行业点评报告：高质量推进城市更新，“十五五”城市更新或将加速落地

房地产 2026年07月17日 投资评级：看好（维持） ——行业点评报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 事件：总书记调研上海市民新村原拆原建 7月15日，习总书记来到上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，考察旧住房成套综合改造成果，强调“全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作”。市民新村是上海两旧一村攻坚中的标志性样本，也是全国原拆原建模式的先行者。4幢建于上世纪50年代的老楼，经过原拆原建改造，变身拥有独立厨卫、电梯的新居。 数据来源：聚源 上海小区原拆原建主要由市区两级财政主导 2023年，在《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法》发布后，市民新村项目是全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，同时也是黄浦区首个旧住房成套综合改造项目，由黄浦区政府主导，南房集团负责成片更新。从改造进程来看，2022年10月启动、2023年4月达成100%签约通过、2026年初竣工交房，所有房屋实现独门独户，加装电梯、停车库，同时精装修交付。从上海已落地项目看，原拆原建的资金模式以财政为主导上海其他小区的原拆原建出资标准：（1）彭一小区（静安区）：租赁房另获6万元奖励费+租房补贴3700~4500元/月；产权房增量费用政府承担80%。（2）田林二村（徐汇区）：原有面积零费用，仅少量承担扩建部分费用。 相关研究报告 《新房库存筑底，开竣工深度调整未见拐点—行业点评报告》-2026.7.16 《高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放—行业点评报告》-2026.7.15《单周成交保持增长，云南和晋江出台 购 房 补 贴 政 策—行 业 周 报 》-2026.7.12 城市更新是增量方向，原拆原建从地方探索升级为可复制范式 《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）已明确量化目标：改造危旧房50万套、新开工改造老旧小区11.5万个、城中村改造4000个，明确专项债可用作项目资本金、REITs退出通道写入规划。总书记本次再次强调“高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手”，将城市更新从行业政策提升到国家战略层面。市民新村的成功落地，证明了“抽户+原拆原建”在中心城区的可行性，市民新村模式的可复制性具有全国意义。 投资建议 总书记调研市民新村，核心信号表明城市更新不是一句口号，而是要通过具体项目落地和解决居民问题来实现。“十五五”50万套危旧房以及11.5万个老旧小区的量化目标，叠加专项债、REITs等资金通道打通，未来五年确定性在提升。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。 目录 1、事件：总书记调研上海市民新村原拆原建.............................................................................................................................32、上海小区原拆原建主要由市区两级财政主导.........................................................................................................................43、城市更新是增量方向，原拆原建从地方探索升级为可复制范式.........................................................................................54、投资建议....................................................................................................................................................................................65、风险提示....................................................................................................................................................................................6 图表目录 图1：市民新村经过原拆原建改造后外立面焕然一新................................................................................................................3图2：市民新村改造后居住舒适度大幅提升................................................................................................................................3图3：市民新村改造后增加了独立厨卫和阳台............................................................................................................................4 表1：市民新村原拆原建配合度高、实施效果良好....................................................................................................................4表2：上海原拆原建模式资金机制政府主导，居民低负担是主基调........................................................................................5表3：上海之外其他城市原拆原建模式居民出资比例普遍在60%~83%..................................................................................5表4：“十五五”时期城市更新主要指标大多有所增加................................................................................................................6 1、事件：总书记调研上海市民新村原拆原建 7月15日，习总书记来到上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，考察旧住房成套综合改造成果，强调“全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作”。市民新村是上海两旧一村攻坚中的标志性样本，也是全国原拆原建模式的先行者。4幢建于上世纪50年代的老楼，经过原拆原建改造，变身拥有独立厨卫、电梯的新居。 资料来源：央视新闻 资料来源：上观新闻 2、上海小区原拆原建主要由市区两级财政主导 2023年，在《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法》发布后，市民新村项目是全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，同时也是黄浦区首个旧住房成套综合改造项目，由黄浦区政府主导，南房集团负责成片更新。从改造进程来看，2022年10月启动、2023年4月达成100%签约通过、2026年初竣工交房，所有房屋实现独门独户，加装电梯、停车库，同时精装修交付。 从上海已落地项目看，原拆原建的资金模式以财政为主导上海其他小区的原拆原建出资标准：（1）彭一小区（静安区）：租赁房另获6万元奖励费+租房补贴3700~4500元/月；产权房增量费用政府承担80%。（2）田林二村（徐汇区）：原有面积零费用，仅少量承担扩建部分费用。 对比其他城市老旧小区原拆原建模式，上海居民近乎零出资是全国最优惠的模式，背后依赖市级百亿级城市更新专项基金+国企托底等政策，其他城市居民出资比例普遍在60%~83%。 3、城市更新是增量方向，原拆原建从地方探索升级为可复制范式 《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）已明确量化目标：改造危旧房50万套、新开工改造老旧小区11.5万个、城中村改造4000个，明确专项债可用作项目资本金、REITs退出通道写入规划。总书记本次再次强调“高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手”，将城市更新从行业政策提升到国家战略层面。市民新村的成功落地，证明了“抽户+原拆原建”在中心城区的可行性，市民新村模式的可复制性具有全国意义。 4、投资建议 总书记调研市民新村，核心信号表明城市更新不是一句口号，而是要通过具体项目落地和解决居民问题来实现。“十五五”50万套危旧房以及11.5万个老旧小区的量化目标，叠加专项债、REITs等资金通道打通，未来五年确定性在提升。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公