不再有只向上的租金评论

双刃改革？ 2026年7月 自政府将《英格兰权力下放与社区赋权法案》（以下简称“法案”）提交议会以来，已过去约12个月。该法案因其拟禁止商业租赁合同中向上只调租条款（UORRs），在房地产界引发了震动。该法案现已获得皇家批准，并被称为《英格兰权力下放与社区赋权法案2026》（EDCEA 2026）。因此，相关提案正稳步推进实施，将通过在《1954年房东与房客法》中插入相关条款来实现。 UORRs（固定租金递增条款）常见于大量商业租赁合同中，这意味着在租金重估时，租金只能向上调整，或者在最坏的情况下，维持当前过户租金不变，即便市场状况本应支持租金下调。UORRs曾是英国房地产界数十年来近乎独有的特征，也是英国成为外来投资首选地的原因之一，但2026年欧洲商业地产委员会（EDCEA）的改革将改变这一现状。 20世纪90年代初，当时的政府也提出了类似的改革方案。对UORRs的批评以及这些提案的理由，与今天提出的观点大体相似。 当时针对该提案的激烈游说最终取得了成功，提案因此被搁置，但显然政府认为已经过去了足够长的时间，可以再次尝试。 这并非首次考虑禁止UORRs。如下文所述，该禁令是在20世纪90年代初提出的。一些批评者指责政府试图通过EDCEA 2026悄悄推动这些提案，而EDCEA 2026主要处理与权力下放给地方当局及加强地方政府措施无关的事项。无论对此持何种立场，EDCEA 2026目前确实吸引了行业的关注，而随着旨在实施该法案的次级立法通过之前，观察该行业是否会再次进行游说将是一件有趣的事情。 今天改革看起来是怎样的？ 《英格兰和威尔士2026年商业租赁修订法案》（EDCEA 2026）规定，英格兰和威尔士（不包括农业租赁）所有新的商业租赁都必须允许租金上调和下调。最初的提案不具有追溯力，但后来进行了修改，使得《英格兰和威尔士2026年商业租赁修订法案》将适用于根据在2026年3月17日或之后签订的租赁续租协议（即期权或其他协议）进行的租赁续租。此外，《英格兰和威尔士2026年商业租赁修订法案》修改了任何现有高级租赁中关于次级租赁必须规定统一租金调整比率（UORR）的规定，使得次级租赁中的租金调整可以向上或向下进行。这当然可能导致租金错配。一旦《英格兰和威尔士2026年商业租赁修订法案》实施，任何在英国新租赁中插入的UORR条款都将变得不可执行。 为何改革？为何此时？ 在近期改革的相关公开指南中，政府表示其认为使用租赁权益还原率（UORRs）会导致市场效率低下，主要是在经济衰退期间，租户会被迫支付高于公开市场水平的租金，从而导致租户利润降低，并可能使消费者面临更高的价格。政府现在正提议介入以禁止此类条款，而不是像迄今为止那样仅仅依赖该行业进行自我监管。值得注意的是，指南中特别提到了对“消费者”和“大街上的租金”的影响，暗示政府主要关注的是近年来一直面临困境的零售行业。 阶梯租金，即未来租金增长在租赁开始时已固定（因此显而易见），不受禁止条款限制，因此将被允许，并且如果2026年EDCEA法案得以实施，可能会成为更受欢迎的方式之一。这种方式为双方在租赁期限进展中提供了确定性，但从另一方面来看，不一定能使租金更能反映市场状况。就成本而言，阶梯租金通常对租户也不太有利，因为阶梯租金不可避免地会包含更高的年度租金，以补偿房东放弃从公开市场租金增长中获益的任何可能性。 在租赁完成时准确评估此类市场状况将十分困难，尤其是在租赁期限为10年或更长时间的情况下。这一切似乎都与这些提案中政府的宗旨相悖。 可以说，双重租金审查意味着结果可能有利于房东，因此无法实现该提案协助租户和与市场力量重新对齐的目标。 值得注意的是，澳大利亚各州有类似的立法，主要保护商店的零售租赁，但也扩展到提供零售商品和服务商业场所。该立法自2003年起实施，主要目的是促进公平和透明。爱尔兰共和国是另一个已立法禁止短期可变租金（UORRs）的司法管辖区，于2010年通过立法将其非法化。该立法的适用范围比澳大利亚更广，涵盖了所有商业租赁，类似于英国将在EDCEA 2026下实施的方案。