财通地产深度：嘉里建设立足香港加码内地高端住宅商写

一、核心要点
嘉里建设为马来西亚郭氏集团旗下企业，1978年启动物业开发，1996年港交所上市，现任董事会主席郭孔华决策风格稳健。2026年上半年业务结构中，物业租赁收入23.6亿港元（占比42.5%）、物业开发收入23.7亿港元（占比42.7%）、酒店收入8.25亿港元（占比14.8%）。地域收入方面，内地31.9亿港元（占比57.4%）、香港23.65亿港元（占比42.6%），布局均衡。物业开发方面，2026年上半年收入、销售额同比大幅下降，主要因去年高基数及内地上海金陵华庭项目无大豪宅推出；2022-2023年逆周期拿上海黄浦金陵路地块，投221亿人民币，总货值大，住宅部分已售221亿人民币（销售净利率19.7%），剩余风貌别墅货值50-60亿人民币年内推出。

二、投资线索

1. 香港楼市进入上行周期，开发项目销售向好；内地后续投资物业规模将大幅增长，2024年内地投资物业1500万平方尺，预计2033年增至2700万平方尺（增幅75%）。
2. 内地投资物业租赁表现：办公出租率89%、零售91%、公寓95%，新增大宁新家中心经营良好；香港投资物业租赁：零售MegaBox出租率97%、公寓99%，均受楼市回暖推动。
3. 2027-2028年嘉里建设业绩将因金陵华庭项目结转迎来明显上升，投资物业利润远期贡献可观。

三、风险与关注

1. 内地写字楼租赁面临宏观压力，以价换量可能影响收入；香港开发项目周期长，新拿地项目需3年以上才会推出。
2. 内地投资物业增长周期长，未来10年面积增幅预计50%-75%，短期难以快速兑现利润。