2025年中国新建商品住宅年度报告

2025年 中国新建商品住宅年度报告 敬请关注其他系列报告： • 2025年中国房地产政策年度报告• 2025年中国土地市场年度报告• 2025年中国房地产代表城市回顾与展望• 2025年中国不良资产市场年度报告• 2025年中国公募REITs市场年度报告 卷首语 2025总量收缩，结构分化 2026五年大计，蓄力扬帆 《求是》杂志文章提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。 宏观经济稳中有进，坚持内需主导，政策转向系统性发力，财政、货币政策趋向宽松，叠加住宅供应下降，2026楼市能稳住吗？ 瑞联平台为您解读潜藏在2025年数据背后的趋势变化，携手展望2026年！ —— 瑞联平台价值研究院 总结2025年 中国新建住宅市场在政策全力托底与市场内生调整的博弈中，整体呈现出“总量收缩，结构分化”的特征。 新宅市场供需双降，开发投资、销售面积、销售额、销售均价等核心指标均出现明显下跌，对宏观经济贡献度明显下滑。 展望2026年 五年大计，蓄力扬帆。 2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业从“增长引擎”彻底转向“民生基石”的关键节点。 寒夜破晓，曙光渐近。 预计2026新宅市场调整周期进入尾声，销售端表现好于投资端，核心指标下探但跌幅显著收窄，销售面积降幅收窄至6.0%左右，销售额下降7.0%左右，开发投资下降8.5%左右，加快迈向止跌回稳新阶段。 导 读 统计数据篇P3 逐月复盘篇P8 市场展望篇P14 统计数据篇 2025年，中国国民经济运行顶压前行、向新向优，经济社会发展主要目标任务圆满实现，“十四五”胜利收官。 2025年中国国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%。规模以上工业增加值同比增长5.9%。服务业增加值同比增长5.4%。社会消费品零售总额同比增长3.7%。货物进出口总额同比增长3.8%。中国经济增速在世界主要经济体中名列前茅，对世界经济增长的贡献率有望超过30%，是世界经济增长的最大引擎。 中国经济彰显基础稳、优势多、韧性强、潜力大的显著特征，长期向好的基本面没有变，为房地产市场长期稳健前行提供坚实基础。 2025年，全国新建商品住宅市场延续2022年以来的调整趋势，供需双降，开发投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售额等核心指标均出现明显下跌。整体来看，跌幅较2024年有所收窄。 2025年，全国住宅市场整体特征表现为“总量收缩，结构分化”。新建住宅销售面积、金额连续四年下跌，均价连续两年下跌。住宅新房库存总量仍在增加，在成交持续偏弱的背景下，平均去化周期仍维持高位，库存压力依旧突出。投资端，房企整体延续谨慎态度，拿地意愿偏弱，新开工面积持续下降，房地产开发投资降幅仍在扩大。 一、房地产开发投资完成情况 2025年，全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；其中，住宅投资6.35万亿元，下降16.3%，跌幅较上年扩大5.8个百分点。 投资下行一方面是各地落实“控增量”的正向反应，另一方面也是市场深度调整的结果，房企拿地能力与意愿均走弱，土地投资萎缩。 住宅投资下降16.3%，同时22个集中供地城市涉宅用地出让金额同比仅下降1.2%，隐藏着楼市分化加剧的信号。核心城市占据稀缺地段、集结顶级资源的“好房子”项目刺激改善需求，以此吸引开发企业躬身入局，整体投资稳定。广大非核心城市因需求不足、库存高企、房企避险收缩，投资出现断崖式下滑。 2025年，中国固定资产投资同比下降3.8%，扣除房地产开发投资，固定资产投资下降0.5%。2025年拉动经济增长的是高技术制造业、服务业，房地产业贡献度明显下滑，已经从“增长引擎”变成了“民生基石”，它的作用是保障民生居住。 2025 REPORT 2025年，房地产开发企业房屋施工面积同比下降10.0%。其中，住宅施工面积下降10.3%。 