Q3零售房地产投资信托基金预览：坚实基本面与更高利率现实

核心观点

• Q3零售REITs业绩预览：预计Q3零售REITs将延续强劲的租赁势头，新租和续租利差健康，C-suite对零售空间需求的评论积极。近期会议评论保持乐观，零售商需求广泛，消费者在宏观不确定性下继续消费。
• 利率影响：尽管趋势积极，但更高的利率在Q3对股票造成压力，零售板块下跌10.5%，而RMZ下跌6.1%，10年期国债收益率上升超过80个基点。
• Q3业绩关注重点：租赁速度、入住率趋势和SNO（已签约未开业）开始的时机；消费者支出和租户生产力的评论；资本配置机会和利率上升带来的承保变化。
• 租户信用：租户信用继续不是主要关注点，坏账可控，REITs组合中较小的零售商观察名单。仍将关注租户健康状况的任何变化，尤其是在可能受消费者支出模式变化影响的非必需品类。
• 替代机会：有限的优质零售空间供应和持续的零售商需求为替代较弱租户提供了机会，通常租金显著提高，但下行周期可能对入住率和FFO造成短期压力。

关键数据和研究结论

• 重新融资假设：由于近期利率上升，我们全面提高了重新融资假设，并做出了一些运营调整。总体而言，这使我们的2026年和2027年FFO预测下调了20个基点和40个基点（购物中心分别为90个基点和70个基点）。
• FFO预测：预计2026年购物中心FFO增长4.7%，2027年增长5.3%；预计2026年购物中心FFO增长4.3%，2027年增长6.4%。
• 租户信用损失：预计购物中心REITs的信用损失约为每年75个基点，从2026年到2028年。
• 第二代资本支出：我们估计第二代资本支出按加权平均计算约占现金NOI的14.2%。
• 管理费用：预计2026年购物中心管理费用占NOI的6.1%，购物中心为8.5%。
• NOI增长：预计2026年购物中心现金NOI增长4.9%，购物中心增长3.1%。预计购物中心现金NOI在2027年将减速，但预计购物中心现金NOI将加速，因为MAC的显著增长将从其“前进之路”计划中执行的租赁开始。
• 估值和预测：预计2026年购物中心FFO增长4.3%，2027年增长6.4%；预计2026年购物中心FFO增长4.3%，2027年增长6.4%。预计2026年购物中心FFO增长+8.1%，2027年增长+5.9%；预计2026年购物中心FFO增长+3.3%，2027年增长+9.2%。
• 资本回报率（IRR）：平均而言，我们根据 strip REITs 的初始资本率推导出中高7%的无杠杆IRR。购物中心的IRR假设有所不同，SPG为~9.0%，SKT为~9.2%，MAC为~10.3%。
• 估值：strip REITs 平均交易价格较我们加权平均前瞻性NAV估计低14%，购物中心交易价格较5%低5%。