汉国置业2025/26年报

目錄 2026 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .47. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .158 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .159 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .165 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .168 主要從事物業發展、物業投資（投資組合包括寫字樓、數據中心及酒店物業）以及物業相關及停車場管理業務，商業營運遍佈香港、深圳、廣州、南海及重慶。近年來，我們亦在日本投資酒店物業。 漢國置業於聯交所主板上市（股份代號：160）。 主席報告 本人希望就宏觀經濟環境回歸現實，皆因本行業太多公司仍寄望過往的常態能夠重臨。然而往日不再，至少短期內無法回復。物業行業面對的挑戰屬結構性問題，而非單純的週期性波動。 過去一年舉步維艱，我們錄得虧損淨額港幣510,000,000元、收入下跌17.8%、經營溢利下滑30.5%。本人不打算透過各項附帶說明掩蓋這些數據，亦不會用委婉的措辭粉飾業績。閣下有權知悉，我們並不會將樂觀心態當作營運策略。 利率維持在高位的時間比市場預期的更長，且會在現水平維持一段時間。資本變得極具針對性，地緣政治分裂格局持續蔓延。美中緊張局勢並沒有因高層外交互動而消失。關稅、技術管制及戰略競爭正重塑投資流向，且將持續數年。 而我們正在做的是： 中國政府已推出多項合宜舉措，例如放寬購房限制、下調按揭利率、提振市場需求等，物業成交宗數已趨於穩定。但消費者與投資者的信心重建速度慢於政策出台的節奏，我們需要保持耐心，順其自然。 －以審慎紀律方針管理本公司，－竭力保障閣下的權益，－並打造具長遠價值的資產，待行業週期逆轉後實現顯著增值。 股東權益大致維持穩定在港幣10,347,000,000元，每股資產淨值為港幣14.36元。本質上，我們並無造成資產價值耗損，而在當前市場環境下，這一成果尤為重要。 香港寫字樓市場仍然供過於求，競爭激烈。儘管核心地段租金已經穩定，但外圍地區表現仍然疲弱。零售市場逐步回暖，住宅物業成交量緩步上升，但仍不可斷言香港商業地產會出現「V」字形走勢。 租賃收入增加5.1%至港幣460,000,000元。在寫字樓市場持續疲弱、新供應不斷入市的環境下，實屬難得的成績。該業績反映出我們資產的優質屬性，而並非僥倖所致。物業銷售收入大幅下滑，帶動整體營業額回落至港幣832,000,000元。我們對此早有預料，可交付單位數目減少使確認收入隨之下降，此乃純屬會計問題，並非相關業務之真實反映。我們正穩步出售餘下存貨，並維持合理價格。 令本人感到樂觀的是科技產業的發展：機器人技術、低空經濟、人工智能以及數據基礎設施，在大灣區持續吸引大額資金投入與政策扶持。這一結構性轉變真實存在，並且能夠直接惠及我們現有以及在建的各類資產。 投資物業重估虧損高達港幣641,000,000元，但較去年虧損港幣679,000,000元收窄5.6%，資產減值的幅度正在放緩。儘管這或許並非物業估值已經見底，但走勢的轉變意義重大。經過連續兩年的大幅調整，我們開始看到市場穩定的跡象。 我們的葵涌數據中心 已長期租約全數租予一家領先國際之數據中心營運商。營運收入穩定、可預測，完全契合當下科技基礎設施的市場需求趨勢。 廣州港匯臺 持續銷售，確認收入港幣308,000,000元。此項目具備所有適當因素：項目位於江景地段，產品屬高端定位，且我們秉持審慎定價策略。我們於年內加推額外單位，後續亦會有更多單位推向市場，項目後續銷售具備實質上升潛力。 我們的南灣豪宅合資項目 正如期進行，基礎設施工程將於2026年第三季度竣工，預計2027年開放預覽參觀。 我們的廣州商業建築群（包含漢國大廈、同慶坊、港滙大廈以及港匯臺）營運成效顯著。漢國大廈年內入住率由5%增加至54%，現已達致89%；同慶坊零售由42%增加至71%，現已達致99%。這並不是小幅度的漸進改善，而是由我們打造的商業街區逐步煥發生機。 我們將債務總額由港幣6,344,000,000元減少至港幣5,981,000,000元，負債比率由48.7%下降至48.6%。我們以港幣338,000,000元出售於尖沙咀的寶軒酒店，並將所得資金重新調配運用。該出售事項錄得小額虧損，但屬正確的決定：我們釋放營運資金、削減債務，同時剝離一項非核心資產。 深圳漢國城市商業中心 入住率由63%上升至75%，我們在高層樓層引入酒店營運商，藉此優化租戶組合與商業配套服務，我們目標在2026年第三季度將入住率達至80%，且我們有信心做得到。 本人希望對我們的再融資狀況保持透明，我們約有38.5%的借款將於一年內到期。我們正積極推進銀團融資港幣1,965,000,000元的續期工作。