2026年第二季度大中华区物业摘要-结构分化 动能向新

结构分化动能向新 大中华区物业摘要 jll.com 目录 广州12深圳13成都14南京15武汉16杭州17香港18台北19 中企出海驱动国内办公需求扩张升级06多元化业态丰富华南优质办公楼资产内涵07教育需求驱动香港住宅市场结构性增长08 北京21上海22广州23深圳24 北京10上海11 研究部 中国 办公楼| 2026年第二季度 甲级办公楼市场 •租赁活跃度持续修复，新动能构筑需求增量引擎。•短期供应节奏收敛，下半年仍维持高位格局，空置率阶段性回落。•租金跌幅持续收窄，市场持续呈现结构性分化。 2026年二季度，中国甲级办公楼租赁活跃度稳步改善，市场整体呈现复苏态势，但板块间、楼宇间的结构性分化特征持续凸显。一线城市净吸纳量录得55.6万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主。行业方面，金融业与专业服务业持续释放市场韧性。依托科技创新、中企出海、消费迭代催生的新兴动能与产业，持续为办公楼市场注入增量需求。1.5线与二线城市办公楼市场结构性复苏特征同样显著，新兴产业成为驱动市场提质回暖的主要内生动力。 公空间。在整体市场需求增速放缓的背景下，中关村片区凭借硬核产业集聚优势持续吸引量化基金、人工智能等前沿新兴科技企业。深圳市场以智能硬件、人工智能及应用、品牌出海为代表的硬科技与新经济行业，构成上半年最活跃的租赁需求来源。新兴行业也成为广州办公楼市场增量需求的核心动力。受益于中企出海战略及人工智能技术赋能，游戏、美妆及跨境电商等新兴产业加速扩容。 在租金层面，中国主要城市甲级办公楼租金仍处于结构性下行周期。但是，值得注意的是市场边际修复信号开始显现，多数城市租金同比跌幅持续收窄，部分成熟核心板块已率先实现租金环比企稳。与此同时，位于城市核心区位、具备优质运营能力与高入住率的标杆楼宇，市场议价能力逐步企稳回升，租约调整弹性也显著收紧。 展望2026年下半年，国内核心城市甲级办公楼市场将延续K型结构性修复格局，新经济赛道仍为市场核心增量来源，人工智能融合应用、企业出海、游戏、新零售、智能硬件等新兴领域将持续驱动租赁需求扩容。但受新增供应持续入市影响，整体市场租金仍将承压下行，板块间以及项目的结构性分化的态势预计将进一步加剧。 新增供应节奏短暂放缓，但不同城市及城市内部各板块的市场分化格局依旧显著。中国一线城市写字楼新增供应节奏阶段性放缓，市场存量去化压力得到短暂缓解，整体空置率小幅下行。上半年，一线城市写字楼新增入市总建筑面积达80.2万平方米，较去年同期呈现显著回落，短期供给增量收缩为市场修复创造了有利窗口。从全年维度来看，市场供应压力依旧突出。相较于一线城市的整体趋稳、阶段性修复特征，1.5线及二线城市上半年办公楼新增供应呈现分化格局。 上海市场整体受益于企业升级型租赁需求释放，优质高品质甲级办公楼项目租赁成交活跃度显著修复。金融、专业服务类企业依旧是市场核心需求主体。同时，以人工智能、游戏赛道为代表的科技互联网企业租赁需求为市场提供持续增量支撑。北京市场租户需求呈现明显的面积与产品偏好特征，上半年租赁成交主要集中小面积区间，租户普遍青睐精装交付、可拎包入驻的标准化办 研究部 中国 零售地产| 2026年第二季度 优质零售地产市场 •消费市场在前期修复后进入增速换挡期，服务消费潜力持续释放。 •消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮等业态保持相对活跃。头部品牌持续推进“大店策略”。 •市场压力依然存在，整体市场租金依然处于下行通道。 2026年上半年，全国社会消费品零售总额达24.87万亿元，同比增长1.3%，显示消费市场在前期修复后进入增速换挡期。服务消费潜力持续释放，2026年上半年服务零售额同比增长5.3%，旅游咨询租赁、文体休闲服务分别增长11.3%和10.4%。