上实发展：2022年半年度报告

公司代码：600748债券代码：155364债券代码：163480 上海实业发展股份有限公司2022年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人曾明、主管会计工作负责人徐晓冰及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 关于风险提示的描述，敬请查阅公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论段落及该章节第五点“其他披露事项”中的（一）“可能面对的风险”段落相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义..............................................................................................................................................4第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................8第四节公司治理.....................................................................................................................................17第五节环境与社会责任.........................................................................................................................19第六节重要事项.....................................................................................................................................20第七节股份变动及股东情况.................................................................................................................28第八节优先股相关情况.........................................................................................................................30第九节债券相关情况.............................................................................................................................31第十节财务报告.....................................................................................................................................34 备查文件目录载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公共的原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 2021年度，公司发生同一控制下企业合并事项，按照企业会计准则的要求，需对2021年半年报进行相关的追溯调整。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用√不适用 十、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。 2022年上半年，国内各行各业均受到了疫情反复的挑战，房地产行业也受到了冲击。纵观今年上半年，我国商品房销售面积约6.89亿平方米，较2021年上半年房地产销售数据同比下降22.2%；商品房销售金额约6.61万亿元，亦同比下降28.9%。从区域分布来看，东部、东北部地区销售面积降幅均超30%。从库存情况来看，我国截至今年6月末的商品房待售面积约5.48亿平方米，同比增长7.3%。房地产政策方面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，继续因城施策、支持刚性和改善性住房需求，促进房地产行业良性循环。政策要做到能出尽出，抓好贯彻落实。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，成为公司业务的重要组成部分。 三、经营情况的讨论与分析 2022年上半年，受多地疫情反复等因素影响，全国房地产市场经受了严峻考验。商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍较为复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，自5月起重点城市销售面积环比有所好转，市场底部回升。2022年上半年，面对项目集中地区疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司全力以赴，立足全局、聚焦资源、稳健运营。 1.迎难而上，多措并举保持主业稳定 报告期内，上海地区疫情反复对公司房地产主业影响巨大。房地产销售方面，公司抓住了今年年初的窗口期，抓紧购房客户购房贷款节奏，落实回款近9亿元。在上海地区销售处于长时间停滞的情况下，公司积极讨论不同业态的销售计划、盘活不同地区的可售库存。于上半年成功预售青岛国际啤酒城项目整栋T2楼，预售面积约8.14万平方米，预售金额约25.7亿元。推进泉州上实海上海非住宅产品和车位销售，其中车位销售约6000万元。公司上半年累计预售约9.59万平方米，签约金额约27.12亿元。工程施工方面，今年上半年，公司在建项目8个，在建面积约122万平方米。除青岛项目外，公司 各在建项目都受到了疫情影响停工，复工后，公司一手紧抓防疫，一手落实加快各项复工准备，在得到各地方政府的批准后尽快复工。资本保障方面，公司于上半年将“19上实01”公司债券后两年存续利率从4.28%下调至3.95%，在降低利率的同时通过转售的方式成功保留了8.9亿元额度，保障了公司经营资金。 2.履行社会责任，不动产经营和物业板块彰显国企担当 报告期内，公司作为上海市本地国有企业，积极响应上海市国资委《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1号）等相关文件，制定了租金减免实施细则、排摸了解减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及非国有小微企业及个体工商户约193家，涉及拟减租面积约8.9万平方米。物业管理方面，公司物业板块各级员工在上海防疫关键阶段不畏艰难连续奋战在抗疫一线，为在管项目奉献一份力量，保障业主居民的抗疫生活。与此同时，物业板块上半年新增中标17个项目，新增在管面积约112万平方米，续标10个项目。“上实服务”也荣获上海品牌认证。报告期内，公司经营管理层部分成员和公司员工志愿者约70余人投身参与到上实集团援建运营上海临港方舱医院的工作中，为上海防疫抗疫贡献力量。 3.总结经验教训，彻查上实龙创事件 报告期内，公司于今年1月收到上海证券交易所问询函，要求公司核查上实龙创应收类账款的风险情况。在发现相关情况后，一方面，公司对上实龙创开展核查工作，在核查过程中发现上实龙创部分高级管理人员存在利用职务便利实施虚构交易的违法违规行为；另一方面，公司也基于谨慎性原则，对上实龙创2021年度计提了大额资产减值准备、对上实龙创历年的财务情况进行了会计差错更正与追溯调整。同年4月，公司也收到了上海证券交易所关于2021年度报告的问询函。经公司深入调查上实龙创事件，于6月启动了仲裁程序追讨业绩对赌损失和股东借款；同时公司也就上实龙创部分高管涉嫌违法犯罪行为向上海市公安局经侦总队报案，公安机关已正式立案并对上实龙创公司原董事长曹文龙采取刑事强制措施。上述情况公司于6月对上海证券交易所问询函的回复中已详细披露。 2022年下半年，面对依然复杂的国内国际疫情形势，我国经济承受较大压力。公司将梳理优化资产配置，整合资源，加强销售和运营、服务联动，做好下半年的经营工作，确保公司全年运营保持平稳。 1.盘活资产，开源节流 今年下半年公司将继续挖掘盘点存量资产，拓宽融资渠道，开源节流，守住“三条红线”，保证公司经营资金安全平稳。一方面，公司要加快盘活存量资产，推进低效资产的处置，加速资金回笼为公司流动性提供支撑。另一方面，公司也须强化预算管理，做到开源节流、收支匹配，加强资金整体平衡，守住“三条红线”。同步深入研究多种融资渠道，以传统银行融资和其他新型融资工具相结合的方式筑牢公司融资体系，为公司平稳经营提供资金保障。 2.促销售抓签约，抢施工保质量 今年上半年受疫情等因素影响公司房地产销售项目去化缓慢，下半年公司要密切跟进各地房地产政策，及时判断市场变化，制定符合市场和实际情况的销售策略，加强房地产主业销售。重点项目方面， 公司将继续加强上海青浦海上湾五期的销售、扎实做好泉州上实海上海新一期住宅项目销售准备工作。在做好重点住宅项目销售的同时，公司也将强化非住宅商品的销售去化和项目尾盘清盘工作。工程施工方面，公司下半年续建项目约122万平方米，上半年因疫情因素施工进度受影响较大，下半年在保证施工质量和安全