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行业点评报告：高质量推进城市更新，“十五五”城市更新或将加速落地

房地产 2026-07-17 开源证券 Mascower

事件背景：习近平总书记调研上海市民新村原拆原建项目，强调“全面践行人民城市理念”，该项目是上海两旧一村攻坚的标志性样本，也是全国原拆原建模式的先行者，通过原拆原建改造，将上世纪50年代的老楼转变为拥有独立厨卫、电梯的新居。
上海原拆原建模式：主要由市区两级财政主导，市民新村项目由黄浦区政府主导，南房集团负责，2022年10月启动，2023年4月达成100%签约，2026年初竣工交房。上海其他小区的原拆原建出资标准以政府承担为主，如彭一小区租赁房另获奖励费和租房补贴，产权房增量费用政府承担80%；田林二村原有面积零费用，仅少量承担扩建部分费用。上海模式居民出资比例最低，依赖市级百亿级城市更新专项基金+国企托底。
城市更新升级为国家战略：《城市更新“十五五”规划》明确量化目标：改造危旧房50万套、新开工改造老旧小区11.5万个、城中村改造4000个，并明确专项债可用作项目资本金、REITs退出通道。总书记再次强调城市更新是城市现代化建设的重要抓手，市民新村模式的可复制性具有全国意义。
投资建议：总书记调研表明城市更新将通过具体项目落地实现，未来五年确定性提升。推荐：
- 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
- 住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团。
- “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：
- 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
- 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。