房屋新开工面积下降20.4%。其中，住宅新开工面积下降19.8%。 房屋竣工面积下降18.1%。其中，住宅竣工面积下降20.2%。 2025年，住宅施工面积、新开工面积、竣工面积持续处于较大跌幅区间，停缓工面积占比提升，保交楼压力仍在。随着我国城镇化进入中后期发展阶段，越来越多的城市形成存量交易为主的市场格局，新建住房需求还将持续减少。同时，土地供应端主动缩量降库存，未来新开工规模难再提升，降幅有望收窄。 二、新建商品房销售和待售情况 2025年，全国新建住宅价量齐跌，销售面积、金额连续四年下跌，均价连续两年下跌。 2025年，新建商品房销售面积同比下降8.7%。其中住宅销售面积7.33亿平方米，同比下降9.2%，降幅较上年收窄4.9个百分点。销售量创2008年以来新低，较2021年高点（15.65亿平方米）腰斩，销量跌破中长期中枢（10亿㎡）。二手住宅在“以价换量”的带动下尚能维持相当的成交规模，表现比新宅市场稳定。 商品房销售额下降12.6%。其中住宅销售额7.33亿元，同比下降13.0%，降幅收窄4.6个百分点。销售额已回落至2015年以前水平。 住宅销售额占商品房销售额比重为87.4%，为商品房市场的对绝主力。 全国新建商品房销售面积及销售额增速 2025 REPORT 根据全国销售面积、金额折算，2025年全国新建商品住宅销售均价为10,005元/㎡，同比下降4.0%，连续两年下跌。2021年以来，新宅均价与广义货币(M2)增长不再同步。 2025年末，住宅现房待售面积高达4.02亿平方米，同比上升2.8%。相对2022年（18.4%）、2023年（22.9%）、 2024年（18.0%）而言，库存增长已经得到了遏制。商品住宅现房库存、开工未售量维持在高位，仍呈供需失衡的格局。去库存政策贯彻全年，2026年仍须努力。 整体来看，2025年中国新建住宅市场在政策全力托底与市场内生调整的博弈中，整体呈现出“总量收缩，结构分化”的特征。 2024年“止跌回稳”一揽子楼市松绑新政曾带来短暂的情绪修复，政策效应在2024年四季度见顶。2025年新宅市场先稳后降，随着积压需求释放叠加缺乏重大政策催化，楼市核心指标逐步走弱。 具体到月度表现，成交量走出了一条清晰的“年初冲高—年中走低—年末翘尾”的经典曲线。上半年同比销售跌幅控制非常好，但是进入下半年，跌幅在明显加快。12月，房企年底集中冲量，核心城市高品质住宅供应的增加对新房销售形成一定支撑，成交量实现季节性翘尾。 2025 REPORT 三、房地产开发企业到位资金情况 2025年，房地产开发企业到位资金93,117亿元，同比下降13.4%，连续四年萎缩，反映房企经营压力仍较严峻。其中，定金及预收款28,089亿元，下降16.2%；国内贷款14,094亿元，下降7.3%；自筹资金33,149亿元，下降12.2%；个人按揭贷款12,852亿元，下降17.8%。 2025年，房地产开发企业资金端未见明显好转，行业资金压力主要来源于销售回款（定金及预收款），销售回款下滑拖累房企的资金流动，并影响房地产企业的投资信心。 金融政策将继续支持企业改善资金压力。2026年1月，央行提出下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，低成本资金通过政策性银行传导至地方城投和房企，有助于缓解企业流动性压力。央行同时表示，2026年还有一定降准降息空间，也将利好房企资金面。 四、房地产开发景气指数 2025年12月份，房地产开发景气指数为91.45。 由3月份开始，景气指数趋势性下行，没有任何反弹迹象，充分说明了市场正在经历深度调整。 新建商品住宅市场 逐月复盘篇 一月 作为“十四五”规划的收官之年，2025年“拼经济稳增长”重要性不言而喻。房地产永远都是经济的一块重要基石，楼市不稳，经济很难实现稳步前行。 1月，政策面整体来看“推动房地产市场止跌回稳”的基调延续，推动已出台的地产逆周期政策落实是重点，城中村改造、收储等政策进一步加码。 1月10日，财政部重申将持续用力、更加给力，打好政策“组合拳”。 在力度上，用好用足政策空间，加强逆周期调节。提高财政赤字率，加大支出强度，为稳经济保驾护航。