业务协同，远见未来

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 远洋集团(03377) 增持 （首次评级） 房地产开发II 2018年04月09日 [Table_BaseInfo] 一年该股与恒生指数走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 7,586/7,586 总市值/流通(百万元) 43,167/43,167 上证综指/深圳成指 3,163/10,853 12个月最高/最低(元) 6.65/3.56 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： w angyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 公司分析 业务协同，远见未来 若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价——  二十五载耕耘，“远洋”品牌全面树立 远洋集团创立于1993年，并于2007年9月28日在港交所主板上市，第一大股东为中国人寿（29.99%）。公司以“为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境”为使命，致力于成为以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团，业务范围包括中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营、物业服务、社区O2O、养老产业、医疗产业、长租公寓、房地产基金、股权投资、资产管理和海外投资等。截止2017年末，公司总资产约1919亿元，营业收入超458亿元，归母净利润超51亿元。  销售增长显著、扩张积极，土储丰富 2017年，公司实现销售706亿元，同比增长40%；销售均价20200元/平方米，同比增长13%。展望2018年：销售目标为1000亿元，较2017年销售额同比增长42%；总可售资源1750亿元，据此实现千亿目标的去化率为57%。 2017年，公司在29个城市获取59个项目，新增土储建面1613万平方米，招拍挂和收并购的占比分别为29%和71%；拿地面积/销售面积为4.3，扩张积极。截至2018年3月21日，公司总土地储备4552万平米，主要分布于京津冀（39%）、珠三角（21%）、其他（18%）、长江中游（9%）、长三角（8%）、成渝（5%）等区域。  财务稳健 2017年，公司境内发行合计金额50亿元的中票、公司债，以及6亿美元的境外次级美元永续债，2017年末有息负债平均成本为5.19%，较2016年末降低19个基点，创近几年新低。截至2017年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.98%；净负债率为61.75%；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.48，短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为242亿元，已锁定2018年w ind一致预期营收的45%。  业务协同，蓄势待发 2017年，公司协同业务规模显现、模式成熟、盈利可持续——①持有业务：远洋商业，在营面积110万平米、同比增长32%，权益租金收入19.4亿元、同比增长14%，公司预计2020年权益租金收入超过40亿元；②房地产金融：远洋资本，AUM（资产管理规模）650亿元、同比增长82%，总收入9.5亿元，同比增长238%；③养老业务：椿萱茂，已运营1500张床位，收入5200万元，公司预计2020年运营2.5万张床位、收入超10亿元；④物业管理：远洋亿家，在管面积4500万平米，收入12亿元，公司预计2020年的在管面积达1亿平米、收入达26亿元；⑤长租公寓：邦舍，已运营1000间、储备4130间，公司预计2020年运营3万间、储备达10万间。  估值低廉，首次给予“增持”评级 公司房地产主业显著增长、协同业务快速发展，第四步发展战略（2015-2020年）稳步推进，预计2018、2019年核心净利润为48.9、59.2亿元，分别同比增长21.66%、20.93%，则核心EPS为0.65、0.78元，对应核心PE为7.12、5.88X；预计每股重估净资产为11.5港元，对应P/RNAV为0.5，按2017年末计算的PB为0.75，估值低廉，首次覆盖，给予“增持”评级。  风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 A-17J-17A-17O-17D-17F-18恒生指数远洋集团 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 二十五载耕耘，“远洋”品牌全面树立 远洋集团创立于1993年，并于2007年9月28日在港交所主板上市，第一大股东为中国人寿（29.99%）。公司以“为中高端城市居民及高端商务客户创造高品质环境”为使命，致力于成为以卓越房地产实业为基础，具有领先产业投资能力的投融资集团，业务范围包括中高端住宅开发、城市综合体和写字楼开发投资运营、物业服务、社区O2O、养老产业、医疗产业、长租公寓、房地产基金、股权投资、资产管理和海外投资等。 表1：持续演进的成长变革 1993 6月，中远房地产开发公司注册成立，为中远集团发起设立的国有企业 1997 6月，公司现有核心团队形成，启动企业改革发展进程 2001 12月，中远集团、中国中化集团战略重组，改制为股份有限公司 2003 1月，公司完成二次改制，成为拥有七家股东的中外合资企业 2007 4月，公司更名远洋地产，重组成为外商独资经营企业，形成面向市场化的公司治理结构 2007 9月，公司在香港联交所挂牌上市，实现资本国际化 2009 12月，中国人寿入股，资本实力进一步增强 2013 8月，两大股东增持，中国人寿明确战略投资地位 2016 6月，公司更名远洋集团，实现新战略下的品牌焕新 资料来源:公司官网、国信证券经济研究所整理 表2：坚定发展的战略步调 第一步发展战略（2002-2004） 远洋初步明确了公司战略发展方向及业务组合，开发板块、经营板块的定位及发展目标。