销售超预期增长创历史新高

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证券研究报告/公司点评报告 2016年10月27日 金融街（000402） 推荐 行业：房地产开发 [Table_Title] 销售超预期增长创历史新高 [Table_Summary] 公司公告2016年三季报，1-9月实现营收84.65亿元同比+13.20%，归母净利润8.04亿元同比-20.68%。EPS0.27元-20.59%，ROE 3.15%同比降低1.03个百分点。 投资要点：  销售超预期增长，创历史新高。1-9月实现销售签约额约232亿元，同比增长185%，其中商务地产103亿元、住宅地产129亿元，同比分别增131%、156%。前三季度销售额已经超过去年全年的150亿元以及2011年公司230亿元的历史最高水平。我们此前预计全年目标240-250亿元完成无疑，同比增60%-67%。公司项目主要位于京沪穗津渝等市场，很好的把握住市场窗口，全年有北京长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目，可售和可结算资源充足。  项目结算集中于4季度，增长无忧。1-9月实现营收84.65亿元+13.20%，归母净利润8.04亿元同比-20.68%，扣非净利润7.28亿元同比大增1097%。增收丌增利的原因：1）上年同期金融街中心改扩建项目竣工产生公允价值变劢收益11.75亿元（税前），本期无；2）今年项目集中在四季度结算。实际上，公司房地产开发毛利率较去年同期有所提高；自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平，综合毛利率同比提高8个百分点至37.8%。自持物业（酒庖，写字楼及商业板块）开业项目实现营收12.9 亿元，同比增34%；息税前利润8.1亿元，同比增长65%；息税前利润率62%同比提高 12 pc。  财务稳健，大幅提升直接融资降低融资成本。资产负债率74%，剔除预收款资产负债率57%，净负债率144%较15年底降低18个百分点；货币资产123亿元，超过短债52.5亿元，短期偿债能力强；期末预收款196.2亿元，锁定全年结算业绩幵有余。加强多样化直接融资，已发行3期私募债（5年期）募资50亿元，利率分别低至3.83%/3.80%/3.85%；10 月 14日发行觃模为25 亿元的公募债（5 亿元5年期利率2.90%、20亿元7年期利率为3.20%），很好的把握住调控窗口。近期计划新增丌超100 亿元的债务融资额度专项用于提前归还金融机构贷款，公开发行丌超过 64 亿元中期票据，最大70亿元的资产支持证券。  940万方可结算资源一线占比43%，拿地时间节奏和区域布局上把握精准，充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业，业绩重拾升势、稳定的自持物业现金流使得公司有能力保持较高分红，按15年的分红当前股息率近3.6%。10年期国债利率跌破3%，中短期内固定收益回报难以上行，其投资价值仍将得到长期资金青睐。公司是沪深两市回报稳定的稀缺商务地产投资标的，且目前股价折价5成提供高安全垫，RNAV21.2元/股（其中投资性物业按公司公允价估算，存低估）。安邦已增持至29.98%，大股东及一致行劢人持股32.12%，丌排除继续增持（大股东2015.07-2016.01增持2%，现可再增持2%），预期未来将得到大股东及安邦双重支持。预测16-18 EPS0.92/1.08/1.29元，对应PE12/10/9倍。再次“推荐”。  风险提示：经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期，宏观经济下行影响商务楼需求，结算周期影响业绩的风险。 主要财务指标 [Table_Profit] 单位：百万元 2015 2016E 2017E 2018E 营业收入 15565 18536 21248 24591 收入同比(%) -29% 19% 15% 16% 归属母公司净利润 2253 2756 3225 3860 净利润同比(%) -23% 22% 17% 20% 毛利率(%) 30.1% 31.7% 33.3% 33.5% ROE(%) 8.8% 10.0% 10.6% 11.5% 每股收益(元) 0.75 0.92 1.08 1.29 P/E 14.78 12.08 10.32 8.63 P/B 1.31 1.21 1.10 0.99 EV/EBITDA 16 17 14 13 资料来源：中国中投证券研究总部 [Table_Author] 作者 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：王修宝 S0960115080019 010-63222861 wangxiubao@china-invs.cn [Table_Target] 6－12个月目标价： 15 当前股价： 11.12 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 总股本(百万股) 2,989 流通股本(百万股) 2,987 总市值(亿元) 334 流通市值(亿元) 333 成交量(百万股) 15.13 成交额(百万元) 168.59 [Table_QuotePic] 股价表现 [Table_Report] 相关报告 《金融街-业绩重拾升势，价值仌将被长期资金青睐》2016-08-17 《金融街-稀缺商务地产投资标的，资产价值严重被低估》2016-07-28 《金融街-价值明显低估，前两大股东继续增持》2016-05-29 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2015-10-292016-1-292016-4-292016-7-29金融街 房地产开发 沪深300(深) 