立足香港加码内地，高端住宅与商写并驱

嘉里建设(00683) 证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2026.02.09 投资评级:买入(首次) 核心观点 开发物业：铸就高端品牌，香港内地互补。受益于金陵华庭热销，以及中国香港楼市持续回暖，2025年上半年公司合约销售额162亿港币，同比+130%。2025年金陵华庭三次开盘三次热销，带来约220亿元销售额，净利率有望超过19%，预计2027年起为公司带来结转利润的大幅增长。 基本数据2026-02-09收盘价(港币)24.90流通股本(亿股)14.51每股净资产(港币)71.84总股本(亿股)14.51 ❖投资物业：经营性资产构筑长期价值底座。2025年上半年公司租赁收入25.0亿港币，同比-5.5%；办公、零售、公寓出租率彰显韧性，中国内地分别为90%、90%、94%，中国香港分别为80%、97%、96%。 财务稳健，资产负债健康。截至2025年上半年，公司借贷总额596.24亿港币，同比-2%，平均贷款年限升至2.7年，平均借贷成本降至4%。公司净负债率降至38.4%，剔预资产负债率降至40.6%，现金短债比升至2.5倍。 ❖采用绝对金额分红，股息率相对较高。2020年以来公司维持0.4港币/股的中期股息+0.95港币/股的末期股息，所对应每年分红比例45%-60%。截至2026年2月9日，公司股息率为5.4%，在可比港资开发商中较高。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 投资建议：公司在核心一二线城市持有高端商写并进行运营，物业租赁是公司穿越周期、平抑业绩波动、提供现金流及分红的压舱石。公司的高端住宅销售良好，提供成长弹性。预计2025-2027年归母净利润分别为8.5、12.6、42.0亿港币，同比分别+5%、+49%、+233%。在利率下行及楼市逐步企稳的背景下，公司物业销售规模及利润率有望修复，投资物业有望迎来价值重估。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖风险提示：出租率及租金水平不及预期；物业销售不及预期；汇率波动风险。 相关报告 内容目录 1深耕高端品牌，双轮驱动发展...................................................................................61.1开发与持有并重，中国香港与内地互补...................................................................61.2公司管理层经验丰富，股权结构清晰稳定................................................................61.3收入重回增长，毛利韧性彰显................................................................................71.4高端住宅开发稳健，优质IP持续盈利.....................................................................81.5土地储备多元布局国内外协同发展........................................................................92物业开发DP：铸就高端品牌，中国香港内地互补.........................................................92.1合约销售金额回升..............................................................................................102.2中国内地DP：重仓上海黄浦，带来丰厚收益..........................................................102.3中国香港DP：受益于中国香港政策放开及楼市复苏.................................................123投资物业及酒店：经营性资产构筑长期价值底座..........................................................143.1投资物业：公司的核心资产与现金流来源...............................................................143.2中国内地投资物业：规模扩张叠加出租率修复，运营韧性持续显现..............................163.3中国香港投资物业：规模收缩后趋稳，结构以零售与办公为核心.................................173.4酒店业务：规模小幅扩张，收入有所波动...............................................................194财务稳健，资产负债健康........................................................................................194.1借贷总额保持稳定，利率互换稳定利率..................................................................194.2借贷币种分散，到期期限较长...............................................................................204.3现金充裕，资产负债指标健康...............................................................................214.4公司的物业销售收入占比更高，毛利率修复弹性大...................................................225采用绝对金额分红，股息率相对较高.........................................................................225.1公司采用1.35港币/股的绝对金额分红...................................................................225.2公司股息率较高.................................................................................................236盈利预测及估值....................................................................................................246.1盈利预测..........................................................................................................246.2可比公司估值....................................................................................................257风险提示.............................................................................................................26 图表目录 图1：公司近五十载的发展历程..................................................................................6图2：截至1H2025，公司的股权架构稳定...................................................................7图3：2024-1H2025年公司营业收入均有上升.............................................................8图4：公司年度毛利润始终维持在60亿港币以上...........................................................8图5：公司营业收入由物业开发及物业租赁驱动.............................................................9图6：公司营业收入由中国内地及中国香港互补.............................................................9图7：公司土储主要集中在发展中物业及投资物业..........................................................9图8：公司土储主要集中在中国内地............................................................................9图9：1H2025年公司合约销售金额大幅上升...............................................................10图10：合约销售金额香港内地两地互补.....................................................................10图11：公司于中国内地的销售额大幅上升..................................................................10图12：1H2025年金陵华庭贡献93%的销售额...........................................................10图13：1H2025金陵路项目各业态的楼面面积............................................................11图14：金陵路项目效果图.......................................................................................11图15：公司于中国内地的地产开发土储.....................................................................12图16：公司于中国内地的物业销售收入短期下降.........................................................12图17：撤辣后，公司于中国香港的销售额大幅上升......................................................13图18：1H2025公司中国香港的合约销售金额构成.................