我們與各大銀行維持長期穩固的合作關係，本人有信心我們可解決相關事宜。 日本 業務仍然表現突出，我們的酒店物業組合平均入住率達91%。日本入境遊客激增的趨勢真實可見，我們提前做好佈局以把握這一紅利。除收購及開發新資產外，我們亦主張審慎地進行資本循環，並善用市場上揚的契機。我們於年末後出售兩項酒店資產，成交價較收購成本錄得可觀溢價。 中環寶軒酒店及服務式住宅 於2026年1月重新開業，初期營運表現十分亮眼。我們針對該項資產進行定向升級改造，透過全新設計煥新形象、採用整合太陽能板幕牆，落實真正符合環境、社會及管治標準的硬體配置，而非僅僅作為營銷噱頭。這是我們的旗艦物業，來年將開始貢獻收益，並在往後多年持續擴充我們的經常性收入來源。 主席報告（續） 我們深信，我們必定可以渡過這輪行業週期，並變得更加強大。 市場並不會快速復甦。 我們的股東與本公司同甘共苦，我們並不認為此忠誠是理所當然的。因此，我們須偶爾從長遠的角度出發並做出艱難的決定。鑒於當前困境，董事會將建議財政年度派發一仙股息。此決定並非輕易作出，但保持穩健現金儲備及堅如磐石的資本基礎乃我們目前對你們最高的受信責任。 取而代之，我們正步入市場穩定階段。過去兩年大幅度的資產估值調整已經有所緩和，我們的整體物業組合出租率均向好發展。我們全新推出的租賃產品—「漢•林間」、「漢• Work」及「漢•Cowork」，因為能夠切實解決租戶的實際需求，在市場上愈發受到歡迎。 我們的核心工作目標清晰明確且具備執行可行性：維持財務紀律、持續拓展經常性收入、提升我們旗下每一項資產的出租率，以及在價格合適時進行資產循環。我們位於淺水灣的豪宅住宅發展項目將於2028年竣工，項目質素極為優越；我們亦會推出更多港匯臺單位；我們所持有的投資物業組合，待市場回歸常態之後，所能產生的收益將遠高於現時水平。 我們的300人團隊於年內在重壓下依然表現出色，本人謹此直接予以肯定。在當前環境中，同時運營租賃業務、管理建設流程、於多個市場經營酒店並遵守財務紀律絕非容易，而我們的團隊仍可完成工作。 本人謹代表董事會，感謝各位董事給予的指導與支持。致我們的股東、合作夥伴及往來銀行：感謝大家一直以來的信任。我們絕不會將閣下對我們的信任視之為理所當然，並會致力透過業績回報，不負所託。 展望未來，本人對大灣區會持續發展持樂觀態度，科技與數據基礎設施會持續吸引資金進駐。儘管香港面對各項挑戰，但依舊是全球頂級的金融及商業樞紐之一，我們正於這些關鍵地理區域持有優質資產。 主席香港，2026年6月29日 我們的董事總經理林燕勝先生及其年輕團隊，對資本市場與實體營運市場都具備極為敏銳的判斷力，彼等持續不斷的創新舉措，亦印證我們能夠順應市場氣氛的轉變及時調整策略。 企業使命： 透過於整個物業生命週期進行嚴格的資本配置—從戰略發展及活躍資產管理到酒店及生活方式服務，利用城市再生機會，以兌現可持續風險調整後收益、最大化長期持份者價值。 年內，本集團繼續專注於在香港、中國大陸及日本的物業發展、物業投資、物業管理服務及酒店營運。 為進一步加強宏觀經濟政策及提振內需，中國大陸政府放寬了購房限制，降低最低首付款比例及下調按揭貸款利率，以支持房地產市場並刺激住房需求。受相關措施帶動，住宅物業成交量逐步回升。儘管廣州市整體市場復甦步伐較為緩慢，惟憑藉其優越的地理位置及卓越的項目品質，我們在廣州的「港匯臺」項目銷售表現維持穩定。 年內，訪港旅客及過夜停留人數持續增加。自2026年1月重新開業以來，本集團位於香港中環的酒店及服務式公寓業務錄得強勁的收入增長。 香港及中國大陸的租賃市場仍然充滿挑戰。受廣州新建零售及辦公物業以及日本新收購酒店組合所帶動，儘管整體市場放緩，本集團的租金收入仍錄得增長。本集團對甲級寫字樓的需求仍然充滿信心，因潛在租戶持續出現「質量升級」趨勢，轉向位於核心地段的優質樓宇。我們自主開發的獨特租賃產品組合，如「漢•林間」、「漢• Work」及「漢• Cowork」，旨在回應現代企業不斷演變的需求，自推出市場以來獲良好反響。各項租賃產品為企業提供定製的辦公解決方案，融合了靈活性、功能性及優質服務支持。 漢•林間（定製辦公）提供量身定制的辦公空間，根據個別客戶的獨特營運及品牌需求精心打造優質辦公環境，使企業在提升空間使用率的同時建立鮮明而具影響力的企業形象。漢• Work（高端商務中心）提供全方位的商務體驗，配備輕奢辦公設施、專屬管家服務及卓越的商務環境，適合成熟企業在尋求便利及可擴展性之間取得最佳平衡。同時，漢• Cowork（聯合辦公）專為初創企業、創業者及成長型團隊而設，聚焦靈活獨立精裝辦公空間，強調成本效益、流動性及協作機會，讓用戶能在充滿活力的工作環境中快速拓展人脈與資源，實現高效發展。這些創新方案共同構建了一個全面的辦公生態系統，支持企業在不同成長階段及多元營運模式下的發展需求。其理想的市場反響不僅反映了我們方案的高度契合性，彰顯了我們以客戶為中心、著眼未來的理念，也體現了我們致力打造優效的高品質辦公體驗。 管理層討論及分析（續） (i) (1)廣州港匯臺（由本集團擁有10