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高盛这份研报的核心内容是什么？
高盛在研报中分析了中国房地产市场的四大关键转折点，指出从2028年起受新销售模式影响，可售项目将大幅下降并在未来几年持续减少；2031年起土地销售加速下滑；2032年新开工和房地产投资触底反弹。同时，2030年起随着城镇化和家庭 homeownership 饱和，结构住房需求将加速下降；2032年起拆除需求加速，帮助整体需求稳定在0.8亿平方米。预计2029-2030年房价趋于稳定，2031年受拆除需求推动温和上涨3%。到2035年，二手房交易量占市场份额将达到约75%。
中国房地产赛道未来发展趋势如何？
中国房地产赛道未来将呈现供应端持续收缩、需求端结构性变化和价格温和波动的趋势。供应端方面，新销售模式将导致可售项目减少，土地销售加速下滑，新开工和房地产投资触底反弹。需求端方面，随着城镇化和家庭 homeownership 饱和，结构住房需求将加速下降，但拆除需求将加速，帮助整体需求稳定。价格方面，预计2029-2030年趋于稳定，2031年受拆除需求推动温和上涨3%。市场结构上，二手房交易量将逐渐占据主导地位，到2035年占比约75%
这份报告重点分析了哪些方向？
这份报告重点分析了供应端、需求端、价格走势和市场结构四大方向。供应端分析了新销售模式对可售项目、土地销售、新开工和房地产投资的影响；需求端分析了城镇化和家庭 homeownership 饱和对结构住房需求的影响，以及拆除需求对整体需求的作用；价格走势分析了2029-2030年房价趋于稳定，2031年受拆除需求推动温和上涨3%的预测；市场结构上分析了二手房交易量占比将逐渐提升，到2035年达到约75%的情况。
当前中国房地产市场现状如何判断？
当前中国房地产市场现状呈现库存下降、土地销售放缓和销售面积预测下调的特点。根据报告数据，2026年底全国未售住宅库存约6.5亿平方米，价值约4万亿元人民币，预计到2035年底将下降至1.8亿平方米，其中约2.9亿平方米为“卡壳”库存。2026年300个城市的土地销售额约为1.7万亿元人民币，预计到2035年将下降至4000亿元人民币。此外，2027-2035年全国房屋销售面积预测约为16%低于之前的预测。
这份研报提示了哪些风险？
这份研报提示了房地产行业ROE复苏放缓、ASP趋势不确定性、库存清算压力和评级调整等风险。新销售模式将减缓房地产行业ROE的复苏，拥有更多可售资源、更长的土地储备期限、更高层级城市敞口以及更低杠杆/偿债压力的公司将更具优势。ASP趋势是ROE和再投资规模的关键驱动因素，向20%的项目净利率转变将显著提升复苏，但这需要房价上涨约20%或土地价格下跌约25%，这两种情况都被视为不太可能。潜在的供应缺口可能允许新的定制化产品以更高的价格出售，但这可能会被2027-2029年为满足高债券偿付压力而被迫清算的陈年库存所抵消。此外，报告还将 CMSK 的评级从中性上调至买入，将 GreenTown 的评级从买入下调至中性。