这对英国房地产的影响尚不清楚，但我们可以参考爱尔兰，看看未来可能发生什么。人们立即担心，禁令将导致租赁形成双层体系，并给估值和比较带来混乱。这种影响将是短暂的，因为禁令前的租赁到期了。然而，市场需要时间来适应这一变化。一个更持久的影响是，现在短期租赁更为普遍，以避免插入租金重评条款。这导致房东的物业管理成本和续租成本增加。虽然禁令为租户提供了更大的灵活性和更流动的市场，但这仍然是一把双刃剑，因为长期占用的确定性降低，而初始租金因房东缺乏长期收入保障而有所提高。 我们等待政府在本轮EDCEA 2026实施之前，能否澄清对此的立场。租金上限和押金也将是租户和房东关注的焦点，但根据EDCEA 2026，对此的立场尚不明确，这也是政府需要澄清的另一个方面。他们已承诺就租金上限和押金问题进行咨询，因此人们期待着咨询结果。 目前，政府已排除在谈判初期向房东施加一项额外的立法要求，即向租户提供政府发布的指导。这将给房东带来更大的负担，并需要强制执行。然而，政府表示，此选项将保留供未来考虑引入，因此他们无疑将密切关注提案实施后的效果。 时间线与展望 尽管《2026年教育、技能、儿童与就业法案》（EDCEA 2026）已获得皇家批准，但实施日期尚不明确。评论认为，这很可能是在2027-2028年。该提案的咨询范围相当有限，最初给行业带来了冲击，而现在法案已获得皇家批准，围绕它的讨论已加剧。 房东和机构投资者将担忧租金下调审核带来的收入风险，最终则担忧其对估值的影响。然而，有争议的是，与拥有新租约的房产相比，包含UORR（租金上调限制）的现有租约房产的估值可能会更高。尽管目前难以评估，但在经济不确定性已存的背景下，2026年EDCEA（租金上限法案）极有可能加剧房地产市场的波动性。 有什么替代方案吗？ 政府已表示，他们希望消除房东在立法中寻找“漏洞”的能力，否则其在平衡房东与租户之间权力关系方面——这是其声明的目标之一——将收效甚微。这一点的一个良好例证是，该立法将允许租户启动租金审查，以避免一个明显的规避方式，即仅插入房东可触发的租金审查。在市场下跌的情况下，房东只需不实施这些审查，即可将租金维持在现状。 当前，因租金评估争议诉诸法律的情况并不常见。测量师、房东和租户都习惯了使用现有机制来确定租金，很少发生诉讼。然而，随着市场适应新体系并寻求澄清，新的机制及其相关立法预计将增加诉讼。如果市场处于衰退状态，且各方就“正确”租金应为何值产生争议——至少在最初几年内，向下调整租金将是一个未知的领域——这种情况尤其值得期待。 然而，立法只有在预见漏洞的情况下才能防止其存在，尽管需注意EDCEA 2026确实包含反避税条款。房东无疑会寻求创新方法以限制对其及其收入来源的明显不利影响。这样做的能力当然取决于双方之间的谈判力量，但例如，EDCEA 2026的一种解释表明，房东可能会寻求包含双重租金重估条款，即取公开市场租金重估和RPI或CPI租金重估中的较高值（尽管这当然尚未得到检验，并且仍可能违反反避税条款）。虽然这些选项单独来看都必须能导致向下调整的结果，但包含这两个选项意味着，如果其中一个选项导致租金增加，房东可能能够从中获益，或者在市场特别糟糕时选择最不坏的评估方式。 未来租金的前景对房东和租户而言都令人遗憾地不确定。市场需要时间来适应改革。这显然是房地产市场的变革时期，是从一个自我调节的市场转向一个政府干预程度更高的市场。最近实施的《租户权利法案》也标志着这一点，或许预示着更多变革即将到来。 尽管如此，其他地区的类似禁令表明，这些改革可能并不会像政府希望市场相信的那样，对商业租户成为一场彻底的“ coup ”。这是一把双刃剑？只有时间会告诉我们。 请阅读我们关于《租房者权利法案》的评论 联系人 Director, LondonT +44 20 7655 1217patrick.ryan@squirepb.com帕特里克·瑞安 Associate, LondonT +44 20 7655 1350pippa.botham@squirepb.com皮帕·博瑟姆