南都物业：南都物业服务集团股份有限公司2024年半年度报告
公司代码：603506 南都物业服务集团股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.........................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标.....................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................7第四节公司治理...............................................................................................................................16第五节环境与社会责任...................................................................................................................17第六节重要事项...............................................................................................................................18第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................33第八节优先股相关情况...................................................................................................................36第九节债券相关情况.......................................................................................................................37第十节财务报告...............................................................................................................................38 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况说明 针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年上半年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展态势。从政策引导到市场变化，从企业策略到技术革新，物业行业正逐步从增量市场向存量市场探索发展空间，回归服务本源，并不断提升服务价值。 政策方面，国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展空间和多元化的业务机会。与此同时，2024年3月发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关内容，如加快现代生产性服务业发展、深入推进数字 经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。这些政策导向不仅为物业行业的数字化转型提供了政策支撑，也推动了智慧社区、智慧城市等新型业态的发展。 受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从高速增长向高质量发展变化。根据中国指数研究院数据显示，2024年上半年新增合约面积排名前50的物业企业，新增合约面积合计约5.6亿平方米，同比下降6.38%。其中，来自关联方的管理面积供给合计9836万平方米，同比下降40.96%，来自第三方外拓的管理面积为4.61亿平方米，同比增长6.98%。 物业企业在追求规模高质量拓展的同时，也更注重稳健经营和风险控制。物业企业纷纷通过数字化建设实现精细化管理、提高内部运营效率、拓展增值服务、提升服务品质等措施来提高盈利能力，在一定程度上缓解了物业企业的盈利压力，也为行业的可持续发展奠定了坚实基础。 （二）公司主营业务情况说明 公司成立于1994年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”发展理念，以物业管理服务为基础，“物业增值服务”和“资产管理服务”为两翼，“一体两翼”融合发展。基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。 物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。 物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。 社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。 企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。 资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，提供更高的资产价值，成为城市更新与存量不动产运营的践行者。 住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，为追求生活品味的城市精英群体量身定制，打造“城市生活家”。 产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，发展产业集群，助力产业升级。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。 非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。 案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。 顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。 1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。 2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。 （一）机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。 （二）品牌优势 公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环
