分析員: Paul Sham 2017年1月2日 本報告僅作參考資料之用，本公司(東亞證券有限公司)並不會就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據本公司認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。於本報告編製之時，本公司並未持有本報告內提及公司之任何權益，惟東亞銀行集團之其他成員則可能不時持有本報告內提及公司之權益。 香 港 德 輔 道 中 10 號 東 亞 銀 行 大 廈 9 樓 證券買賣: 2308 8200 研究部: 3608 8097 傳真: 3608 6113 【新股研究】 正榮地產集團有限公司 (06158) 獨家保薦人 : 建銀國際 聯席全球協調人 : 建銀國際、國泰君安 聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人 : 建銀國際、國泰君安、海通國際 全球發售股份數目: *1,000,000,000 股 (佔擴大後股本25%) 香港發售股數: 100,000,000 股 (10%) 國際發售股數: 900,000,000 股 (90%) 超額配股權: 150,000,000 股 *全部1,000,000,000股為新股 業務概覽： 正榮地產(或“公司”)是中國大型的綜合性房地產開發商，專注於開發住宅物業，以及開發、運營及管理商業及綜合用途物業。公司的總部位於上海，已在長江三角洲經濟區、中國中西部經濟區、環渤海經濟圈及海峽西岸經濟區建立業務據點。 根據中國指數研究院報告，正榮地產是中國最大的未上市房地產開發商之一，而於2016年在綜合物業開發能力方面在中國所有房地產開發商當中位列第23名，而按合約銷售劃分在中國的房地產開發商位列第24名。根據中國指數研究院報告，於2016年，就合約銷售而言，正榮地產佔中國房地產市場約0.31%。 每股發售價: 3.40港元 – 4.08港元 巿值: 136.0億港元 – 163.2億港元 2016年歷史巿盈率: 9.7x – 11.6x 備考經調整每股有形資產淨值: 3.28港元 – 3.44港元 僱員數目: 1,490 (於2017年6月30日) 香港公開發售日期: 2017年12月28日 – 2018年1月8日 中午 收款銀行: 中銀香港 香港證券登記處: 中央證券登記有限公司 上巿日期: 2018年1月16日  是次全球發售完成後股東架構： 歐國偉先生 – 正榮地產的非執行董事 5.43% 歐國強先生 – 正榮地產的非執行董事 5.45% 歐宗榮先生 – 歐國偉先生及歐國強先生之父親 60.37% 華博貿易有限公司 – 首次公開發售前投資者及獨立第三方 3.75% 公眾股東 25.00% 100.00% 2  所得款項用途： 是次全球發售所得淨額估計為37.40億港元 (假設發售價為每股3.74港元) 億港元 用作開發現有物業項目或項目階段 22.44 用作償還若干大部分現有計息銀行及其他借款 11.22 用作一般營運資金用途 3.74  財務資産概覽 ： 截至12月31日止年度 截至6月30日止6個月 (人民幣百萬元) 2014年 2015年 2016年 2016年 2017年 收入 3,040 4,310 14,604 5,405 8,085 毛利 669 1,010 3,170 1,443 1,685 股東應佔利潤 53 419 1,183 573 309 毛利率 22.0% 23.4% 21.7% 26.7% 20.8% 純利率 1.8% 9.7% 8.1% 10.6% 3.8%  同業比較： 名稱 股票號碼 市值 (百萬港元) 債務權益比率(最近) 巿賬率 萬科 02202 4,275 113.6% 2.79x 恒大地產 03333 3,732 1,209.5% 3.06x 碧桂園 02007 3,443 194.2% 3.66x 中國海外 00688 2,887 79.7% 1.19x 華潤置地 01109 1,656 79.9% 1.36x 融創中國 01918 1,603 485.5% 5.06x 正榮地產 06158 136 – 163 278.1%* (於2017年6月30日) 1.04x – 1.19x  優勢與發展機遇：  按合約銷售計，於2016年，正榮集團在中國所有非上市私有房地產開發商當中名列第二。正榮地產的私有背景允許公司完全能在市場導向的環境下運作。  估值方面，以正榮地產的招股價計算，其市賬率較其同業現時的估值具有一定折讓 (正榮地產的市賬率為1.04倍至1.19倍，相對同業的1.19倍至5.06倍)。考慮到正榮地產較小的市值及營運規模，其估值算是合理。 3 劣勢與風險：  若不包括除稅後的投資物業公平值收益，正榮地產分別於2014年度及2015年度產生虧損淨額人民幣3.587億元及人民幣1.607億元，及於2016年度確認溢利淨額人民幣7.976億元。因此，損益表內記錄於過去三年所錄得的淨利潤並不能代表公司真正的盈利能力。  正榮地產的上市前的債務權益比率(278.1%)較大部份同業為高。其較高的債務權益比率反映公司採取進取的融資策略。如中國房價於未來逆轉的話，此策略可能會給公司帶來額外風險。  截至2014年及2016年12月31日止年度以及截至2016年及2017年6月30日止六個月，正榮地產分別錄得經營活動負現金流量淨額約人民幣133.3億元、人民幣16.6億元、人民幣12.6億元及人民幣68.1億元。長期現金淨流出使人擔心正榮地產賺取現金的能力。 投資建議：中性 4  重要披露 / 分析員聲明 / 免責聲明 本報告為東亞銀行有限公司（「東亞銀行」）之全資附屬機構 – 東亞證券有限公司（「東亞證券」）所編製。 主要負責本報告內容 (不論全部或部分)之每一位分析員申明 (i) 本報告內容準確反映其對本報告所提及的公司或證券所持的個人觀點; 及 (ii) 其所得報酬與本報告所提及的意見或觀點並不構成任何直接或間接之關係。 本報告僅作參考資料之用，本公司無意就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據東亞證券認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。而本報告所載之資料及意見，乃反映本報告在發表之日有關分析員的見解，本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。本報告所提及的意見，並未考慮讀者之任何特定投資目標、財務狀況及任何特定需要，投資者須獨立思考，不應依賴本報告而作出其投資決定。投資涉及風險，投資者應小心作出投資決定。如有需要，並應向其他專業顧問尋求獨立的法律或財務意見。東亞證券有限公司及/或東亞銀行集團不會就任何人士因使用本報告或其內容而招致的任何直接或間接損失而負上任何責任。 於本報告編製之時，東亞證券並未持有本報告所提及的公司之任何權益，而東亞銀行與集團內之其他聯屬/聯營公司及/或有聯繫人士，則可能不時持有本報告提及的公司權益。東亞銀行及其聯屬/聯營公司、有關的董事及/或員工均可能就本報告所提及的股份持倉、及/或就該等股份作出交易，及/或為該等公司提供/尋求提供經紀、投資銀行及其他銀行服務。 東亞銀行及/或其聯屬/聯營公司可能就本報告所提及之股份實益持有1%或以上之任何普通股權益；並可能於過去12個月及/或未來3個月內，因向本報告所提及的公司提供投資銀行服務而向該公司 / 該等公司收取相關的報酬。 本報告並不擬向屬於任何司法管轄區的市民或居民，或其所在的任何人士或機構派發或供其使用，以致該等派發、刊載、提供或使用違反當地適用之法律或規例。