房地产行业：Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β

Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2026年07月07日 核心观点 ⚫周观点： 上周多个机构发布上半年房企销售排行榜数据，以克而瑞发布的全口径销售金额为例，可以看到集中度向头部集中的趋势进一步强化，top3、top5、top10、top20、top100房企上半年累计同比增速分别为+2.7%、+0.2%、-6.9%、-10.9%、-16.0%，top3和top5房企无论是从同比还是占比表现来看均呈现出了明显的相对优势。此外，央企的非对称性优势进一步彰显，前四房企名单基本稳固，上半年的千亿房企阵营仅剩三家，前三名为保利发展、中海地产、华润置地，分别为1,351亿元、1,344亿元、1,165亿元，第四名招商蛇口为962亿元，已与千亿阵营拉开一定差距，前四房企全部为央企。拆分来看，保利发展上半年销售增速-7.0%，6月单月销售增速+2.4%，销售均价为22,360元/平，规模暂列第一但边际增长弹性趋弱。中海地产上半年销售增速+11.8%，6月单月销售增速+5.4%，销售均价为29,226元/平，凭借优质布局和优质供给在千亿阵营中边际弹性最强。华润置地上半年销售增速+5.6%，6月单月销售增速-1.9%，销售均价为38,047元/平，均价明显领跑头部房企彰显精准投资和产品力。招商蛇口上半年销售增速+8.2%，6月单月销售增速-7.1%，销售均价为27,593元/平，6月边际有所走弱需要观察三季度推盘持续性。此外，万科、龙湖、华发是上半年重点房企中销售下滑压力最大的三家公司，同比增速分别为-49.0%、-52.8%、-55.9%，受拿地和供货节奏影响预计未来依旧承压。我们再次重申，未来十年地产股的投资逻辑将与过去二十年截然不同，行业下半场房企经营能力价值将不断凸显，地产股将告别过去博弈政策赚取β收益的投资逻辑全面转向α收益主导，参考海外经验，行业企稳后头部房企市值将收获集中度提升带来的成长价值和穿越周期永续运营带来的远期价值，或具备较大成长空间。我们认为，兼具央企（非对称性的土地资源和融资资源获取能力）和“好房子”（保障销售去化和盈利能力）属性的房企有望受益于此轮α行情。 吴胤翔执业证书编号：S0860526010001wuyinxiang@orientsec.com.cn021-63326320 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国2026-06-29楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口2026-06-22核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分2026-06-15京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑2026-06-08城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外2026-06-01短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大2026-05-25短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变2026-05-18上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”2026-05-11广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象2026-05-06“银四”变“金四”，成交量同比高增2026-04-27成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性2026-04-20实时成交延续回落，上海量价一枝独秀2026-04-13如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“ 同 ” 与 “ 不 同 ”： 周 期 问 底 系 列 深 度（一）2026-04-10成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行2026-04-07小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑2026-03-30小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点2026-03-23小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地2026-03-16两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显2026-03-12两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性2026-03-05上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现2026-03-04春节楼市走势平稳，重申关注香港地产2026-02-25 ⚫周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，上海再度回暖，北京、广州、深圳延续跌势。上海挂牌价周环比转正（+0.07%），近六周呈上行趋势；北京挂牌价周环比-0.13%，降幅与上周基本持平，连续十六周下行；广州挂牌价周环比-0.02%，跌幅收窄0.09pct，已连续四周回落；深圳挂牌价周环比-0.09%，降幅与上周基本持平，已连续两周回落；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-2.19%、+1.66%、-2.33%、-0.79%。 挂牌量方面，上海近十六周下行，深圳三连降。北京周环比转正（+0.26%），年初至今累计下降9.44%；上海周环比-0.42%，降幅收窄0.63pct，近十六周呈下行趋势，年初至今累计下降11.85%；广州周环比+0.08%，连续十五周下降后两连升，年初至今累计下降4.64%；深圳挂牌量周环比-2.23%，跌幅收窄0.41pct，年初至今累计下降2.78%。 实时成交方面，北京、广州、深圳两连涨，涨幅均有所走阔。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至7月4日，北京周环比+0.5%，涨幅走阔0.3pct，连续两周上行；广州周环比+6.7%，涨幅走阔5.7pct，连续两周上行；深圳周环比+13.9%，涨幅走阔9.0pct，连续两周上行。网签方面，截至7月4日，北京周环比转负（-5.6%）；上海周环比转负（-0.1%）；深圳周环比转负（-4.2%）。 2.新房： 新房成交方面，北京、广州延续涨势，上海、深圳周环比转负。北京周环比+15%，涨幅回落34pct，连续两周上行；上海周环比转负（-12%）；广州周环比+20%，涨幅回落34pct；深圳周环比转负（-19%）。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+31%、+8%、-21%。 投资建议与投资标的 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在2027年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是2026是磨底形态，2027才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或者明年Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加930或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 标的方面我们推荐关注：（1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；（2）楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 目录 一：市场表现.................................................................................................4 1.1：香港内房股指数跑赢恒指...........................................................................................4 1.1.1：A股板块：房地产指数周涨幅0.70%，跑赢沪深30041.1.2：H股板块：香港内房股指数跑赢恒指5 1.2：个股表现....................................................................................................................5 1.2.1：A股个股表现：首开股份周涨幅19.06%51.2.2：H股个股表现：九龙仓集团周涨幅5.74%6 二：二手房周度跟踪......................................................................................7 2.1：挂牌价：上海再度回暖，北京、广州、深圳延续跌势................................................72.2：挂牌量：上海近十六周下行，深圳三连降..................................................................82.3：成交量：北京、广州、深圳实时成交两连涨............................................................102.4：议价率：上海四连降，深圳月环比转负...................................................................12 三：新房周度跟踪........................................................................................13 3.1：成交：北京、广州延续涨势，上海、深圳周环比转负..............................................133.2：库存及去化：一线城市新房库存两连降，降幅走阔明显..........................................13 四：房企融资：年初至今房地产企业发债融资合计2107.15亿，同比-46.4%14 五：行业政策及新闻：1-6月百强房企权益销售额合计10907.3亿元，同比- 16.1%..........................................................................................................14 六：投资建议...............................................................................................16 七：风险提示...............................................................................................16 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅0.70%，相对沪深300收益+1.24%...............................................4图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中下游.......................................................................4图3：香港内房股周涨幅3.63%、港资房企周跌幅1.52%，相对收益分别为+0.64%、-1.47%....5图4：挂牌价走势（单位：元/㎡，周度更新）：全国周环比-0.14%..............................................7图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市挂牌量周环比-0.44%.............................................9图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.26%..................................................................10图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.42%.....................................................