即将重拾增长

1 公司研究报告 公司研究报告 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 即将重拾增长 即将重拾增长：受惠出售维港峰单位所得的29亿港元收入，将于16财年入账，以及租金水平上升和The Pulse带来新租务收入，并料推动期内总租金收入增加18%，英皇国际16财年纯利有望重拾增长，而年度增幅可望达194%。另外，在及后财年，随着北京长安街的商业地产项目落成，以及香港罗素街22至24号的租务正式展开，英皇国际旗下收租业务，料将持续扩展，而在稳健租金收入、高端住宅销售入账，以及酒店业务增长，均料支持未来盈利表现下，英皇国际股份现时估值，料具一定吸引力。 有效面对行业挑战 ：虽然香港主要零售地段租金升幅放缓，但甲级商铺料仍存稳健的刚性需求。意大利高级内衣品牌La Perla，已确认租用罗素街22-24号全橦作为旗舰店，反映作为亚太区的主要金融中心及国际大都会的香港，仍然有效吸引国际高端品牌进驻，并带动甲级商铺的刚性需求，而刚性需求有望支持英皇国际旗下优质商铺的估值。另外，英皇国际旗下主营赌场业务的英皇娱乐酒店(296.HK)，在业内拥有比较优势，此料支持英皇娱乐酒店在现时行业不景气的情况下，仍能为英皇国际带来为净现金流入。 扩展计划持之以续：英皇国际于去财年成功收购逾20亿港元物业(见图表九) ，而集团业务及物业组合持续扩展，期内亦成功首次拓展业务至海外市场，当中包括以逾8亿港元，在伦敦购入两橦商住物业。英皇国际于去财年成功发行近30亿港元的无抵押票据，以供未来业务发展之用，而集团截至今年3月的负债比率(总负债/总资产)为34.6%，而扩充资本和财政稳健，均为及后发展带来基础，而集团的拓展海外市场计划，料亦将以稳健为本。 维持买入评级：坐拥逾5百万平方尺土储，当中包括供出售用豪宅、收租物业和知名酒店的英皇国际，已成为罕有物业的发展商及业主，而毗邻浅水湾海滩的购物中心The Pulse，成功定位为当代优质生活的指标，并为英皇国际带来收益贡献，而这反映集团有效兴建及营运具地标性物业的能力，亦显示集团有效创造投资价值。我们估算英皇国际的每股资产净值达8.99港元，较现时股价有80%折让，而股息率亦达 6%，故我们相信现水平股价仍低估集团股份价值，而我们维持买入评级，目标价定于3.38港元。 日期 行业 2015年7月3日 房地产 前收市价 目标价 1.83港元 3.38港元 股份资料 总流动股數(亿) 36.7 市值(亿 港元) 66.5 3个月每日平均成交量(百万 港元) 3.13 12 个月高/低(港元) 2.06/ 1.64 每股资产净值 - 截至15年3月 (港元) 6.96 16财年预测市盈率 (倍) 2.51 市账率- 截至15年3月 (倍) 0.26 15财年资产回报率 (%) 1.83 总负债/总资产 (%) 34.6 股息率 (%) 6.04 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 1个月 3个月 6个月 12个月 股价变动(%) -1.1 8.1 10.0 8.1 恒指变动((%) -3.0 10.7 16.3 18.7 资料来源：彭博、英皇证券研究部 股价图 财务数据 截至3 月31 日止 13财年 14财年 15财年 16财年预期 17财年预期 收入 (百万 港元) 5,703 3,014 2,821 5,893 5,049 变动 93% -47% -6% 109% -14% 纯利 (百万 港元) 1,557 473 897 2,635 2,402 变动 222% -70% -52% 194% -9% 每股盈利 (港元) 0.42 0.13 0.24 0.72 0.65 变动 222% -70% -52% 194% -9% 市盈率 (倍) 1.0 3.4 7.5 2.5 2.8 股息率 6.2% 6.0% 6.0% 6.9% 7.2% 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 英皇证券研究部 电话 : (852) 2836 2763 传真 : (852) 2831 8089 电邮 : esl.research@emperorgroup.com 英皇国际 (163.HK) 买入 英皇证券(香港)有限公司 港元 月/年 1231/20147/20141/20157/2015 2 2015财年全年业绩概要及最新营运表现 ▇ 收租物业表现仍然强劲，租金收入增加14% ▇ 期内未有出售物业，加上博彩业务营业额减少，纯利下跌52% ▇ 全年股息为每股11港仙，较去财年同期的每股11.4港仙为少 ▇ 财政稳健，总债务对总资产比率为0.35 ▇ 维港峰的7成单位已成功出售，出售所得将于16财年入账 ▇ 于今年3月成功中标深水埗福荣街项目，而至2018年时，该址将建成138个住宅单位 ▇ 以新创立的「英皇酒店集团」品牌，经营旗下酒店及服务式住宅，优化后的酒店业务，将以多元化和优质服务作招徕，而酒店业务未来的发展空间，将有望扩大 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 图表一：2015财年全年业绩表现 2015财年2014财年变动(百万 港元)(百万 港元)(%)分部收入收租业务73063914%- 持续进行加租安排- 录得达99%的高出租率物业销售1360-79%預售物业于下财年入账酒店业务2,0782,315-10%位于澳门的赌场，其中场业务收入减少总数2,8213,014-6%分部溢利收租业务63357310%店铺出租率达99%物业销售(64)24不适用預售物业于下财年入账酒店业务681897-24%博彩厅收益减少24%总数1,2491,494-16%物业重估收益7381,385-47%纯利8981,858-52%每股盈利 (基本及滩薄，港元)0.240.51-53%概要 3 估值吸引，维持买入评级 维持买入评级：坐拥逾5百万平方尺土储，当中包括供出售用豪宅、收租物业和知名酒店的英皇国际，已成为罕有物业的发展商及业主，而毗邻浅水湾海滩的购物中心The Pulse，成功定位为当代优质生活的指标，并为英皇国际带来收益贡献，而这反映集团有效兴建及营运具地标性物业的能力，亦显示集团有效创造投资价值。