15-08 华泰地产更大范围的房价企稳条件已逐步具备地产股开始迈向中期逻辑 106351

核心观点

• 中央连续出台地产政策（828新政、929贴息贷款）旨在推动行业更广义的企稳，全国房价更大范围的企稳条件逐步具备。

供给端分析

• 未来两年供给预计持续收缩：
  • 828政策后房企现金流回正周期拉长，新预售/新现售模式下可动用拿地金额可能下滑33%/41%。
  • 9月全国涉宅用地成交面积同比下降32.3%，1-9月累计成交面积同比下降22.3%，土地市场整体缩量。

需求端分析

• 购房卡点减轻，潜在购房群体加速落地：
  • 2024年924至今政策全面支持刚性及改善需求，929政策直接减轻购房负担。
  • 现房销售制下交付风险降低，10月1-13日25城二手房成交套数同比+33%，观望需求向成交转化提速。

租金端分析

• 月供租金走向平衡，更大范围房价企稳条件逐步具备：
  • 百城住宅租金同比降幅收窄至4.7%，重点城市租金企稳。
  • 贴息后首套贷款利率降至约2.05%，历史最低且低于公积金利率；百城住宅租金收益率约2.46%，低总价房屋租售比或达3.0%以上，“月供低于租金”在政策覆盖客群中确立。
  • 截至2026年8月，70城中9个新房价格企稳，5个二手房企稳，一线城市（北京、上海、广州、深圳）价格已转正。

研究结论

• 预计2027年将有更大范围城市房价企稳，成交量上新台阶，适应新模式的房企将迎来新周期。

投资建议

• 地产股开始迈向“中期逻辑”，看好2027年更多城市房价筑底：
  • 重点推荐：
    1. 融资、产品力、工程能力或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口等。
    2. 在二三线城市布局占优的房企：龙湖集团、新城控股等。
    3. 头部二手房经纪商。
    4. 头部港资房企：太古地产、新鸿基地产。
    5. 优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余。