弹性的零售和办公市场的受益者

公司注意物业投资│香港│2018年8月10日香港加（没变化）共识评分*：买13持2卖0当前价钱：HK $ 30.55目标价钱：HK $ 35.00以前目标：HK $ 35.00上/下：14.6%CGS-CIMB /共识：1.7%路透社：1972.HK彭博社：1972 HK市场帽：227.67亿美元1,787.18亿港元每日平均周转：1,010万美元7,858万港元目前的股份o / s：5,850m自由浮动：18.0%*资料来源：彭博社本说明中的主要更改没变化 价钱关 相对于恒指（RHS）32.0 109.630.0 100.728.0 91.826.0 82.9308月17日至11月17日2月18日至5月18日资料来源：彭博社价钱性能1M 3M1200万绝对（％）3.2 6.1 11.5相对（％）3.5 12.4 8.4重大的股东持有百分比太古太平洋地区82.0分析师太古地产有限公司弹性的零售和办公市场的受益者扎实的办公和零售业务推动令人满意的1H18业绩太古的综合租金收入在二零一八年上半年同比增长8％，至60.59亿港元，这是由于中国办公租金的强劲增长。由于售出物业减少，总收入按年下跌37％，为港币73.09亿元。息税前利润（不包括知识产权重估和出售知识产权权益）下降19％，为港币45.20亿元。 IP的基本利润（包括资产出售收益）同比增长34％，为62.19亿港币，而IP的经常性基础利润同比增长9％。中期股息每股0.27港元，同比增长8％。预计未来办公室租金收入将更快增长太古香港办事处的办公楼组合继续受益于1H18的租金上调（从太古坊的5％到太古广场的25％不等）和接近100％的入住率。租金调整对租金收入的影响微乎其微（同比增长2％），但我们认为，由于权力下放办公室的强劲需求持续，租金调整趋势将导致可持续的租金收入增长。此外，太古公司已获得太古坊一号（建筑面积100万平方英尺）超过90％的租赁预租承诺，计划于今年晚些时候完工。中国零售租金收入强劲增长其租金收入在上半年强劲增长，同比增长30％（按人民币计算，同比增长20％），这归因于租金的正向调整以及强劲的零售销售，尤其是上海兴业银行太古汇在上海的全期间贡献。请注意，太古从上海陆家嘴收购了前滩项目的50％权益，以开发一个零售项目，计划总建筑面积为125万平方英尺。 1H香港零售业的租金收入增长4％似乎很低；我们预计，由于香港零售销售（尤其是高端销售）的持续强劲增长，中期来看会有所增加。管理层表示，PP购物中心在此期间的营业额租金较高。资产处置无特别股息太古集团早前宣布以150亿港元出售第三及第四座太古城，交易目标不迟于2019年4月完成。管理层表示，公司并无计划派发特别股息，并将保留更多资金以应付未来的投资机会。利率上升和人民币贬值影响最小截至2018年6月底，太古公司有72％的借款（335亿港元）按固定利率计算（高于2017年末的65％）。其现有借贷的96％以港元或美元计价，只有3％以人民币计值。我们认为，来自中国经常性收入的强劲经营现金流足以偿还其以人民币计价的债务，因此人民币贬值对太古公司的盈利能力影响很小。保持添加；目标价HK $ 35.0太古仍然是我们在香港办公室工作的首选。我们认为办公室分权化趋势将成为太古的多年增长动力。目标价35.0港元是基于我们对资产净值估计的47港元折让25％得出的。香港零售销售复苏强于预期是潜在的重估催化剂。主要风险是香港GDP增长弱于预期，因为这可能会拖累零售。财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（百万港元）16,79218,55820,70416,09616,439营业EBITDA（港币百万元）17,32034,93010,14110,12510,460净利润（百万港元）15,05033,9578,3538,5878,975核心每股收益（港币）1.221.671.431.471.53每股核心盈利增长0.5%37.5%(14.6%)2.8%4.5%FD核心P / E（x）25.1318.2821.4020.8119.91每股股息（港元）0.710.770.810.870.93股息收益率2.32%2.52%2.65%2.85%3.04%EV / EBITDA（x）23.9622.2421.0121.0720.19P / FCFE（x）12.246.6141.5738.7133.27净负债14.5%11.6%12.5%12.4%11.5%P / BV（x）0.790.690.680.680.67鱼子3.22%4.05%3.22%3.27%3.37%CIMB /共识EPS（x）1.030.941.07资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持CFA T郑(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë■太古公布了一系列令人满意的1H18业绩，核心利润同比增长34％，而投资物业的经常性基本利润增长9％。■其香港办事处的1H租金调升5-20％给我们留下了深刻的印象。■我们相信其香港购物中心的强劲零售销售增长将转化为更高的租金收入。■我们认为太古将在较高的利率和疲弱的人民币汇率下具有较强的防御力。■维持「增持」评级及目标价35.0港元。它的交易价格较资产净值折让35％。