2026年上半年入境外国人2291.4万人次，同比增长20.4%，免签入境占比达77.7%，入境消费成为国内消费市场重要增量来源。 场形势进行价格体系的调整与重新定位。与此同时，市场分化进一步加剧。仍有部分核心商圈优质项目及非核心区域标杆商业体凭借精准定位与高效运营，在出租率与租金表现上保持相对稳健，展现出较强的抗周期韧性。 首店以4万平方米体量打造消费级机器人综合体验空间；深圳INNO100全球创新旗舰店通过人形机器人互动重塑场景体验；成都“机器人大世界”则集中展示百余款前沿设备。 从品牌策略来看，2026年上半年品牌在一线城市和热点二线城市延续了“大店策略”。仲量联行研究部数据显示，2024下半年至2026上半年间，国内一线及热点二线城市已陆续开设近90家头部品牌旗舰大店，平均面积超1200平方米。这不仅印证了大店数量的显著增长，更反映出门店规模化、标杆化的态势。越来越多品牌正通过超大面积门店，重新定义线下价值。在这场空间升级浪潮中，运动、潮玩、奢侈品、消费电子和快时尚五大赛道成为大店布局主力，且各自探索出差异化的大店突围路径。 展望未来，与数智经济、品质生活、理性务实及情绪价值深度绑定的新兴消费趋势，将持续重塑零售业态的空间需求。服务消费的加速崛起，正推动消费者从单纯的“购买商品”向“购买体验与服务”转变，有望在文化娱乐、体育赛事、健康教育等领域释放强劲新动能，为零售地产开辟新的增长极。面对这一变局，业主方需通过引入高能级首店、打造沉浸式场景及优化租户组合来提升资产吸引力，并重点关注具备强引流能力的“大店”租户的长期稳定性；品牌方则需明确线下门店已从单一的“销售渠道”转型为综合性的“品牌体验中心”，利用数字化工具提效，并通过社群运营与情绪价值深度连接消费者，将是突围的关键。 尽管整体社零总额增速放缓，但“情绪价值”、“性价比”与“科技体验”成为2026年上半年驱动市场活力的三大核心引擎。在细分业态方面，餐饮仍是压舱石，尤其是平价餐饮凭借高频刚需属性，继续成为最为活跃的租赁业态。运动品牌租赁需求维持稳健，跑步、滑雪、高尔夫、瑜伽等专业细分领域品牌持续扩容，一线城市成为国际运动品牌首店落地的核心聚集地。MINISO等头部IP潮玩品牌纷纷在一、二线城市开设大型旗舰店，以强化品牌势能。此外，值得关注的是，消费电子业态正强势崛起，积极扩张实体网络。机器人、3D打印及AI陪伴型硬件等前沿赛道的头部企业加速入局。同时，科技集合店模式不断创新，京东MALL上海 2026年第二季度除了上海迎来三个新项目入市以外，其他三个一线城市均无新增供应。尽管如此，市场压力依然存在，整体市场租金依然处于下行通道。在上海，业主方持续利用租金优惠与灵活的租约策略以维持项目出租率。在北京，部分商场正在根据市 研究部 中国 物流地产| 2026年第二季度 物流地产市场 •整体需求保持稳定，业主继续采取“以价换量”的策略提升物业出租率。•新增供应压力主要集中于华南区域与华北部分子市场，华东及华西供应量明显放缓。•租金持续深度调整，业主保持灵活的定价策略以吸引新租户并巩固核心租户关系 审慎，需求主要聚焦于存量整合，但国内电商、即时零售及第三方物流仍提供坚实支撑。华北地区以成本驱动型搬迁为主，北京平谷凭借高性价比租金与优质硬件承接外溢需求，廊坊则因价格优势成为大型三方物流企业整合供应链的主要考虑区域，空置率于2026年上半年持续下行。华西地区成都市场需求整体稳健，电商、零售、快递快运及制造业等多业态共同驱动增量需求。 2026年上半年，中国物流仓储市场需求保持稳定。工业端的稳健表现为制造业及供应链仓储需求提供了持续动力。尽管整体消费复苏节奏平缓，但通讯器材与智能家电领域的显著增长，共同促进国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求。 仲量联行监测数据显示，2026年第二季度，全国主要物流城市租金同比均录得负增长[SZ1.1]。其中供应压力较大的市场降幅较为明显，环比跌幅超过5%（如北京、无锡、佛山、东莞、惠州等）。部分区域因空置率持续降低，市场情绪有所改善，租金降幅呈现收窄趋势。 