上海既有多层住宅加装电梯分析——基于电梯贷的研究

——基于“电梯贷”的研究 执笔人：上海易居房地产研究院副院长严跃进邮箱：fudan-2007@163.com微信：13817782244 市场政策 目录 一、“电梯贷”与各项支持政策...........................................................................................4 （一）“电梯贷”模式.............................................4（二）财政补贴模式..............................................5（三）公积金支付政策............................................6 二、居民选择“电梯贷”的原因...........................................................................................6 （一）公共维修资金使用受限......................................6（二）支付压力倒逼融资需求......................................8 （一）低楼层业主的反对与协调难题................................8（二）分包模式下的纠纷隐患......................................9（三）管理主体确认的问题.......................................10（四）电梯运行方面的管理问题...................................10 四、加装电梯的资金问题......................................................................................................11 （一）出资和补缴的问题.........................................11（二）贷款资格的问题...........................................11（三）贷款额度和还款问题.......................................12（四）“电梯贷”还款的强制性问题................................12（五）解约和退款难的问题.......................................13 五、加装电梯的工程问题......................................................................................................13 （一）规划红线的问题...........................................14（二）施工协调复杂的问题.......................................14（三）剩余楼栋技术难度的问题...................................15六、近期全国各地加装电梯的诉求....................................................................................15 （一）诉求类型与典型案例分析...................................16（二）核心矛盾与政策执行障碍...................................16（三）地方政府回应特征与治理逻辑...............................17七、上海近期加装电梯的问题.............................................................................................17 （一）民生工程和商业权益协商的问题.............................17（二）加装电梯后的产权归属问题.................................19（三）电梯加装后的业主隐私问题.................................21（四）加装电梯的维保问题.......................................23（五）关于“加装不如重装”的讨论...............................25 八、优化“电梯贷”及相关政策的系统建议..................................................................26 （一）强化资金监管.............................................26（二）优化补贴发放流程.........................................27（三）完善“电梯贷”产品设计...................................27（四）发挥公积金制度优化导向...................................28（五）建立代建单位“白名单”机制...............................28（六）规范施工分包管理.........................................28（七）明确加装电梯产权归属.....................................29 （八）明确城市更新计划.........................................29（九）加大法治保障力度.........................................29（十）构建长效管理机制.........................................30 上海既有多层住宅加装电梯分析 既有多层住宅加装电梯（即老旧小区加装电梯）是上海市践行“人民城市”理念的重要民生工程。