果断抓住市场机会，初期将开发板块作为主营业务，逐步培育房地产经营能力，实现了成为具有一定竞争力区域领先房地产企业的既定目标，并开展全面管理提升工作。 第二步发展战略（2005-2009） 在第一步战略目标提前达成后，远洋适时启动了第二步五年发展规划研究。基于对行业及市场的积极判断，提出了继续保持较高的发展速度，在五年内成为北京房地产行业领袖的发展战略目标。在第二步发展战略规划期末，公司成功实现了跨地域发展、资本社会化及企业上市目标，并以超越预期目标的惊人发展速度，跨入北京市场领先房地产企业行列，跻身全国房地产企业第二梯队。从数据指标看，远洋地产第二步发展战略期间资产及业务规模均保持了高速增长，已超过了2004年的设定目标。 第三步发展战略（2010-2014） 面对房地产市场、竞争环境深层次的变化以及公司上市后面对更复杂的经营管理等问题，远洋启动第三步发展战略，明确了稳定一线城市发展和深入全国二、三线城市的战略布局以及物业开发与物业投资并举，并加大力度发展房地产金融的发展方向，保持积极扩张战略态度，以成为中国领先的房地产金融、实业协同发展的企业集团战略作为发展目标。 第四步发展战略（2015-2020） 2014年，中国房地产市场迎来重大转折，粗放、高利润的房地产黄金时代落下帷幕，市场格局逐步从卖方市场转向买方市场。远洋适时制定并实施第四步发展战略，转变战略视角，构建适应未来产业竞争、个性化的多元业务格局，追求有质量、可持续的稳健发展。 资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 图1：公司品牌体系 资料来源: 公司官网、国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 截止2017年末，公司总资产约1919亿元，营业收入超458亿元，归母净利润超51亿元。 图2：收入及毛利率 图3：核心净利润及核心净利率 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 销售增长显著、扩张积极，土储丰富 2017年，公司实现销售706亿元，同比增长40%；销售均价20200元/平方米，同比增长13%。展望2018年：销售目标为1000亿元，较2017年销售额同比增长42%；总可售资源1750亿元，据此实现千亿目标的去化率为57%。 图4：销售额及增速 图5：销售均价（不含车位）及增速 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 2017年，公司在29个城市获取59个项目，新增土储建面1613万平方米，招拍挂和收并购的占比分别为29%和71%；拿地面积/销售面积为4.3，扩张积极。截至2018年3月21日，公司总土地储备4552万平米，主要分布于京津冀（39%）、珠三角（21%）、其他（18%）、长江中游（9%）、长三角（8%）、成渝（5%）等区域。 18%19%20%21%22%23%24%25%200250300350400450500201520162017营业收入（亿元）毛利率6%7%7%8%8%9%9%10%10%11%202530354045201520162017核心净利润（亿元）核心净利率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%300350400450500550600650700750201520162017销售额（亿元）同比增速-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%10000120001400016000180002000022000201520162017销售均价（元/平方米）同比增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图6：2017年新增土储区域分布 图7：总土地储备面积 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 财务稳健 2017年，公司境内发行合计金额50亿元的中票、公司债，以及6亿美元的境外次级美元永续债，2017年末有息负债平均成本为5.19%，较2016年末降低19个基点，创近几年新低。 表3：2017年至今融资情况 时间 类型 金额 （亿） 币种 年期 （年） 票息 Mar-17 中票 20 人民币 3 4.77% Mar-17 中票 20 人民币 5 5.05% Sep-17 次级永续债 6 美元 永续 4.90% Nov-17 公司债 10 人民币 3+2 5.29% Jan-18 中票 30 人民币 3 5.87% Feb-18 中票 30 人民币 3 5.95% 资料来源: 2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 图8：2017年有息负债综合平均成本创新低 资料来源: 2017年业绩推介材料、国信证券经济研究所整理 截至2017年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为64.98%；净负债率为61.75%；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.48，短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为242亿元，已锁定2018年wind一致预期营收的45%。 京津冀珠三角长三角其他长江中游成渝20002500300035004000450020162017总土地储备（万平方米）5%6%6%7%7%8%2014201520162017有息负债综合平均成本 请务必阅读正文