新城控股：2026年半年度报告

公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司2026年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会..................................................................................................................29第五节重要事项..........................................................................................................................................31第六节股份变动及股东情况......................................................................................................................46第七节债券相关情况..................................................................................................................................49第八节财务报告..........................................................................................................................................54 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 本报告期内经营活动产生的现金流量净额比上年同期增加188.42%，主要系本报告期内公司控制费用成本支出，经营活动现金流出较去年同期减少17.38%。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)公司的主营业务情况 公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国155个城市。 公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2026年，公司旗下“新城吾悦商业管理集团有限公司”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到212座，其中在营吾悦广场数量181座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内147个大中城市。 商业开发业务历经15年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的空间体验维度升级到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，吾悦商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量的优质商业产品落地，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。2026年，吾悦商管继续紧密围绕“经营五步法”方法论引领（即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”），以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。公司依托精细化管理创新，持续迭代更新“新云智能化管理系统”为核心的数字化管控平台。该平台通过数据驱动决策，有效降低管理及运营成本，提升综合管控效能，进一步巩固了公司在项目全周期经营品质上的竞争优势。 2026年上半年，由吾悦广场原创的“我爱你·五月”，在全国178座吾悦广场同步展开，继“吾悦爱陪伴”“吾悦爱健康”之后，吾悦商管今年围绕“吾悦爱青春”主题开展一系列主题活动，通过聚焦青年发展、鼓励青年成长，巧妙将青年文化与青春场景相融合，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破，收获了较好的网络声量与口碑。此外，吾悦商管与近百名全业态品牌商户深度对话，举办了一场特别的品牌私享会，展现了吾悦商管联合品牌为“我爱你·五月”运营护航的决心。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展史铸就具有时代标杆意义的里程碑。 住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在2025年持续推进轻资产业务向纵深发展，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，代建项目总计交付70万平方米；目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3,200万平方米；荣获“2026年中国代建企业品牌价值TOP8”、“2026年中国代建企业品牌传播力十强”等行业奖项；优质代建项目频现，新城·央璟颂项目荣获“2026年上半年中国房地产优秀代建项目”。展望2026年下半年，新城建管将继续秉持长期主义，以产品创新驱动价值增长，以运营服务赋能资产升级，与所有合作伙伴携手并进，共同构筑可持续的发展格局。 (二)行业情况 1、国家大力提振消费，推动回归实体 2026年是“十五五”规划的开局之年，提出到2030年实现消费市场综合实力大幅跃升的发展目标，力争社会消费品零售总额达到60万亿元左右。近年来，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑： （1）促消费政策发力激活内需潜力 6月23日，商务部联合工信部、文旅部、市场监管总局等多部门集中发布系列促消费新政，通过培育壮大汽车后市场、优化商圈经营环境、深化商旅文体融合、推进消费品以旧换新，持续激活线下实体消费活力，为购物中心、商业街区、城市商圈高质量发展注入强劲政策动能。 （2）县域商业体系建设持续深化 2026年国家依然在持续推进县域商业体系建设，相关政策不仅延续了此前的工作，还有了新的深化和拓展，进入了更常态化、更深入的阶段。2026年2月，央行等四部门发布的金融支持乡村振兴文件中，明确要求“推动深化县域商业体系建设”，加大金融支持力度。同年7月，商务部在相关会议上强调，要“优化县域商贸流通设施布局，激发下沉市场消费活力”。当月发布的零售业创新发展意见也提出，要“推动县域商业提质增效，开展‘千集万店’改造提升”。 （3）城市更新与改造焕新激活存量商业空间 2026年，国家在激活存量商业空间方面，推出了《城市更新“十五五”规划》，为激活存量商业空间指明了方向并提供了系统性的政策支持，规划的核心思路，可以概括为从“大拆大建”转向“存量运营”；将“传统购物中心”向“复合型城市生活空间”转型；同时政策明确提出，要推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs，为商业空间的改造运营提供了“开发—运营—退出”的资本闭环。 （4）入境消费扩大化政策拓展消费增量 2