地产新政解读及对大宗商品影响——电话会议核心观点

国泰君安期货研究所毛磊投资咨询号：Z0011222李亚飞投资咨询号：Z0021184季先飞投资咨询号：Z0012691张驰投资咨询号：Z0011243俞尘泯投资咨询号：Z0024426张雨新（联系人）期货从业资格号：F03155837 Guotai Junan Futures all rights reserved, please do not reprint 房地产新政：预售制转向现房销售，回归居住本质 住建部、央行、金融监管总局、证监会同日发布房地产新政，聚焦预售制度向现房销售转型与融资渠道拓宽。政策对预期改善作用显著，短期提振市场风险偏好，但实际需求落地仍需观察。 ②融资端变化 ①政策核心方向 证监会发布支持房企融资意见，通过再融资、并购重组、ABS、REITs、不动产私募基金等五方面举措，支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的项目。 聚焦预售制度改革：推动现房销售、提高预售门槛、强化资金监管，并配套金融政策对冲负面影响。 政策本质：弱化地产金融属性、回归居住本质，告别“高负债、高杠杆、高周转”旧模式，转向制造业式重产品、重成本、重运营的新模式。 政策意图：减缓预售制度变革对房企资金面的影响。 ④资产影响 ③短期影响与行业格局 销售回款节点后移对前端商品需求有负面冲击，但行业集中度提升利好龙头公司权益。 短期影响：预售环节现金收款后移，房企现金流承压，前端开发链条商品需求或受影响；但政策有新旧衔接、避免“一刀切”，冲击相对有限。 政策体现对购房者保护，叠加房贷期限延长至40年，强化楼市维稳预期，有利于宏观政策加码预期；对风险偏好有积极影响，权益、大宗商品获正向情绪引导。 行业格局：拥有融资能力的头部央国企受益，杠杆率高、融资能力弱的中小房企发展受限，行业进一步向头部集中。 黑色板块：地产预期改善但现实仍弱，钢价反弹持续性存疑 需求端：地产与基建出口 成本端：焦煤紧、铁矿松 需求端：制造业耗钢回升 地产：政策前预期已小幅改善（销售面积回暖、二手房成交高位、房价降幅收窄），但新开工同比降幅超20%，施工、拿地降幅均超10%，用钢需求拖累显著，现实层面难有根本变化。 焦煤偏强：山西煤复产缓慢、蒙煤通关低位，供给偏紧；钢厂提前补库，推动焦煤价格偏强。 汽车、家电、机械、船舶耗钢量增加，制造业用钢需求边际改善。 外需催化：PPI走扩及欧美制造业PMI扩张，可能通过外需带动补库，进一步提升用钢需求。 铁矿宽松：47港库存约1.74亿吨，环比+15万吨，结束连续去库；日均疏港332万吨，在港船舶127条，卸货压力仍在，供需宽松格局明显，成本端难以形成合力。 基建/出口：基建资金增幅有限，道路、铁路、水利等高耗钢领域难有想象力；直接出口维持去年同期水平，钢坯出口放量反映出口进入深水区。 钢：钢价已在成本推动、旺季预期及政策预期下反弹；但现实需求为慢变量，旺季环比改善可期、同比改善难度大；政策对钢价短期提振有效，持续性上涨概率较低。 有色板块：制度重构而非大规模刺激，结构性托底为主 政策核心是制度重构和资金补点，并非大规模刺激，不会复制过去地产带动的有色需求爆发，更多是结构性托底和预期修复。 短期价格压力：美元走强 品种影响：竣工端结构性托底 美联储鹰派立场（强调2%通胀目标、保留加息选项）导致美债收益率上行、美元走强，贵金属和有色承压，该权重可能大于地产政策影响。 铜：地产消费占比约15%，增量引擎仍在AI、新能源电网、新能源汽车；地产改造及保交楼竣工端家装、线缆需求形成底部托底，但增量有限。 铝：重点关注建筑型材，老旧小区门窗改造、外立面翻新可带来阶段性结构需求。 锌：建筑镀锌是重要消费领域，关注改造对镀锌钢材的需求。 供应端逻辑：原料偏紧 铅/锡：铅主要看蓄电池，受风电影响不大；锡集中在家电耗量，关注家电排产，四季度同比或回升。 铜：加工费低至-199.84美元/吨、冶炼厂亏损5000元，全球铜矿供应扰动增强（非洲硫磺问题），库存面临下行压力。 铝/锌：铝库存去化、现货偏强支撑期价；锌矿加工费承压（国内均价-1500），原料偏紧，若消费回升，库存下行将支撑现货。 整体判断：实际拉动有限，但边际缓解消费压力、“补充不拖后腿”→长期情绪端支撑消费预期，需实际验证 能化板块：玻璃最强，PVC次之 本轮政策不仅在地产端发力，更从资本流转角度缓解产业链资金链紧张，对玻璃、PVC等地产产业链形成直接利好；品种弹性排序：玻璃>PVC。 政策体系视角 上半年发改委、工信部已对能耗指标和设备更新提出要求，供应端已开始发力；属长期模式，若行业持续低利润、产能无法跟进，将推动市场供应端变化。 玻璃（最强） 减产确定性较高（四季度或减产4-5%），叠加政策带动需求好转，反弹空间较大。 需求侧视角 政策从资本流转角度解决三角债问题、降低信用风险、缓解产业链下游资金链紧张，有利于应收账款账期缩短，对玻璃、PVC等地产产业链是直接利好。 PVC（次之） 供应偏高、库存偏大、高成本，四季度开工率环比提升；若无需求端明显好转，可能宽幅震荡，反弹后受高贴水压制。 投资端不确定性 能否带动地产投资扩张仍需观察；7月投资同比增速加速下滑，8月政策发布后需关注9月、10月数据及地产成交量变化。 会议总结与展望：政策偏利好，研究框架调整 国泰君安期货有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的期货投资咨询业务资格（证监许可[2011]1449号）。 本报告的观点和信息仅供本公司的专业投资者参考，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。若您并非国泰君安期货客户中的专业投资者，请勿阅读、订阅或接收任何相关信息。本报告不构成具体业务的推介，亦不应被视为任何投资、法律、会计或税务建议，且本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。请您根据自身的风险承受能力自行作出投资决定并自主承担投资风险，不应凭借本内容进行具体操作。 分析师声明 作者具有中国期货业协会授予的期货投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，力求报告内容独立、客观、公正。本报告仅反映作者的不同设想、见解及分析方法。本报告所载的观点并不代表本公司或任何其附属或联营公司的立场，特此声明。 免责声明 本报告的信息来源于已公开的资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的期货标的的价格可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，或因使用不同假设和标准，采用不同观点和分析方法，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，对此本公司可不发出特别通知。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的研究服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议，客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 版权声明 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安期货研究”，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他个人或机构（以下简称“该个人或机构”）发送本报告，则由该个人或机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该个人或机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的期货品种。本报告不构成本公司向该个人或机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该个人或机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 除非另有说明，本报告中使用的所有商标、服务标记及标记均为国君期货所有或经合法授权被许可使用的商标、服务标记及标记，未经国君期货或商标所有权人的书面许可，任何单位或个人不得使用该商标、服务标记及标记。 THANK YOU FOR WATCHING