在效率上，大力优化支出结构，更加注重惠民生、促消费、增后劲。在时机上，做到主动靠前发力，增强政策前瞻性和针对性。加快支出进度，尽快形成实际支出，带动更多社会投资。 “促进房地产市场止跌回稳”的财政政策包括两个方面。一，调整相关税收政策，降低交易、开发环节的税收负担，推动政策落实，让政策效应充分发挥出来。二，扩大专项债的使用范围。在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。支持城市政府收回收购存量闲置土地及新增土地储备，支持收购存量商品房用作保障性住房。 1月，中央多次强调推进城市更新工作，城市更新与土地收储政策接连出台。20日，全国城市更新视频会议强调大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。22日，自然资源部发布新版《土地储备管理办法》，其中，在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容。 1月，各地抓紧在春节前出台稳定楼市政策，优化集中于公积金政策、购房补贴等，从政策面看预期逐步发酵，有望带来新一轮博弈机遇。 各地持续优化公积金贷款政策，厦门、济南等地优化住房套数认定，昆明、岳阳等地优化提取余额支付首付款。北京、广州南沙区优化土地供应结构，杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴，广州、南宁等地推进收购存量商品房。昆明推进按套内面积计价方式销售商品住房。 二月 2024年以来，从中央到地方，针对房地产供需两端政策密集出台，推动楼市止跌回稳，下调住房贷款利率和首付比例，降低交易环节税费水平，扎实推进保交房工作，并取得了良好效果。 2月28日，2025年首场中央政治局会议明确了“稳中求进、以稳促进”的总基调，强调“实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好”。会议重申“稳住楼市”，表明中央对稳楼市工作的重视，促进房地产止跌回稳依然是2025年的重点任务。 2025年是检验政策落地效果的重要年份。从31个省级行政区两会内容来看，“好房子”建设被确立为2025年核心攻坚任务。“好房子”不仅仅是指绿色、低碳、智能、安全的房屋，更包括功能性提升，社区配套完善，空间与美学结合，适应性与文化融合，以满足市民日益增长的居住需求和城市发展的高质量标准。超过21个省市专项部署“好房子”建设，北京、南宁等地印发“好房子”技术要点，构建起梯次推进的实施方案体系，“好房子”时代正式拉开帷幕。 2月，21城出台22条楼市松绑政策，巩固楼市企稳成果，提振购房信心、缓解房企流动性压力是当下不少城市的要务。去库存方面，土地专项债加速落地。其中广东率先发行用于收购闲置存量土地专项债，涉及收储金额353.7亿元，收购规模和执行速度均超市场预期。北京发行462.9亿元专项债券，主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。各地通过发行专项债收购存量闲置土地，将有效促进存量土地的消化和风险出清，有助于改善房地产企业现金流。 重庆取消中心城区限售，2017年开始执行的限售政策正式落幕。当前全国仅剩北京、上海、深圳以及海南省4地仍在执行限购政策。 2025 REPORT 三月 一季度，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场总体运行平稳，重点城市一二手住宅成交量分别已连续两个、四个季度同比增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。3月，中央各监管部门“稳地产”配套政策持续出台落地，为市场传递信心，进一步夯实楼市回稳基础。 3月5日全国两会召开，《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，“建设好房子”提速住宅产品迭代升级，供需协同促转型。 《工作报告》提出年内将持续推动房地产市场“止跌回稳”的目标，强调