在企业普遍强化成本管控的背景下，大型租户持续优化仓储网络，通过整合跨城市仓配资源及实施集中化布局，旨在降低综合履约成本并提升运营效率。与此同时，租赁市场的承压环境促使业主继续采取“以价换量”策略以吸引租户。上半年，全国主要物流市场净吸纳量达398万平方米，略高于同期385万平方米的新增供应量。 未来全国物流地产市场将继续维持供应端的区域分化特征。华南及北京面临供应高峰期的集中冲击，短期供给压力较大；而华东和华西地区供应投放节奏平稳，压力相对可控。预计供应集中入市的区域或子市场将经历较长的去化周期，空置率可能呈现阶段性上升态势。 2026年上半年，中国主要城市的物流地产新增供应主要集中在华南地区。据统计，华南五市上半年新增供应面积逾250万平方米，其中广州上半年新增供应超过100万平方米。华北地区供应压力主要体现于北京平谷及廊坊；受需求疲软影响，天津多数计划项目被开发商策略性延期或重新评估，致使该区域供应整体趋缓。华东地区新增供应压力较前几年明显缓解，上半年高标仓竣工入市面积约58万平方米，约为去年同期的一半；在整体需求保持稳健的情况下，空置率持续改善。华西地区已度过供应高峰进入平稳期，空置率稳定维持在10%以下。 短期内，预期全国物流地产需求平稳，但租金整体仍将延续下行调整趋势，项目间竞争激烈。业主普遍采取灵活的租金策略以应对市场变化：新入市项目倾向于通过具有市场竞争力的定价吸引租户；存量项目业主则通过降低续租租金、提供合同期内优惠等措施，致力于维持现有出租率并巩固核心租户关系。 区域市场需求来源持续呈现分化态势：华东地区需求保持稳健，降本增效为企业核心诉求；第三方物流公司依托有利的租户市场环境，持续推动设施整合与升级以增强价格竞争力，制造业（如汽配、半导体）则依托区域内成熟的制造业基础，利用供应充裕期灵活布局。华南地区受全球战略调整影响，跨境电商扩张趋于 ©仲量联行2026年版权所有 研究部 专题文章 中企出海驱动国内办公需求扩张升级 图表3：重点出海细分赛道租赁成交中出海企业面积占比（主要城市甲级办公楼市场，2023年至2026年一季度） 在全球产业格局深度重构的时代背景下，中国企业全球化进程持续提速并迈入全新发展阶段：以政策升维、价值链跃升为基石，以多元化主体、全球生态布局、生而全球化为特征，以深度本地化为核心锚点。这一趋势也体现在中国对外投资结构的深刻变革中。 图表2：重点出海行业租赁成交中出海企业面积占比（主要城市甲级办公楼市场，2023年至 维持正向增长。 2026年一季度） 随着中企出海规模扩大、全球化布局深化，专业服务业业务随之快速发展，同样带动其办公租赁与空间升级需求。这一过程中，香港作为中企全球化的核心枢纽与战略增值平台的作用愈发凸显。另一方面，跨国公司也持续深化在中国的布局，将中国作为全球创新与运营的重要支点，与中国企业构建双向赋能、协同共赢的全新合作生态。 中国市场作为中企全球化“战略腹地”，出海企业正在成为国内办公市场的重要需求来源。考虑海外业务布局广度、跨境营收占比及全球化投入强度等，科技互联网、制造、零售等领域成为当前中企全球化趋势中最为活跃的代表性行业，他们在国内办公需求外溢效应尤为突出。过去三年，主要城市甲级办公楼实际租赁成交数据显示，出海企业整体租赁需求始终保持活跃态势。科技互联网、零售、制造业、生命科学以及能源等行业中，出海企业的租赁成交面积占比达到该行业总成交面积的40%及以上；而在这些行业中，汽车、半导体、游戏、消费电子、电商等出海热门细分赛道，这一占比更是超过60%，推动行业办公租赁需求稳健增长。 值得注意的是，作为中企全球化战略的坚实腹地，国内总部建设正同步迎来迭代升级。这进一步推动企业不动产策略的战略地位持续提升，成为影响企业能否实现高质量、可持续的全球化发展的关键因素。 注：主要城市包括北京、上海、广州、深圳、香港、成都、南京、杭州和武汉。资料来源：仲量联行 注：主要城市包括北京、上海、广州、深圳、香港、成都、南京、杭州和武汉。资料来源：仲量联行