去杠杆去库存延续，利率弹性静待验证

地产1-7月观察及数据点评 本报告导读： 房地产《第33周成交震荡，市场进入攻坚期需要更多耐心》2026.08.16房地产《第32周成交回落，北京及时调整政策注入活力》2026.08.09房地产《TOP100房企2026年7月销售数据点评》2026.08.02房地产《第31周成交震荡，市场稳健以待“金九银十”》2026.08.02房地产《超级奥莱龙头，引领消费新潮》2026.08.01 投资弱、销售稳，房企去杠杆去库存仍在继续。市场关心的利率则需要跟踪是否能最终带来利率预期的上行（经济重新走好），以反映宏观改善。 投资要点： 销售表现更好，且单价表现好于面积，好地块、好规划的红利在数据中有所体现。与投资表现不同，销售的表现更加稳定，且维持较长时间。7月单月销售金额/面积分别同比-10.4%/-14.5%，其中金额指标降幅改善5.1个百分点，对比面积降幅仅改善1.8个百分点，显著超预期。结合土地市场来看，预计主要来自于好的新地块红利，换了销售单价的改善。 利率是近期市场关注重点，和市场普遍认知不一样的地方在于，地产和利率也具备一定同向性，即利率上行、地产上行。利率是价格指标，但凡是价格指标，更多属结果，而非原因。这也是为什么利率和地产属同向性变化的根本原因。事实上，利率上行代表着宏观经济处于上行周期，经历着投资端和需求端的供需两旺。无论是此前国内地产周期的投资拉动型增长、还是海外更多的需求拉动型增长，都体现利率和地产同向变化。中间市场需要关注的是利率影响的临近值。 贷款利率下行对地产的利好，更多需要转为对未来利率上行的预期，即从二阶导向同比的转化在本轮周期中有所变化。二阶导是市场最为关注的指标，但二阶导存在潜台词，即二阶导转负/转正之后，未来将进入下行/上行周期（也就是同比增速要反转）。回顾本轮周期，过去任意时刻的利率下行，暂时未能转化为后一阶段的利率上行。换而言之，以利率看，尽管二阶导转负，但在同比上依然没有看到转正。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。 目录 1.2026年1-7月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄.....................................32.2026年1-7月投资情况........................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大...........42.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅缩窄.........................43.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅缩窄..................................54.到位资金累计降幅扩大.........................................................................75.投资建议..............................................................................................96.风险提示............................................................................................10 1.2026年1-7月投资降幅扩大，销售额降幅缩窄 我们将2026年1-7月数据与2025年同期对比发现，2026年1-7月行业开发投资完成额较2025年同期下降19.2%；商品房销售额数据较2025年同期下降13.1%；开发资金来源较2025年同期下降20.3%；新开工面积较2025年同期下降24.0%。 2026年7月环比数据：不采取可比数据口径，2026年7月行业开发投资完成额较2026年6月环比下降36.05%；商品房销售额数据较2026年6月环比下降44.36%；商品房销售面积较2026年6月环比下降44.65%；开发资金来源较2026年6月环比下降26.3%；新开工面积较2026年6月环比下降34.82%；竣工面积较2026年6月环比下降37.03%。 2026年1-7月数据关注点：2026年1-7月房地产开发投资累计同比下降19.2%，降幅较2026年1-6月扩大1.2个百分点。2026年1-7月新开工同比下滑24.0%，与2026年1-6月跌幅扩大0.6个百分点。2026年1-7月竣工面积同比下降23.2%，较2026年1-6月跌幅缩窄0.5个百分点。2026年1-7月房企开发资金同比下降20.3%，较2026年1-6月跌幅扩大0.1个百分点。其中2026年1-7月国内贷款同比下降32.1%，个人按揭贷款同比下降23.5%，自筹资金同比下降18.5%。 2026年1-7月商品房销售面积同比下降11.8%，较2026年1-6月降幅扩大0.2个百分点。同期商品房销售金额同比下降13.1%，较2026年1-6月降幅缩窄0.5个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2026年1-7月一线的销售面积同比转正、销售金额同比下降且降幅缩窄，二线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅缩窄，三四线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大。 2026年1-7月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅缩窄。我们认为，“十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等路径多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间。 