上实发展：2026年半年度报告

公司代码：600748 上海实业发展股份有限公司2026年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人王政、主管会计工作负责人黄峻及会计机构负责人（会计主管人员）付学东声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请广大投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本公司已在本报告有关段落中描述了可能存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”“五、其他披露事项”之（一）“可能面对的风险”部分内容。 十一、其他□适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................................8第四节公司治理、环境和社会..................................................................................................................18第五节重要事项..........................................................................................................................................20第六节股份变动及股东情况......................................................................................................................28第七节债券相关情况..................................................................................................................................30第八节财务报告..........................................................................................................................................31 备查文件目录载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名盖章的会计报表。报告期内在中国证监会指定媒体公开披露的公司文件正本及公告原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 报告期内，公司的主营业务以房地产开发销售、物业服务、不动产租赁三大板块为主。房地产开发销售以上海为核心的长三角地区为主，开发产品涵盖别墅、中高层住宅、商办楼宇等；物业服务对象以住宅类与非住宅类各占半壁江山，其中非住宅类服务对象以政府机关、高校、医院、轨道交通及大型机构为主；不动产租赁方面，公司的自持物业主要集中于上海地区及青岛金家岭金融区内，项目总体地理位置较佳。 近年来，我国各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一系列配套政策。2026年上半年，根据国家统计局数据来看，政策成效逐步显现。具体数据显示报告期内，（1）新建商品房销售面积约40,140万平方米，同比有所下降，截至6月底待售面积76,315万平方米，同比下降0.9%；（2）我国一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 (一)2026年上半年经营情况分析 2026年上半年，公司贯彻落实上实集团战略规划，紧紧围绕“存量盘活、提质增效”工作主线，全力推进资产处置、项目建设、历史问题化解与转型发展。上半年，在资产盘活、重点项目攻坚、战略规划落地、风险防范等方面取得进展，但房地产产品开发销售不及预期，整体运营仍面临较大挑战。 1.应对市场变化，经营业务依然面对挑战 报告期内，公司房地产开发销售板块的业务受制于产品所在不同地区的市场环境，各项目分化显著，库存去化进度缓慢。其中，上海青浦海源别墅签约金额3,635万元；泉州上实海上海项目在SOHO、办公楼、商铺和车位的库存签约约3,229万元；苏州上实海上都荟签约34套住宅，签约金额约9,688万元；上海宝山吴淞道一号项目上半年签约3,835万元，去化进度不及预期。不动产租赁方面，上半年总体租赁面积约为39万平方米，其中青岛“上实中心”项目商办稳定，出租率及租金水平均保持平衡，上海地区因地段和产品有所分化，通过租金优惠等举措保障出租率维持在77.81%。长租公寓方面，上海顾村菁英荟保持了97%的高出租率。酒店经营方面，青岛美高梅酒店上半年业绩表现平稳，湖州皇冠假日酒店业绩有所下滑。 2.物业服务持续发力，转型提速稳健增长 报告期内，公司物业服务板块表现不俗。上实服务经过多年的耕耘已跻身行业前列。上实服务围绕城市运营服务，特别在医疗大健康服务领域取得突破，成为上海医药物流中心、沪申五官科医院等项目的物业服务供应商，继续保持非住宅业务的版图拓展。截至2026年上半年，上实服务合计在管项目304 个，合同在管面积约3317万平方米，非住宅业务超过六成。同时荣获“2026中国物业服务企业综合实力25名”等多项行业殊荣。 3.董事会换届平稳完成，持续加强公司治理 报告期内，公司第九届董事会届满到期。公司根据控股股东的推荐，做好第十届董事会候选人的各项背调及诚信查询工作，确认候选董事符合任职资格后提交董事会及股东会审议。截至6月底，公司第十届董事会成员已顺利当选，董事会同步聘任了新一届的经营管理团队。公司董事会及经营管理团队未发生重大调整，换届工作顺利完成。另外，公司也持续关注资本市场法律法规的更新，于上半年根据《上市公司治理准则》最新版的要求完成了《公司董事、高管薪酬管理制度》的更新，保证董事、高管的薪酬与经营业绩相匹配的原则落地，为加强公司治理的关键举措之一。经营发展方向方面，经董事会战略与投资委员会审议通过，公司完成了十五五规划纲要，拟在上实集团十五五规划的框架内，结合市场及行业情况，以城市运营服务主体为定位，以存量盘活、物业提升为目标，构建具体的战略体系并推动落实。风险化解方面，君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业（有限合伙）诉公司大额合同纠纷一案经一审判决驳回原告请求，后续公司将继续做好二审的应对工作。 (二)2026年下半年工作展望 在充分分析和总结上半年的经营问题和挑战后，2026年下半年公司将聚焦“抢销售、稳租赁、育服务、破难题”四大方面，坚持攻坚年度工作目标。 房地产开发销售方面，公司下半年要做好上海青浦别墅项目“海上湾鎏”的入市销售前期准备工作，持续因城施策做好上海宝山吴淞道一号、苏州海上都荟、泉州上实海上海非住宅产品等持续在售项目的销售工作。 物业服务方面，持续以上实服务、上实商管两大平台锚定城市运营服务工作，紧扣“智慧城市空间运营商”“绿色健康生态服务集成商”，以公司去年与上海北外滩（集团）有限公司的战略合作为基础，在上海北外滩地区实际开展工作摸索区域化城市运营服务。加强数字化平台管控，更高效开展日常经营工作。 公司治理方面，公司将继续集中精力做好重要诉讼的应对，维护公司权利。 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项□适用√不适用 (三)房地产行业经营性信息分析 4.报告期内房地产出租情况 三、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司战略以城市运营服务主体为定位，在以上海为核心的长三角经济区为重心，集合资源，强化内部管理，调整探索发展模式。一是以主责主业为基石，以信息化及精益化管理提升主业运营能力；二是依托技术及管理优化，提高项目管理的效率与精度，从而增强资产运营经济效益；三是继续加大物业服务的培育能力，专业化及标准化管理，不断提升上实服务品牌内涵，提升市场竞争力。 四、报告期内主要经营情况 (一)主营业务分析 1、财务报表相关科目变动分析表 营业收入变动原因说明：主要系房地产销售收入减少所致营业成本变动原因说明：主要系房地产销售成本减少所致销售费用变动原因说明：主要系广告宣传类费用减少所致管理费用变动原因说明：主要系人员薪酬类费用减少所致财务费用变动原因说明：主要系借款利率下降，且银行借款本金较上年同期减少所致经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期支付的各项税费减少所致投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期取得投资收益收到的现金减少所致筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期净借款减少所致 2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 □适用√不适用 (二)非主营业务导致利润重大变化的说明 □适用√不适用 (三)资产、负债情况分析 √适用□不适用 1、资产及负债状况 其他说明/ 2、境外资产情况 □适用√不适用 3、截至报告期末主要资产受限情况 4、其他说明 □适用√不适用 (四)投资状况分析 1、对外股权投资总体分析 √适用□不适用 截至本报告期末，公司对外股权投资余额总额为518,270.33万元，比上期减少2,502.34万元，减少0.48%。具体投资情况如下： (1)重大的股权投资