房地产行业月度数据评论 行业报告 短期增速如预期下行，下半年仍乐观 2016年7月18日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 王师奋 (852)2532-1960 lucas.wang@firstshanghai.com.hk 行业评价：正面 核心观点： 1、 增速回落符合一致预期。1-6月份全国房地产开发投资和销售相关数据指标连续第三个月回落，符合市场一致预期。主流观念认为一季度的超高速增长难以持续，所以看淡二季度地产投资与销售增速，根源在于年初市场对三四线城市真实库存规模普遍悲观，对三四线城市的销售预期普遍较低。我们计算了历史数据，过去十多年间省会城市与计划单列市在全国房地产开发投资和商品房销售金额中的占比基本一致，约占35%-38%，意味着一季度数据超预期本质上是三四线城市超预期。而这一趋势可能并未明显减弱。 2、 6月绝对数值仍处高位。2016年6月，全国商品房销售面积销售面积16,348万平米，环比增长36.9%，同比增长14.6%，是历史上销售表现最好的6月。房屋新开工面积18,015万平米，环比增长11.9%，同比增长4.9%，增长势头持续。房地产开发投资12,066亿元，环比增长31.3%，同比增长3.5%，单月新增投资额再创历史新高。我们测算6月份全国新增5,131亿元个人住房贷款，累计同比增加113%，同样自今年1月份后持续刷新历史数据记录。 3、 名义数据周期尚未见顶。行业大周期拐点仍是市场老生常谈的观念，我们在过往研究中坚持认为居民加杠杆会释放超预期的刚性与改善需求，以名义价格衡量的、甚至以绝对面积衡量的地产大周期尚未见顶。 4、 小周期驱动环境未改变。本轮行业小周期上行，源于资产荒背景下的资金避险需求，从2014年底配置一线城市地产资产开始，到刚性与改善需求跑步进场，再到热点城市投机旺盛，其参与主体既包括居民户与实体企业，也包括开发企业与商业银行，以及庞大的影子银行。5月下旬权威人士谈中国经济，我们也曾判断市场环境可能会发生逆转，但最终的政策选择重心不在防范房地产泡沫上，同时历史上任何一个发达经济体都很难确认正在发生中的地产泡沫。中国经济结构转型中的主要矛盾不在房地产行业上，至少短期不在，这是可以看多的理由。同时低利率趋势和资产荒问题也尚未转变，而政策抑制下的一线城市市场预期正在不断改善（中原报价指数）。 5、 对下半年的展望仍乐观。7月和8月是传统的销售淡季，由于2015年7月和8月数据基数不高，增速数据不会大幅下滑，看好9至12月份的行业销售表现。同时对新开工和开发投资持乐观态度。 投资建议： 看好行业龙头与土储优势兑现的企业，重点推荐中国海外发展（688，买入）、旭辉控股（884、买入）、龙湖地产（960、买入）、融创中国（1918，买入），建议关注有成长潜力的当代置业（1107，买入）、朗诗（106、未评级）和禹洲地产（1628，未评级）。 第一上海证券有限公司 2016年7月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 开发投资数据创历史新高 单月新增开发投资额再创历史新高 全国房地产开发相关数据增速连续第三个月回落，符合市场一致预期。 从累计数据来看，2016年1-6月份，全国房地产开发投资46,631亿元，同比增长6.1%，增速比上月回落0.9个百分点。其中，住宅投资31,149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点；房地产开发企业房屋施工面积66,9750万平方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；房屋新开工面积77,537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点；房屋竣工面积39,546万平方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。 从单月数据来看，2016年6月份，房屋新开工面积18,015万平米（图表1），环比增长11.9%，同比增长4.9%；房地产开发投资12,066亿元（图表2），环比增长31.3%，同比增长3.5%。其中，住宅投资8,031亿元，环比增长28.9%，同比增长2.2%。 由于高基数因素，各项指标同比增速有所下滑，但单月绝对数值表现良好。其中单月新增开发投资额再创历史新高。 图表1：房屋当月新开工（万平米）与同比增速 图表2：房地产单月开发投资（亿元）与同比增速 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 -40%-20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,000Feb-14Aug-14Feb-15Aug-15Feb-16-20%0%20%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000Feb-14Aug-14Feb-15Aug-15Feb-16 第一上海证券有限公司 2016年7月 - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 商品房销售增速仍处高位 单月销售面积的环比和同比增速仍处较高水平 1-6月份商品房销售面积和销售金额同比增速同样连续第三个月回落，从单月数据来看，6月份全国商品房销售面积16,348万平米（图表3），环比增长36.9%，同比增长14.6%。