2.2026年1-7月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2026年1-7月全国房地产累计开发投资为43009亿元，同比下降19.2%，降幅较2026年1-6月扩大1.2个百分点。2026年1-7月住宅开发投资33172亿元，同比下降19.1%，降幅较2026年1-6月扩大1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为77.1%，较2026年1-6月增加0.17个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅缩窄 2026年1-7月，房屋施工面积55.76亿平方米，累计同比下降12.7%，跌幅较2026年1-6月扩大0.2个百分点。2026年1-7月房屋新开工面积2.67亿平方米，累计同比下降24.0%，跌幅较2026年1-6月扩大0.6个百分点。2026年1-7月房屋竣工面积1.92亿平方米，累计同比下降23.2%，跌幅较2026年1-6月缩窄0.5个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of11 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅缩窄 2026年1-7月商品房销售面积4.50亿平方米，累计同比2025年下降11.8%，跌幅较2026年1-6月扩大0.2个百分点。2026年1-7月商品房销售额为4.27万亿元，累计同比2025年下降13.1%，跌幅较2026年1-6月缩窄0.5个百分点。2026年1-7月住宅销售额同比下降13.2%；办公楼销售额同比下降8.2%；商业营业用房销售额同比下降19.8%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2026年1-7月，一线城市商品住宅销售面积1550万平方米，累计同比增长0.3%；同期二线城市商品住宅销售面积7653万平方米，累计同比下降9.7%；同期三四线城市商品住宅销售面积28222万平方米，累计同比下降15.0%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-7月，一线城市商品住宅销售额6939亿元，累计同比下降4.6%；同期二线城市商品住宅销售额12305亿元，累计同比下降10.0%；同期三四线城市商品住宅销售额18299亿元，累计同比下降19.2%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年1-3月，新房二手行情产生分化行情，且2025年重点城市小阳春行情演绎热烈，一线城市与二线城市的新房市场销售同比下行。随着二季度进入淡季，重点城市销售开始上修，销售压力逐步释放。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2026年7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较2026年6月持平。2026年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅收窄0.1个百分点;其中新建商品住宅销售价格环比上涨的城市共有17个，较2026年6月减少3个城市。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2026年1-7月销竣比数据为2.35。从待售面积来看，截至2026年7月末全国商品房待售面积为7.59亿平米，较2026年6月末减少404万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为10.24个月，较2026年6月延长0.05个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2026年7月，35城月度可售面积为2.96亿平，较前期2022年1月高点减少0.86亿平，库存出清周期为26.19月，较前期2024年9月高点扩大2.24个月。分线城市来看，截至2026年7月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为29.58个月、25.33个月、24.88个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2026年1-7月全国房地产资金来源总量达到4.57万亿元，累计同比下降20.3%，跌幅较2026年1-6月扩大0.1个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2026年1-7月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的13.77%，利用外资占比0.01%，自筹资金占比36.16%，其他资金占比50.06%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2026年1-7月达到6300亿元，累计同比下降32.1%。2026年1-7月利用外资4亿元，累计同比下降77.3%。2026年1-7月自筹资金达到16544亿元，累计同比下降18.5%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2026年1-7月个人按揭贷款达到6040亿元，累计同比下降23.5%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 5.投资建议 低杠杆、低库存、有现金流的企业仍是首选。推荐：1)开发类：A股-保利发展，招商蛇口，金地集团；2)商住类：龙湖集团；3)物业类：华润万象生活，万物云，中海物业，保利物业，招商积余；4)文旅类-华侨城A。 投资端仍然较弱是市场的特征，符合房企去杠杆、去库存的大背景。7月单月开发投资完成额同比-28.7%，较6月降幅继续扩大，前7月累计同比-19.2%，较2025年同期降幅也有所扩大，反应出房企