随着人口老龄化程度加深，老旧小区居民“上下楼难”的问题日益凸显，叠加危旧房改造等房地产领域工作要求，加装电梯已成为当前老旧小区改造工作的重点。上海在该领域取得了积极的推进。 进入“十五五”开局之年，高质量推进既有多层住宅加装电梯工作至关重要。一方面，需要继续应对资金筹措等传统难题；另一方面，也要梳理加装过程中出现的共性问题与新情况，并统筹考虑电梯投入使用后的运营维护等事项。本报告基于对上海市加梯工作实践的梳理，特别是结合“电梯贷”等创新做法，对相关工作展开系统分析，以期为后续加装电梯工作提供支持。 一、“电梯贷”与各项支持政策 （一）“电梯贷”模式 上海市“电梯贷”类产品主要由国有大行主导设计，以金融服务民生的导向持续推进，目前已形成较为完整的金融服务体系。以中国银行上海市分行为例，该行自2021年起推出“中银安梯贷”“加梯分期”等创新业务，打造覆盖加梯工程前、中、后全生命周期的融资、监管、保险三大类“4+2”产品体系。截至2025年5月，该行累计服务全市超4000台电梯项目，覆盖15个行政区，惠及近20万群众。此类金融服务举措已被住建部收录为“金融机构支持老旧小区改造优秀案例”。 从产品结构来看，“电梯贷”主要包括两种模式：一是面向居民的分期贷款，居民支付一定比例首付（如25%）后，剩余款项分期偿还，贷款本息可通过提取住房公积金进行偿还；二是面向加梯企业的经营性贷款，主要用于缓解代建单位在施工过程中的垫资压力。本报告所指的“电梯贷”，主要是从业主层面的贷款进行分析。 为防范资金挪用风险，上海在推广“电梯贷”的同时，同步引入资金监管机制。具体操作上，居民自筹资金及银行贷款统一存入第三方资金监管公司（如 上海市房地产交易资金管理有限公司）的专用账户，实行“一室一账”管理。工程款按施工进度分期支付：基坑完成后支付相应款项，钢结构完成后支付下一笔，电梯交付使用后支付尾款。该机制在普陀区个别小区试点后，已逐步向全市推广。 （二）财政补贴模式 除了“电梯贷”的商业化模式，在加装电梯方面还有财政支持模式，最典型的就是市区两级的财政补贴。根据2024年出台的《关于进一步加强本市既有多层住宅加装电梯全过程管理的若干意见》，政府按加装电梯施工金额的40%予以补贴（最高不超过28万元/台），其中市级补贴部分按14万元/台定额拨付。举例如下：1）假设整栋楼加装电梯，总施工费为50万元。政府补贴40%，即20万元。因未超过28万元的上限，实际补贴20万元。其中14万元由市级财政承担，剩余6万元由区级财政承担，居民自付30万元。2）如果总施工费为80万元，按40%计算补贴为32万元，但因上限为28万元，实际补贴28万元。其中14万元由市级财政承担，剩余14万元由区级财政承担，居民自付52万元。 当然此类补贴机制在运作中存在一些问题，主要还是资金拨付效率较慢的问题，这也导致一些电梯加装的企业面临资金压力。相关拨付慢的原因和情况分析如下表。当然，从上海市场来看，部分区如浦东新区已试行“预先拨付80%补贴”制度，以缓解代建企业的垫资压力。2024年浦东发布的《关于进一步优化浦东新区既有多层住宅加装电梯政府补贴资金相关政策的通知》明确，各街镇要进一步落实《关于浦东新区既有多层住宅加装电梯政府补贴资金预拨的通知》（浦建委物管〔2022〕47号）要求，实行“预先拨付、竣工清算”制度。原则上，加装电梯竣工后，主体工程和楼道整治工程的补贴预拨分别不超过各自补贴总额的80%，待审计后及时清算。同时，加大资金监管力度，保障资金使用安全。不过从实际操作来看，全市范围内的执行情况仍不均衡。 根据现行政策，政府财政补贴需在工程竣工验收、审计完成后才能申领。而竣工验收又涉及电梯安装、管线搬迁、绿化恢复等多个环节，任一环节出现问题（如管线混接、施工不符合规范），验收便无法通过，补贴申领也将随之受阻。对垫资建设的代建企业而言，补贴延迟意味着资金占用成本持续增加，部分企业因此陷入“纸面盈利、现金流吃紧”的困境。 （三）公积金支付政策 在加装电梯方面，上海的公积金支持政策也较为明显。根据2024年9月出台的《关于进一步加强本市既有多层住宅加装电梯全过程管理的若干意见》，明确允许业主及其配偶、父母、子女提取住房公积金，用于支付加装电梯的个人出资部分。此类操作进一步降低了电梯加装的家庭支出负担。 二、居民选择“电梯贷”的原因 （一）公共维修资金使用受限 据调研，居民选择“电梯贷”的首要原因，在于房屋公共维修资金难以覆盖加梯费用。老旧小区多建于20世纪90年代，当时缴纳的维修资金本就有限，经多年使用后已显不足。当然还有一个很重要的原因就是，维修资金的使用用途有较多约束，导致在加装电梯方面面临压力。具体来看，根据相关规定，维修资 金主要用于共用部位及共用设施设备的维修和更新，而加装电梯属于新建项目，在使用维修资金方面存在政策障碍。因此，即便资金尚有结余，多数小区也难以将其用于加梯。 这一障碍的核心法律依据，源于《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）。该办法第二条和第十八条将维修资金的使用范围严格限定于“保修期满后的维修和更新、改造”。从法律定性上看，“新建”加装电梯并不属于对原有设施的“维修、更新、改造”，因而原则上不在常规使用范围之内。此外，部分地方性规定会进一步明确将“新增设施”列为禁止列支项，使得政策障碍更加明显。 综上所述，若加装电梯项目被拒绝使用