房地产行业月度数据评论：增速回落，全年仍将创历史新高

房地产行业月度数据评论 行业报告 增速回落，全年仍将创历史新高 2016年8月15日 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 王师奋 (852)2532-1960 lucas.wang@firstshanghai.com.hk 行业评价：正面 核心观点： 1、 受统计节点所影响，7月统计数据增速如预期继续回落。7月份全国房地产开发投资与销售各项数据均出现回落，主要原因是季末企业集中上报数据的影响，另外则是一二季度超高同比增速的不可持续。从分项指标来看，新开工与开发投资尚保持较高规模，商品房销售面积仍有高增速，商品房销售均价还在走强，土地市场则仍旧未有明显起色。单月数据与增速回落在预期之中，行业整体表现属于较高景气状态。 2、 7月信贷数据中新增房贷一枝独秀，累计新增规模已超2015全年。根据央行披露的7月信贷数据，我们测算7月全国新增房贷规模约为4295.7亿元，累计新增房贷规模约为2.80万亿，超过了2015年全年2.66万亿的规模。若年内其他月份平均新增规模不低于4000亿元，曾2016全年规模约为4.80万亿，对应全国商品房销售金额约为12万亿，同比增速达到37.5%。我们认为此种情景实现的可能性较小，下半年新增房贷规模可能会逐步收缩。 3、 二线城市限购重启，新政力度温和，但须警惕政策逐步加码。8月11号南京和苏州同时出台楼市新政，提高了二套房购房资格和按揭门槛，新政整体力度温和，对市场预期的影响大于对房票实质性的影响，短期成交量预计会有一定回落。继一线城市之后，二线热点城市经历了快速的房价补涨，地王频出，地方政府从去库存转向抑制投机。我们判断苏宁两地的政策属于试水阶段，如果价格继续过快上涨，大概率会继续出台加强版限购措施。 4、 全年展望并不悲观，预计商品住宅销售面积创历史新高，商品住宅销售金额实现近20%增长。维持前期观念，中国经济的主要矛盾仍在银行环节，目前无明确信号显示流动性将要收紧，长端利率仍大概率下行，房贷发放规模和优惠利率也无骤降的可能性。热点城市的限购政策会带来一定负面预期，但年内商品住宅销售高速增长并无悬念。 5、 再谈居民端杠杆率，整体安全，局部上升过快。我们在年初提出“居民加杠杆空间广阔”，并于四月发布两篇行业专题探讨中国市场的加杠杆路径、地区差异及国际对比。近期居民购房杠杆率再成热点话题，再次简要重述我们的判断框架与结论。国际上衡量居民杠杆率一般按照“存量债务”和“增量债务”分别计算，“存量债务”多使用“居民总负债/居民可支配收入”或“居民总债务/GDP”来衡量，核心仍是考察居民的债务偿还能力。从可支配收入角度看在G7国家中我国居民杠杆率水平仍较低，同时从以居民储蓄衡量的偿还能力看，我国居民的债务安全边际非常高。“增量债务”多使用“LTV”指标，由于二手房交易规模、按揭偿还规模等数据的不可得，我们只能近似计算，这一指标整体来看也只相当于美国1990年至2000年时期的水平，同样有较高的安全边际。但若分析具体城市和地区数据，简单看“居民总负债/居民储蓄存款”这一指标，2015年末合肥、深圳和厦门则分别达到95%、115%和135%，接近或超过了安全边际，这一指标迄今仍有上升。整体安全，局部上升过快，是中国居民端杠杆率的最真实描述。 投资建议： 看好行业龙头与土储优势兑现的企业，详情参加我们的个股推荐报告。 第一上海证券有限公司 2016年8月 - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 行业关键指标变化及预测 预计住宅销售金额增速仍有望达到20%左右 7月份行业开发投资与销售的各项指标均出现回落（图表1），主要原因来自统计节点的影响（季末企业集中上报数据）。 考虑到二线城市限购重启，和迅猛增长的房贷数据对监管所带来的压力，我们下调了年内销售面积的增速预测，但2016年全国住宅销售面积仍大概率创历史新高，达到12.25亿平米，超过2013年的11.57亿平米。 预计全年新开工增速回落至10%，开发投资回落至5%。 预计全年住宅销售金额增速仍有望达到20%左右，房企仍有较大的销售增长空间。 图表1：行业月度关键指标变化及全年数据预测 资料来源：国家统计局，第一上海研究 备注：施工面积为累计值 指标单位07月环比同比16全年预测增幅2015年增幅2014年增幅房地产开发投资亿元8,730 -27.65%1.43%101,196 5.44%95,979 0.99%95,036 10.49%其中住宅部分亿元5,832 -27.39%-0.73%67,598 4.65%64,595 0.38%64,352 9.16%房屋施工面积万平685,606 -13.89%-4.54%771,781 4.91%735,693 1.27%726,482 9.15%其中住宅部分万平470,142 -17.76%-7.46%527,858 3.18%511,570 -0.68%515,096 5.91%房屋新开工面积万平15,407 -14.48%8.11%169,979 10.05%154,454 -14.00%179,592 -10.74%其中住宅部分万平10,669 -15.77%8.94%117,446 10.12%106,651 -14.59%124,877 -14.38%房屋竣工面积万平6,358 -15.43%29.97%105,310 5.27%100,039 -6.90%107,459 5.94%其中住宅部分万平4,758 -14.82%27.80%79,251 7.42%73,777 -8.77%80,868 2.07%商品房销售面积万平11,458 -29.92%18.72%138,776 8.00%128,495 6.50%120,649 -7.58%其中住宅部分万平10,059 -29.27%16.69%122,478 8.96%112,406 6.87%105,182 -9.11%商品房销售金额亿元8,887 -25.37%28.58%102,371 17.29%87,281 14.40%76,292 -6.31%其中住宅部分亿元7,471 -25.30%25.71%86,803 19.31%72,753 16.57%62,411 -7.81%商品房销售均价元/平7,756 6.49%8.30%7,377 8.60%6,793 7.42%6,324 1.38%其中住宅部分元/平7,427 5.61%7.72%7,087 9.50%6,472 9.08%5,934 1.43% 第一上海证券有限公司 2016年8月 - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 月度数据评论 开发投资增速如期回落，预计三季度末触底回升 开发投资正常回落，符合此前预期 1-7月份全国房地产开发投资55,361亿元，累计同比增长5.3%，累计增速比上月回落0.8个百分点，属于统计数据节点上的正常回落，符合此前预期。 7月份全国房地产开发投资8,730亿元，同比增长1.4%，增速比上月回落2个百分点，绝对规模仍属最近三年的7、8月份高位（图表1）。 1-7月份全国房屋新开工面积92,944万平方米，累计同比增长13.7%，累计增速比上月回落1.2个百分点，符合此前预期。 7月全国房屋新开工面积15,407万平米，同比增长8.1%，增速比上月上升3.2个百分点，绝对规模仍处较高水平（图表2）。 预计单月开发投资规模将维持在七月规模以上水平，单月新开工面积在七月基础上仍有小幅上升空间。 图表1：房地产单月开发投资（亿元）与同比增速 图表2：房屋当月新开工（万平米）与同比增速 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 -20%0%20%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000Mar-14Sep-14Mar-15Sep-15Mar-16-40%-20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,000Mar-14Sep-14Mar-15Sep-15Mar-16 第一上海证券有限公司 2016年8月 - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 商品房销售增速仍处高位，但年内将快速下滑 预计销售面积累计同比增速下半年将快速下滑 1-6月份全国商品房销售面积累计同比增长26.5%，增速比上月回落1.5个百分点。销售面积累计增速持续三个月下滑，符合此前预期，一是季节性因素，二是一季度增速上涨过快。从30个样本城市的商品房销售面积可以看到提前变化（图表5）。 6月份全国商品房销售面积11,458万平米，同比增长18.7%，增速比上月增加4.1个百分点，主要由低基数所造成（图表3）。 6月份全国商品房销售均价继续走高至 7,756元/平米，同比增长8.3%（图表4）。 我们判断二线城市限购大概率会持续加强，预计年内剩余时间单月销售面积无法达到2015年四季度月均水平，销售面积累计同比增速下半年将快速下滑，二线城市整体成交价格仍有望小幅上行，一线城市房价持续上涨（图表6）。 图表3：全国商品房单月销售面积（万平）与同比增速 图表4：全国商品房销售均价（元/平）与同比增速 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 图表5：30个样本城市商品房单月销售面积与同比 图表6：中原一线城市报价指数 资料来源：WIND、第一上海研究 资料来源：WIND、第一上海研究 -20%0%20%40%60%05,00010,00015,00020,00025,000Mar-14Sep-14Mar-15Sep-15Mar-16-20%0%20%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000Mar-14Sep-14Mar-15Sep-15Mar-16-25%0%25%50%75%01,0002,0003,0004,000Feb-14Feb-15Feb-160255075100Feb-15Aug-15Feb-16Aug-16上海北京深圳广州 第一上海证券有限公司 2016年8月 - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 土地市场去库存进程中 全国整体土地市场尚在去库存进程中 7月百城土地成交总价环比回落18%，仍高于2015年月均成交总价（图表7）。7月百城供给与成交规划面积仍在近三年的较低规模区间（图表8）。活跃的土地市场只存在于少数热点城市，全国整