我们估算英皇国际的每股资产净值达8.99港元，较现时股价有80%折让，而股息率亦达 6%，故我们相信现水平股价仍低估集团股份价值，而我们维持买入评级，目标价定于3.38港元。 风险 ■ 香港私人住宅市场和利率市场的波动性，对集团楼盘销情可能造成的阻碍 ■ 内地经济放缓及倡廉措施，为香港及澳门的零售业、酒店业及博彩业带来的压力 ■ 香港特区政府的樓市调控措施、中央政府对访澳旅客实施的政策、以及澳门特区政府博彩业政策未来的潜在变化 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表二：估值 物业资产估值方式资产值 (百万 港元)比重收租物业市值28,40962%收租物业 - 在建账面值8,11618%供出售物业 – 待售账面值1,0472%供出售物业 - 在建账面值3,4968%酒店 - 营运中账面值2,6706%酒店 - 在建账面值8812%英皇娱乐酒店持份市值1,5443%总数46,163100%淨负债 (百万 港元)(13,142)资产净值 (百万 港元)33,021发行股数 (百万)3,672每股资产净值 (港元)8.99股价 (港元)1.82折让80% 4 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 英皇集团(国际)有限公司 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表三：英皇国际旗下收租物业 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表四：英皇国际旗下在建收租物业 英皇证券(香港)有限公司 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表五：英皇国际旗下在建供出售物业 总楼面面积账面值(平方呎)(千 港元)铜锣湾罗素街22-24号香港8,0001,815,000商铺2015跑马地奕荫街17-19号香港17,000130,000住宅2017殷皇子大马路71-75号澳门30,0001,397,000商铺2015北京長安街項目內地1,000,0003,175,000商铺/办公室2016上海英皇明星城內地1,300,0001,599,000商铺/办公室2018总数-2,355,0008,116,000--名称/ 地址所在地预期落成时期物业类型总楼面面积地盘面积账面值预期出售所得(平方呎)(平方呎)(千 港元)(千 港元)香港屯门小榄冠发街第436地段39,00097,000315,000930,0002015年第4季高档住宅香港屯门大榄第490地段29,00022,000143,000570,0002018年第2季高档住宅香港寿臣山道西与黄竹坑径交界之建屋地段88,000117,0002,756,0006,000,0002018年第2季高档住宅香港英皇骏景酒店 (将改建成供出售物业)58,0006,000282,0001,488,0002020高档住宅总数214,000242,0003,496,0008,988,000--名称/ 地址物业类型预期落成时期总楼面面积账面值(平方呎)(千 港元)铜锣湾罗素街8、20、50-52、54-56号香港46,4005,975,000商铺/办公室铜锣湾骆克道474-476、478-484、507及523号铜锣湾波斯富街76号尖沙咀广东道4、6及8号香港4,3002,101,000商铺尖沙咀海防道35-37号尖沙咀汉口道25-29号尖沙咀弥敦道81及83号湾仔英皇集团中心香港216,8002,384,000商铺/办公室湾仔霸田商业中心香港53,400819,000商铺/办公室湾仔告士打道60号香港107,1001,600,000商铺/办公室北角健威坊购物商场香港134,2002,359,000商铺浅水湾The Pulse香港167,0001,574,000商铺屯门新都大厦购物商场香港38,800391,000商铺观塘鸿图道82号新传媒集团中心香港89,500420,000商铺/办公室葵涌国瑞路45-51号香港129,100418,000工业其他香港587,6006,497,000住宅/商铺英皇娱乐酒店格兰酒店厦门湖滨北路英皇•湖畔华庭內地63,000115,000商铺伦敦牛津街181-183号英国12,700403,000商铺/办公室总数-1,738,00028,409,000-香港所在地73,400732,0006,5008,2001,526,000商铺物业类型名称/ 地址商铺商铺1,095,000澳门香港 5 WWW.EMPERORCAPITAL.COM 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表七：英皇国际旗下正在营运酒店 资料来源：公司资料 、英皇证券研究部 图表六：英皇国际旗下待售住宅物业 地盘面积地价及建筑成本已售物业销售额待售物业/可供出售待售物业总楼面面积待售物业账面值(平方呎)(千 港元)(千 港元)物业总量(平方呎)(千 港元)香港西环德辅道西458号单幢楼维壹2010年5月2012年第4季140,000912,000 (每平方呎6,500港元)2,030,000(每平方呎21,500港元)5/1039,70070,000高档住宅香港北角渣华道98号2010年7月2012年第1季69,000502,000 (每平方呎7,300港元)768,000 (每平方呎12,600港元)1/752,20017,000高档住宅香港西湾河成安街18号港岛·东182011年4月2012年第3季83,000496,000 (每平方呎6,000港元)753,600 (每平方呎16,000港元)18/10813,70090,000