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/5 附：主要财务指标 图 1 经营情况 图 2 EPS和ROE 图 3 综合毛利率和净利率 图 4 三费水平 图 5 货币资金和短期负债 图 6 负债水平 图 7 总签约销售额 图 8 商务地产和住宅地产签约金额（亿元） 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/5 附：财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表 利润表 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E 流劢资产 82729 81999 79733 88005 营业收入 15565 18536 21248 24591 现金 8543 7594 7288 7377 营业成本 10887 12655 14171 16354 应收账款 828 1272 1822 2109 营业税金及附加 1479 1647 1953 2223 其它应收款 1483 1825 2092 2421 营业费用 551 389 404 467 预付账款 5624 6697 7677 9345 管理费用 616 734 841 973 存货 64915 63275 59518 65417 财务费用 908 46 103 -48 其他 1336 1336 1336 1336 资产减值损失 130 0 0 0 非流劢资产 22950 23504 23600 23495 公允价值变劢收益 2121 560 480 500 长期投资 90 90 90 90 投资净收益 75 98 80 60 固定资产 2886 2789 2689 2587 营业利润 3189 3724 4335 5181 无形资产 791 791 791 791 营业外收入 48 0 0 0 其他 19182 19834 20029 20026 营业外支出 29 0 0 0 资产总计 105679 105503 103333 111501 利润总额 3208 3724 4335 5181 流劢负债 26679 24721 24385 31295 所得税 943 931 1084 1295 短期借款 1525 0 0 2581 净利润 2265 2793 3251 3886 应付账款 4038 4809 5513 6380 少数股东损益 12 37 26 26 其他 21115 19912 18872 22334 归属母公司净利润 2253 2756 3225 3860 非流劢负债 49997 49621 45021 43021 EBITDA 4227 3874 4543 5238 长期借款 31746 29746 27746 25746 EPS（元） 0.75 0.92 1.08 1.29 其他 18250 19875 17275 17275 负债合计 76675 74342 69405 74316 主要财务比率 少数股东权益 3516 3554 3580 3605 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E 股本 2989 2989 2989 2989 成长能力 资本公积 6884 6884 6884 6884 营业收入 -29.4% 19.1% 14.6% 15.7% 留存收益 15570 17174 19435 22166 营业利润 -22.5% 16.8% 16.4% 19.5% 归属母公司股东权益 25487 27607 30348 33579 归属于母公司净利润 -23.0% 22.3% 17.0% 19.7% 负债和股东权益 105679 105503 103333 111501 获利能力 毛利率 30.1% 31.7% 33.3% 33.5% 现金流量表 净利率 14.5% 14.9% 15.2% 15.7% 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E ROE 8.8% 10.0% 10.6% 11.5% 经营活劢现金流 -12842 2755 5484 531 ROIC 4.9% 4.7% 5.8% 6.2% 净利润 2265 2793 3251 3886 偿债能力 折旧摊销 130 104 105 105 资产负债率 72.6% 70.5% 67.2% 66.7% 财务费用 908 46 103 -48 净负债比率 51.66% 48.53% 49.11% 46.64% 投资损失 -75 -98 -80 -60 流劢比率 3.10 3.32 3.27 2.81 营运资金变劢 -14480 4178 1529 -3904 速劢比率 0.48 0.76 0.83 0.72 其它 -1590 -4268 576 553 营运能力 投资活劢现金流 -763 -562 -122 58 总资产周转率 0.16 0.18 0.20 0.23 资本支出 156 0 0 0 应收账款周转率 12 15 12 11 长期投资 -63 659 200 0 应付账款周转率 2.70 2.86 2.75 2.75 其他 -670 96 78 58 每股指标（元） 筹资活劢现金流 12605 -3142 -5668 -500 每股收益(最新摊薄) 0.75 0.92 1.08 1.29 短期借款 995 -1525 0 2581 每股经营现金流(最新摊薄) -4.30 0.92 1.83 0.18 长期借款 5921 -2000 -2000 -2000 每股净资产(最新摊薄) 8.53 9.24 10.15 11.23 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 -219 0 0 0 P/E 14.78 12.08 10.32 8