体积 物业投资│香港太古地产有限公司│2018年8月10日2图1：太古地产1H18业绩回顾百万港元1H171H18同比％总收入11,5257,309(36.6)物业投资5,6166,0597.9香港办公室2,8202,8872.4香港零售1,3141,3674.0办公室17920212.8零售-CN9061,09320.6海外办事处435220.9海外零售54119120.4其他23927615.5提供服务61633.3物业买卖5,258530(89.9)饭店65172010.6营业利润5,5934,520(19.2)物业投资-运营中4,1964,4486.0物业买卖1,44773(95.0)饭店(50)(1)(98.0)净财务费用(476)(503)5.7合资及联营公司利润28438635.9PBT5,4014,403(18.5)税(822)601(173.1)MI(9)5(155.6)调整后的基本利润4,5705,0099.6一次性项目581,2101,986.2基本净利润4,6286,21934.4净重估收益10,13514,98647.9报告利润14,76321,20543.6每股股息（港元）0.250.278.0净负债率（％）14.111.1(3.0)资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：资产净值细分百万港元港币/股香港投资物业246,75742中国投资物业49,8359其他特性11,4651资产总值（GAV）308,05753净债务(32,757)(6)资产净值（NAV）275,30047目标资产净值折让（％）25%目标价（港元）35资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：对等比较简称股票代号分享价格（港元）目标价（港元）市值/市值的最高市值（百万美元）（港币）光盘。至资产净值上升 市盈率（x） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020FP / BV（x） 2017 2018F 2019F产量 （％） 2017 2018F 2019F净负债比率（％）2017 2018F 2019FCK资产1113 HK57.9090.00加27,273128.0555510.57.58.17.70.70.70.62.94.13.86(5)(8)HLD12香港42.4567.00加23,80196.056589.69.59.08.60.60.60.64.04.14.3181813嘉里683港币38.8045.00加7,19275.048166.39.28.48.20.60.60.53.93.94.3231611新世界17香港11.0413.50加14,35322.5512215.814.212.111.80.60.40.44.24.34.4343230新地16香港122.20180.00加45,101257.0524713.611.39.68.80.70.70.73.43.94.4875信诺83香港12.9618.20加10,90228.0544015.57.817.014.10.60.60.64.14.44.5(17)(14)(14)码头控股4香港24.8022.50降低9,62550.050(9)4.710.910.610.30.50.50.56.42.82.9(6)1310会德丰20港元54.3072.00加14,162120.055339.38.98.17.40.50.40.42.62.72.9151619HLP101香港16.0414.00降低9,19031.048(13)13.015.616.715.90.50.50.64.74.74.751016HKL *HKL SP7.079.50加16,63413.548342.22.01.91.60.50.50.52.83.13.3789希慎14香港42.1054.60加5,61184.0503017.717.216.315.40.60.60.63.23.53.6442太古Ppt1972香港30.5535.00加22,76747.0351518.321.320.819.90.70.70.72.52.72.8121212码头REIC1997香港56.3568.00加21,79680.0302115.518.117.216.30.80.80.83.43.53.8201817冠君产业信托2778港币5.355.80保持3,9778.940821.020.319.318.40.50.50.54.54.64.8232220链接房地产投资信托823港元77.2066.00保持21,05972.0(7)(15)32.630.230.929.31.20.90.93.03.23.5141312米德兰1200港币2.112.83加193不适用不适用347.86.35.24.41.11.00.82.42.42.9(59)(71)(83)开发者533310.79.910.49.60.60.60.53.93.83.910108房东和房地产投资信托351117.217.817.616.70.70.70.63.43.63.8121213简单平均442313.713.613.712.90.60.60.63.73.73.9111110资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告截至2018年8月9日的股价数据; * HKL数据以美元表示 物业投资│香港太古地产有限公司│2018年8月10日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F50.0%38.3%26.7%15.0%3.3%-8.3%-20.0%成长性23.021.019.017.015.013.011.04.10%3.93%3.77%3.60%3.43%3.27%3.10%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率0.8000.7500.7000.6500.6000.5500.500Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F按数字利润损失（百万港元）12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额16,79218,55820,70416,09616,439毛利1