南都物业：2025年半年度报告
公司代码：603506 南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标......................................................................................................4第三节管理层讨论与分析..................................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会........................................................................................................19第五节重要事项................................................................................................................................21第六节股份变动及股东情况............................................................................................................37第七节债券相关情况........................................................................................................................40第八节财务报告................................................................................................................................41 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 报告期内，公司营业收入同比增长2.75%，主要系物业服务项目增加所致；归属于上市公司股东的净利润同比增长532.87%，主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。 1、政策端多维赋能提供转型引导 2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。 此外，服务融合正成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加速融合。与此同时，2025年中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。 市场规范方面，部分城市前期推行的物业费限价、空置房打折等政策逐步调整，转向“优质优价”导向，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。 2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升 伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别往昔规模高速扩张阶段。根据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力。但在房地产市场深度调整的大背景下，行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。许多企业退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，以提升整体运营质量。 3、服务端提升品质多点发力 2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行。物业企业提供详细服务清单，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又保障企业合理利润，为提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从基础的维修、保洁向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，力求全方位融入业主生活。 科技应用也为服务品质提升提供了有力支撑。借助AI摄像头、各类传感器、智慧服务平台等，物业企业实现对小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。此外，通过智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等的使用，实现从被动服务向主动服务的转变，提升了服务响应速度和质量。 在客户满意度调查中，尽管行业均值因部分物业企业低价竞争等因素小幅下降，但标杆企业凭借智能化技术赋能与多元化增值服务体系构建，满意度仍维持高位。（一）公司主营业务情况说明 公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，“生态+科技·NacityRobotics"战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。 物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容 及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。 物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。 社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。 企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。 资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。 产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。 住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。 非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用
