2026年上半年疲软盈利已定价：仍预估2027年复苏，越秀物业预警非黑天鹅

核心观点

中国房地产行业在 2026 年上半年面临挑战，主要开发商的盈利能力将受到收入下降、利润率压缩和联合开发项目贡献减弱等因素的影响。然而，随着房价下降幅度收窄和去库存压力减轻，市场预计从 2027 年起将出现广泛盈利能力复苏。

关键数据

• Yuexiu Property 在 2026 年上半年核心净利润预计同比下降 90-95%，主要原因是合同销售额确认收入下降、联合开发项目贡献减弱以及持续的利润率压力。
• Top 10 开发商的市场份额 在 2026 年上半年同比上升约 1 个百分点，而 Top 50 的市场份额基本持平，显示出市场整合和领导者市场份额扩大的趋势。
• 二手住宅交易 在 2026 年 6-7 月在 10 个城市同比上升约 7%，表明 resale 流动性有所改善。
• 高端住宅市场 在 2026 年上半年需求保持弹性，杭州记录了创纪录的豪华住宅交易，最近的 launches 也显示出对豪华产品的需求。

研究结论

• CRL 和 C&D 将在 2026 年上半年盈利能力保持稳定或适度下降，主要得益于较年轻的土地储备和较低的 impairment 风险。
• COLI 和 China Jinmao 将面临更大的挑战，预计盈利能力将下降，需要重新评估潜在的 impairment 风险。
• 零售地产开发商 的市场份额在过去几年中几乎翻了一番，尽管零售销售疲软，但盈利能力可见度支持了积极的立场。
• CRL 和 C&D 因其在高端项目中的领先地位和更强的盈利能力可见度而受到青睐，预计 2026 年上半年的结果将比其他开发商更具弹性。

估值和风险

• 研究报告对 CRL、C&D、COLI 和 China Jinmao 等开发商的估值进行了分析，并维持了买入或持有评级。
• 主要下行风险包括销售势头难以维持、利润率低于预期、购物中心板块增长放缓以及宏观经济和政策不确定性。
• 主要上行风险包括销售势头超预期、土地收购超预期以及项目 impairment 和利润率显著复苏。