梅斯物业 2025年度报告

J.W. Mays公司是一家成立于1924年的商业地产公司，总部位于纽约布鲁克林，拥有并经营着位于纽约布鲁克林、纽约州贾梅卡、纽约长岛莱维敦和马萨佩夸、纽约迪奇县菲什基尔以及俄亥俄州锡拉夫利的一处多处商业地产。公司大部分地产为自有，部分通过租赁获得。

业务与运营

• 公司业务始于1924年，并于1927年正式注册。
• 2026财年，公司开始评估出售或剥离部分房地产以获取流动性的战略机会，已启动向非关联第三方推介位于纽约布鲁克林的25 Elm Place的出售流程。
• 公司拥有90%的物业产权，其余通过租赁获得。主要物业包括位于纽约布鲁克林的邦德街与富尔顿街、莱文斯顿街、榆树街乔温大楼，以及位于纽约州牙买加的169街牙买加大道、菲什基尔和利维敦、玛莎珀克等地的物业。
• 公司大部分物业已出租，租户包括零售商、快餐店、办公空间租户和牙科或医疗诊所等。公司积极与租户沟通，续签到期租约，并努力留住重要租户。

财务状况与经营成果

• 2026财年，公司净亏损增至1,399,536美元（每股0.69美元），较2025财年的136,240美元（每股0.07美元）有所增加。主要原因是租金收入下降、房地产运营费用增加以及利息费用增加，部分被管理费用和一般费用下降所抵消。
• 2026财年，公司收入降至21,094,506美元，较2025财年可比的22,469,710美元有所下降，主要原因是租户流失以及租金让步，部分被少量新租户租赁和租金上涨所抵消。
• 2026财年，公司房地产运营费用较2025财年同期增加了1610万美元，主要原因是房地产税、保险费用和维护费用上涨，部分被员工工资成本下降所抵消。
• 2026财年，公司管理费用及一般费用较2025财年同期减少了4963853美元，主要原因是养老金费用和法律专业费用的减少，部分被坏账增加以及行政人员工资费用所抵消。
• 2026财年，公司折旧费用增至1,899,239美元，较2025财年有所增加，主要原因是各建筑中进行的租户改进和资本改进投入使用所致。
• 2026财年，公司经营活动产生的现金流量为1,612,322美元，而2025年为2,520,634美元。

风险因素

• 公司面临多项风险，包括商业地产租赁市场经济增长率的变化、利率变化、现有债务负担、获得额外融资的能力、租户财务状况的变化、监管环境的变化、租约取消和关键租户流失、成本估算的变化、关键人员的流失、战争和恐怖袭击、气候变化、保险费率、法律诉讼、竞争加剧、网络安全和数据隐私泄露、大流行病等。

未来展望

• 公司预计未来十二个月内将发生额外的500万美元资本支出。
• 公司流动性的主要来源为经营活动产生的现金和借款。
• 公司正在考虑出售或剥离部分物业以管理流动性需求，但具体决定将取决于宏观经济和房地产市场状况、替代投资机会、税收影响以及待售物业的具体状况等因素。
• 公司相信上述流动性来源足以在接下来12个月内满足其偿付义务。

管理层与治理

• 公司有26名全职员工，与工会签订了一份合同，该合同将于2028年11月30日到期。
• 公司董事会负责监督公司运营，并通过审计委员会监督财务报告流程。
• 独立注册会计师事务所普雷格·米蒂斯会计师事务所有限责任公司负责公司财务报表审计。