韩国数据中心投资：稀缺溢价、供应与退出潜力

韩国数据中心投资： 诊断稀缺溢价、供应与退出潜力 引言 过去五年，韩国数据中心市场经历了前所未有的繁荣，国内外资产管理公司和全球私募股权基金在首尔大都会区进行大规模项目投资。随着几笔主要交易完成以及强劲的交易管道形成，数据中心现已成为核心另类资产类别。 这一增长的根本在于由生成式AI驱动的计算需求的结构性扩张。全球大型科技公司的基础设施投资每季度都创下新纪录，为数据中心需求提供有力支撑，韩国是这一全球扩张的受益者之一。 然而，2026年，市场正进入一个关键的拐点。首尔都市圈的土地资源与电网电力供应已达到实际极限，引发了结构性供应断崖，同时，人工智能工作负载需求及退出机制的可持续性也受到质疑。 本报告交叉分析全球需求结构与韩国的供应限制；概述按潜在买家类型划分的准入要求；并绘制资本流通路径。最后，为寻求可行退出路线的开发商、机构投资者和资金提供方提供解决方案。 内容 01 全球人工智能趋势与先进美国市场分析 02 韩国数据中心市场分析 03 韩国数据中心投资市场分析 04 前景与建议 01全球人工智能趋势与先进美国市场分析 人工智能转型引发电力需求结构性激增，全球受益区域日趋多元化 受 2022 年底 ChatGPT 发布的推动，近年来全球数据中心市场正经历一场结构性范式转变，向高性能计算基础设施倾斜。生成式 AI的普及引发了超大规模的巨型语言模型（LLM）训练和推理需求，同时 AI 工作负载的激增——其发展速度远超云转型时代——正推动全球电力需求呈指数级增长。 图1显示，全球数据中心电力消耗预计将从2015年的约200太瓦时（TWh）激增至2030年的超过1100太瓦时（TWh），增幅超过5倍。人工智能（AI）在总工作负载中的占比预计将从2023年之前不到3%急剧增长到2025年的13%，并在2030年达到29%，这表明未来电力增长的大部分将分配给人工智能运算。 尽管美国目前主导着全球电力需求，但未来由人工智能驱动的基建需求预计将扩展至全球范围，而非局限于特定地理区域。随着全球同步增长的趋势日益明显——包括亚洲地区——图表中“其他地区”人工智能板块的陡峭增长轨迹预计将尤为突出。 预计这种去中心化的全球需求趋势将为主要的亚太枢纽市场带来新的机遇。随着美国以外的AI工作负载需求曲线急剧上升，全球大型科技公司寻求扩大基础设施和 securing 新数据中心 的重点将逐渐从美国转向亚太主要的枢纽市场，例如韩国。 全球科技巨头资本支出信号：数据中心需求结构化、周期独立 全球生成式AI市场的加速发展正直接转化为大型科技公司的资本支出激增，结构性支撑数据中心需求。微软、Meta、谷歌和亚马逊四大全球科技公司的资本支出总额自2022年生成式AI兴起以来已显著增长，成为推动数据中心市场增长的最强基本面动力。 彭博和市场调研数据显示，这些公司的合并资本支出在2024年约为2000亿美元，到2025年激增至约3300亿美元，并在2026年达到6100亿美元。预计到2027年，四大科技公司将部署至少800亿美元至最高1.1万亿美元的资本支出。 此次资本开支的激增并非简单的周期性投资扩张，而是旨在推进生成式人工智能服务、扩大超大规模基础设施的结构性支出增加。随着主要全球需求驱动者公开扩大其中期至长期的资本支出，未来人工智能需求的可持续性似乎相当稳固。 因此，主要大型科技公司之间为抢先 securing 数据中心（数据中心）的竞争预计将保持激烈。结合前一章中提到的全球需求增长，这些公司的大规模资本部署和对 securing 基础设施的承诺，可能会成为进一步加剧向亚太地区和韩国抢先扩展基础设施压力的关键驱动因素。 理论与现实之间的AI渗透差距——早期需求捕获的证据 尽管大型科技公司投入了大量资本，但人工智能在产业内的实际渗透速度慢于预期。这表明了技术进步与企业领域实际应用之间存在时间滞后。 