港股公司信息更新报告：公允值回正驱动盈利修复，内地零售强劲反弹
2026年08月11日 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 投资评级：买入（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 聚焦核心城市资产，经营稳健，维持“买入”评级 太古地产发布2026年中期业绩，2026H1公司核心叙事是“内地零售的确定性增长对冲中国香港办公楼的不确定性”，经常性溢利+36%代表增长质量较高，北京三里屯太古里零售额+63%、上海兴业太古汇零售额+82%，证明调改升级、重奢化、销售额高增的模式已被充分验证。内地零售取代中国香港写字楼成为第一大收入来源，并且伴随新项目开业内地零售占比将持续增长。同时公司投资物业估值变动扭亏为盈，对整体业绩拖累暂时解除。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5亿港元，EPS分别为0.75、0.95、1.10港元，当前股价对应PE为32.1、25.3、21.8倍，维持“买入”评级。 业绩稳健增长，投资物业公平值扭亏为盈 公司2026H1实现收入94.13亿港元，同比+7.9%；股东应占基本溢利49.0亿港元，同比+10.9%，溢利扭亏为盈的核心原因是投资物业公平值从2025H1的亏损39亿港元转为2026H1的5.78亿港元，估值下跌已基本止住；经常性基本溢利46.6亿港元，同比+36.3%。反映出公司业绩增长源于零售租金提升和住宅销售利润的双重驱动，而非投资物业估值波动。 购物中心：高端消费分化，内地零售增速全面提速 （1）中国香港：2026H1三大购物中心出租率均维持100%，零售额增速均较2025年全年提速。（2）内地：2026H1六大购物中心综合出租率98.8%，较2025年提升0.5pct；零售额同比+23%，均实现增长，应占总租金收入同比+4%，其中上海兴业太古汇和北京三里屯太古里得益于商场改造升级，零售额录得大幅增长。2026年下半年，前滩太古里二期、陆家嘴太古源、三亚太古里、北京太古坊均有望分阶段落成开业。 写字楼：中国香港租金水平承压、内地结构性改善 （1）中国香港：2026H1整体办公楼出租率录得92%，较2025年全年提升1个百分点，但租金水平均有所下降，整体租金收入同比持平。（2）内地：2026H1整体出租率93.6%，较2025年的91.8%显著提升，租金收入同比+3%。 风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。 目录 1、中期业绩稳健增长，投资物业公平值扭亏为盈.....................................................................................................................32、购物中心：高端消费分化，内地零售增速全面提速.............................................................................................................52.1、中国香港购物中心：出租率维持满租，零售额均实现增长......................................................................................52.2、内地购物中心：高端消费分化，结构性项目表现亮眼..............................................................................................73、写字楼：中国香港承压、内地结构性改善.............................................................................................................................93.1、中国香港写字楼：出租率底部震荡，租金跌幅边际收窄..........................................................................................93.2、内地写字楼：结构性复苏，空置率环比改善............................................................................................................114、住宅物业：在售项目稳步去化，2026年为交付大年..........................................................................................................125、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................136、风险提示..................................................................................................................................................................................13附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................14 图表目录 图1：公司2026H1收入同比+7.9%..............................................................................................................................................3图2：公司2026H1应占基本溢利扭亏为盈.................................................................................................................................3图3：公司2026H1投资物业公平值变化转正.............................................................................................................................3图4：公司2026H1在手现金较年初下降.....................................................................................................................................3图5：2026H1内地投资物业应占租金收入贡献达46%.............................................................................................................4图6：2026H1公司中国香港购物中心维持满租..........................................................................................................................5图7：2026H1太古广场、东荟城名店仓零售额同比增速较高..................................................................................................6图8：中国香港2026H1零售业总销货价值同比+9.6%..............................................................................................................6图9：2026H1公司内地六大购物中心综合出租率较2025年提升0.5pct.................................................................................7图10：2026H1上海兴业太古汇和北京三里屯太古里零售额录得大幅增长............................................................................8图11：2026H1全国社零总额同比+1.3%.....................................................................................................................................8图12：2026H1公司在中国香港写字楼整体出租率较2025年同比提升..................................................................................9图13：2026H1公司在中国香港写字楼租金跌幅边际稳定......................................................................................................10图14：2026H1中国香港整体甲级写字楼整体租金环比上升2.0%.........................................................................................10图15：2026H1公司在内地写字楼整体出租率同比改善..........................................................................................................11 表1：2026H1公司中国香港购物中心维持满租..........................................................................................................................5表2：2026H1公司在中国香港购物中心零售额同比均实现增长...................................................................................