和天狼星以及成都的森林山等项目进行房地产销售在2015年1HFY进行了香港一号山，多维尔和一个海港广场的主要项目预订，以及在中国上海和广州的住宅项目的分期建设。我们还预计2015财年净租金同比增长7％。我们预计2015年每股收益为3.35港元，同比持平。在结果发布会上，主要投资者的重点是我们认为，这可能包括：1）2016财年的合约销售目标，而2015财年的目标为320亿港元（来自香港的250亿港元/ 70亿港元）/中国），2）香港的主要启动计划以及3）零售租赁业务的表现。尽管经营稳健，但仍低于危机估值。我们认为新鸿基股票的风险回报吸引力强，其资产净值折让为54％，比2011年欧元危机和2008年全球金融危机（资产净值折让c42％）的水平还宽。新鸿基地产的营运保持完好，包括：1）最近在东涌的Century Link II（合计：932单位）的主要销售，新鸿基地产清算了328单位或2015年9月3日推出的单位的100％，2）一期开幕根据当地媒体报道，2015年9月1日，位于元朗的YOHO购物中心（GFA c600ksf）开业，吸引了约100,000人的落脚点； 3）土地储备补充成功，包括在2015财年以216亿港币收购香港8个土地（总建筑面积660万平方英尺）。我们维持对该股的买入评级和160港币的目标价。我们反映了2015财年的住宅销售量和电信部门更新后的利润，因此我们对15-17e财年的收入估计基本保持不变。我们的公平价值目标价为160港元，是基于其208港元的资产净值估计折让23％的资产净值（比平均水平低0.5 SD）。我们相信，鉴于稳健的主要销售记录，优质和不断增长的租金组合以及审慎的资本管理，新鸿基地产在应对行业不利因素方面处于有利位置。潜在的催化剂包括可持续的主要销售势头。主要的下行风险包括首次发行的延迟，房地产销售均价低于预期和/或香港商业上限利率上升。 abc新鸿基地产（16HK）房地产2015年9月7日 页 页财务与估值：新鸿基物产购买税收少数权益净利核心利润财务报表新鸿基地产：估计 资产净值细目年份至06 / 2014a 06 / 2015e 06 / 2016e 06 / 2017e细节（港元）港币/占总额的百分比损益摘要（港元） 共享资产属性发展历程香港发展物业属性投资香港投资物业酒店及其他业务26,516 31,499 31,012 31,003办公室/零售费用销售（44,989）（42,285）（60,372）（69,506）住宅毛利润30,111 26,239 33,562 34,938其他销售与管理。 费用（6,138）（3,536）（5,087）（5,699）中国-开发物业其他取得1,009 1,019 1,028 1,038中国-投资物业净利息费用（2,050）（2,110）（1,820）（1,825）办公室/零售应占利润阿苏5,467 2,782 3,757 3,412住宅非营业中利润损失饭店PBT 40,530 24,393 31,441 31,864基础设施投资以市值17,156列出的上市附属公司和关联公司6。0 3％资产净值净债务中国房地产杰出的土地增值税美东时间。 资产净值农田863 0。3美东时间。包括农田在内的资产净值发行认股权证后稀释的资产净值资料来源：汇丰银行估算现金流量摘要（港币百万元）+ 1SD-1SD新地（折扣）/溢价至资产净值％至资产净值平均值资料来源：汇丰银行估算经营资本支出的现金流量投资变化已付股息其他现金净变化开始时的现金期末现金资产负债表摘要（HKDm）。股东资金长期负债2已用总资本固定资产其他资产*截至2014年5月30日的法人实体操作利润PBT -8％-40％29％已报告每股收益-19％-43％27％汇丰银行每股收益13％-11％27％比例（％）投资回报率广告支出回报率净资产收益率33,60721,30546,39055,831例外120,20741.819%广告支出回报率例外14,97715,72016,53117,610操作保证金核心利润价格相对305,423106.247%利息保障除外（X）我们维持对该股的买入评级（上涨69％），其公允价值目标价为160港元，这是基于我们对资产净值208港元（未变动）的23％折让。我们的目标折让基于低于历史平均资产净值折让0.5个标准差。22,3617.83%债务/权益每股数据（港币）毛利润（LAT前）26,0089.04%稀）汇丰每股盈利（全面摊薄）7.95 7.11 9.03 9.11每秒伤害3.35 3.35 3.45 3.4531,90711.15%Jan-07 Feb-08 Mar-09 Apr-10 May-11 Jun-12 Jul-13 Aug-14 Sep-15新地股份价钱相对恒指资料来源：汇丰银行价格相对89,46031.114%注意：2015年9月4日收盘价。估值与风险我们维持对该股的买入评级（上涨69％），其公允价值目标价为160港元，这是基于我们对资产净值208港元（未变动）的23％折让。我们的目标折让基于低于历史平均资产净值折让0.5个标准差。3,3381.21%关键的下行风险我们对评级和收益的估计是项目启动或竣工的延迟以及房地产销售均价低于预期。12,131000价格429,36710.24%年底截至6月30日2014财年2,0520.70%2015财年饭店 酒店营业收入(5,334)(14,124)19,674(8,611)5,793(13,076)35,336(12,859)电讯6,357(4,117)(4,808)(4,897)其他业务(4,331)(9,076)(9,215)(9,917)毛利润（LAT前）20,3552,759(5,043)(7,654)其他收益3,01410,629(14,126)9行政费用13,98918,52829,15715,031营业利润投资物业的公允价值变动16,99129,15715,03115,040a414,78374,490432,47079,447457,69071,793470,53763,985性质4,9065,5486,0066,348a16,31417,10217,92918,797利息收入510,493534,567553,418559,666财务费用303,644310,615321,930332,896净利息收入61,02765,49770,69676,025应占联营公司和JCE的业绩192,377226,670234,857248,877除税前溢利所得税当期税递延税40%-9%37%11%汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。净利润（扣除土地增值税后）30%-5%25%2%核心利润1%加权平均股数（百万）每股收益（港币）1%核心每股收益（港币）DPS（港元）1%派息资料来源：公司数据，汇丰银行估算下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong4%4%5%5%分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong5%5%6%6%重要披露股票：股票评级和财务分析基础4%3%4%4%汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：34%35%32%29%目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。25%上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：9.99.112.013.6我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的权益成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超05 07 09 11 13 15电讯其他业务03周转40%20%0%-20%-40%-60%92 93 95 97 99 01物业销售租金收入资产总额557,048 602,782 627,484 657,798(6,195)(4,205)(5,013)(5,346)比率，增长和每股分析(815)(642)(458)(341)截至06 / 2014a