Anthropic公司最近发布的劳动力市场分析（见图3）发现，与“理论覆盖范围”——即技术适用水平——相比，反映在行业领域的“实际覆盖范围”在所有职业中都存在显著差距。除管理、金融和IT等少数白领行业外，实际渗透率低于理论潜力，存在结构性差距。 这种观点意味着，当前的基础设施投资可能领先于实际需求，同时也可作为衡量未来扩张步伐的潜在指标。虽然数据中心的需求似乎主要由某些白领行业的初始利用率驱动，但制造业和服务业的需求曲线将受到壁垒解决的 影响，包括法规、技术验证和集成成本。 因此，这个差距更像是范式转变初期典型的时滞，而非技术限制。当前的大规模投资是基础设施建设阶段，旨在为未来的全面普及阶段铺路，体现了进一步需求扩张的潜力。根据实际渗透的速度和范围，以及包括韩国在内的主要枢纽市场的数据中心供需环境，大型科技基础设施战略将迎来重塑。 从CSP垄断到多层需求：新云层崛起为新的租户阶层 全球数据中心市场的结构性增长正进入一个与基础设施需求驱动因素多样化相伴随的新转型阶段。此前，该市场曾由 AWS、微软 Azure和谷歌云等全球顶级云服务提供商（CSP）有效垄断，形成单一结构。而随着近期人工智能的进步，致力于内部基础设施自主化的 IT 公司已开始作为核心驱动因素加入其中。这种重心转移正推动市场向多层结构演变。 图4：数据中心需求驱动因素及新云结构的演变 自2024年起，以GPU即服务（GPU-as-a-Service）为核心业务的云服务提供商在全球范围内开始崭露头角。它们通过专业地承接传统超大规模云服务商难以满足的高密度AI计算需求，迅速确立自身为重要服务提供商。这些新云服务商依靠高端GPU基础设施向终端用户出租计算能力，因此需要强大的电力容量、高密度机架以及先进的冷却解决方案。主要参与者包括CoreWeave、Lambda和Nebius。 这一新兴需求群体的出现预计将进一步加速全球基础设施扩张的多元化。主要的 Neocloudfirms 已开始将业务拓展至美国以外的亚太地区，据报道，它们正考虑将韩国与新加坡、日本和印度一同视为关键目标市场。这一多层次需求的涌入预计将推动主要亚太枢纽市场的数据中心基础设施扩张，成为推动整个市场质与量增长的双重催化剂。 • 为缺乏顶级GPU访问权限的公司提供高性能计算服务• 提供比传统云服务提供商更灵活的租赁条款 全球：鲁索，CoreWeave，Lambda，Nebius亚太：Yotta·E2E Networks·Neysa AI，Firmus·Sharon AI，可持续金属云 关键参与者 提前租赁，净吸纳率两倍；需求捕捉超越供应扩张 全球AI需求激增正从根本上重塑数据中心供应机制，并加剧结构性供应短缺。大型科技公司为抢占基础设施的竞争以及新需求驱动因素的涌入，已在美国主要市场引发了供需失衡，形成了一种抢占先机快于供应扩张的局面。 美国数据中心建设在过去五年中激增，增长了13倍以上，从2020年的458兆瓦增加到2025年的5,994兆瓦，维持了创纪录的供应量。在需求方面，预租表现极为突出。截至2025年，预租量（4,800兆瓦）几乎是竣工后实际吸纳量（2,498兆瓦）的两倍，反映出大型科技公司在项目竣工前为争夺电力和空间而进行的激烈竞争。 剔除已预租的2025年建设管道容量后，实际可用供应量仅占总量的约20%。尽管供应规模 outward 扩张，但实际可用性依然受限的瓶颈，正加剧市场对供应放缓的担忧，同时提升了数据中心的整体价值与稀缺性。 这种结构性供应短缺以及北美的激烈抢夺，与先前讨论的全球基础设施关注点的多元化趋势相符。随着在北美主要枢纽获取可用电力和场地的时滞延长，预计将进一步加大向亚太地区和韩国等基础设施供应更稳定的地区分散需求的压力。 推断成为主要工作负载，提升靠近终端用户的数据中心价值 打破纪录的预售热潮以及北美供需失衡与数据中心选址策略发生的根本性转变密切相关，而这种转变是由AI工作负载从训练向推理的结构性迁移所驱动。伴随着全球需求的扩大，预计从2027年开始，实时服务的AI推理需求将超过模型训练需求，从而进一步加剧对主要枢纽核心地点的需求集中。 