单月环比和同比增速仍处较高水平。 单月商品房销售均价及同比增速跟随销售增速回落（图表4），与我们追踪的统计局70个大中城市价格指数和中指百城房价指数并不一致，原因可能在于一季度企业上报均价增速上涨较快，目前虽然持续回落，绝对价格水平仍处历史最高位。 30个样本城市单月商品房销售面积虽然二季度持续下滑，但绝对值仍非常高，1-6月份累计同比增长37.6%（图表5）。中原一线城市报价指数反应二季度市场预期开始好转，深圳和上海房价已表现出潜在上行的可能（图表6）。 图表3：全国商品房单月销售面积（万平）与同比增速 图表4：全国商品房销售均价（元/平）与同比增速 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 图表5：30个样本城市商品房单月销售面积与同比 图表6：中原一线城市报价指数 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 -20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,000Feb-14Aug-14Feb-15Aug-15Feb-16-20%0%20%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000Feb-14Aug-14Feb-15Aug-15Feb-16-25%0%25%50%75%01,0002,0003,0004,000Jan-14Jan-15Jan-160255075100Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16上海北京深圳广州 第一上海证券有限公司 2016年7月 - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 个人房贷维持高速增长 个人住房贷款月度新增额度持续刷新历史数据 我们根据历史数据结构估算了金融机构每月新增人民币个人住房贷款额度（图表7），5月份全国新增4,806亿元，累计同比增长113%。6月份全国新增5,131亿元，累计同比增长113%。 基于估算的金融机构季度新增人民币个人住房贷款额度，结合季度商品房销售金额测算出上半年累计LTV数值不低于0.49，二季度LTV不低于0.46。预计全年LTV数值略高于0.40，处于较高的安全范围（详情见16年2月2号地产行业评论）。 图表7：月度新增个人房贷与累计同比增速估算 图表8：Loan to Value估算（实际数值应大于估算值） 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 土地市场 热点二线城市土地成交旺盛，带动大中城市整体土地溢价率飙升（图表9），预计土地市场下半年成交面积与成交金额持续增长（图表10）。 图表9：百城土地成交总价（亿元）与溢价率 图表10：百城土地供给与成交GFA（万平） 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 -50%0%50%100%150%200%250%300%01,0002,0003,0004,0005,0006,000Jan-13Jan-14Jan-15Jan-160%20%40%60%Mar-12Mar-13Mar-14Mar-15Mar-16LTV当年累计LTV当季0%10%20%30%40%50%60%70%01,0002,0003,0004,000Jan-14Jan-15Jan-16百05,00010,00015,00020,000Jan-14Jan-15Jan-16供给面积 第一上海证券有限公司 2016年7月 - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号 永安集团大厦19楼 电话: (852) 2522-2101 传真: (852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制并只作私人一般阅览。未经第一上海书面批准，不得复印、节录，也不得以任何方式引用、转载或传送本报告之任何内容。本报告所载的内容、资料、数据、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请或要约或构成对任何人的投资建议。阁下不应依赖本报告中的任何内容作出任何投资决定。本报告的内容并未有考虑到个别的投资者的投资取向、财务情况或任何特别需要。阁下应根据本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素作出本身的投资决策。 本报告所载资料来自第一上海认为可靠的来源取得，但第一上海不能保证其准确、正确或完整，而第一上海或其关连人仕不会对因使用/参考本报告的任何内容或资料而引致的任何损失而负上任何责任。第一上海或其关连人仕可能会因应不同的假设或因素发出其它与本报告不一致或有不同结论的报告或评论或投资决策。本报告所载内容如有任何更改，第一上海不作另行通知。第一上海或其关连人仕可能会持有本报告内所提及到的证券或投资项目，或提供有关该证券或投资项目的证券服务。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 ©2016第一上海证券有限公司 版权所有。保留一切权利。