麦肯锡数据显示，推理在AI总需求中的占比预计将从2025年的26%扩大到2030年的42%。与以电力成本较低的外围地区为中心的训练基础设施不同，实时服务的推理工作负载优先考虑靠近用户和延迟管理。 这种不断变化的负载构成形成了一个结构性背景，未来的数据中心需求不可避免地将集中在特定的枢纽市场，例如用户密度高的近城市设施。而训练数据中心可以利用分散化的供应，推理需求则需要低延迟的地点，这被局限于主要枢纽，为全球大型科技公司在建设完成前预先 securing 电源和空间提供了强有力的技术理由。 这种以推断为驱动的需求转变，将成为包括韩国在内的亚太主要枢纽的新增长引擎，这些枢纽拥有稳定的IT基础设施和高用户可达性。在靠近城市中心的供应限制加剧的情况下，预先 securing 位置资产的稀缺性将更加突出，从而推动市场增长。 1.4%的空置率，租金持续飙升，因供应受限导致价格逆转 全球大型科技公司之间激烈的市场抢占竞争以及结构性供给短缺，在职位空缺率和租赁表现等指标中得到了清晰体现。 截至2025年底，北美整体平均空置率已降至历史新低1.4%，代表有效满负荷。除纽约（7.5%）或硅谷（4.5）等少数新供应集中区域外，主要枢纽核心集群的可供空间已基本耗尽。这种严重的供应短缺正作为直接催化剂，推动租赁市场出现急剧逆转。 2015年至2021年，租赁租金率保持停滞，年增长率在-6%至1%之间波动，但从2022年开始随着AI需求实现而转为急剧上升的轨迹。2023年和2024年分别上涨了15%和19%，双位数增长预计将持续至2025年。鉴于空置率极低仅为1.4%且新增供应有限，短期内租金上涨压力不太可能缓解。 北美主要枢纽地区所呈现的供应受限、租金飙升的结构，为全球基础设施投资者的资产估值和投资组合多元化策略提供了重要参考节点。随着核心市场数据中心资产获得稳健的资本增值支撑，进入壁垒和成本负担同时日益加剧。这一动态势将促使全球投资者和租户寻求替代市场，例如亚太地区和韩国，这些市场提供相对稳定的供应能力和更高的价格竞争力。 网格约束与社会反作用：北美数据中心供应瓶颈的结构性根源 在美国，短期内数据中心供应无法扩大的原因在于结构性电网限制以及随之而来的成本上升。来自数据中心的巨大负载已推高了基础设施成本，并将经济负担转移给了住宅用户，从而引发了激烈的社会和政治抵制。 图 10：美国数据中心电力成本转嫁结构与政治/社会抵制 这种运营成本变化的影响在图10中显而易见，该图显示2025年印第安纳州居民平均电费上涨了17.5%，这是二十年来最显著的同比增幅。此类价格上涨已促使12个州引入数据中心禁建令*法案。在弗吉尼亚州等主要枢纽——作为全球最大的数据中心市场和北美核心地区——营商环境正迅速恶化，公众反对导致36个项目受阻或延迟。 结果：项目受阻 政治与立法回应 传递利率的证据 缅因州LD 307 这些供应约束并非反映了资本配置不足，而是源于电网扩张的复杂瓶颈、公众不满以及审批延误，这将减缓短期供应势头。然而，这些约束在结构上支撑了运营中和在建资产的成本溢价，进一步巩固了核心枢纽内的资产价值。 20兆瓦以上数据中心禁建令（至2027年11月）已通过两院——美国首例米尔斯州长的否决被撤销，确认了风向的转变。政治情绪 十二州 审议中的暂停令法案 关键州长竞选议题—承诺“数据中心承担其应尽份额” 纽约州、新泽西州、宾夕法尼亚州、佐治亚州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州、俄克拉荷马州等。两党趋势 北美地区的电力与监管瓶颈是推动全球基础设施投资多元化的关键驱动力。随着获取电力能力所需的时间滞后不断延长，需求将不可避免地转向拥有稳定供应管道的替代市场——这一趋势很可能反映出韩国的发展轨迹。 +500% 65与24 PJM容量市场价格（五年期） 附近建设的AI数据中心的反对与支持