销投逆势增长，焕新扬帆重启

中国金茂（00817） 房地产开发/公司深度研究报告/2026.06.20 证券研究报告 核心观点 投资评级:买入（首次） 基本数据2026-06-18收盘价（港元）1.39流通股本（亿股）135.12每股净资产（元）2.90总股本（亿股）135.12 中化集团背书，央企信用穿越周期：公司背靠中国中化，实控人为国务院国资委。公司2024年6月获得中化香港150亿元永续借款支持。2023年以来管理层陆续调整，2025年陶天海履任董事会主席，为公司发展带来新活力。 ❖量价齐升，销售逆势增长领先行业：公司坚定执行“核心城市、核心板块”的双聚焦战略，2025年公司实现签约销售额1135亿元，销售+15.4%，是唯一正增长的主流房企。销售均价为2.37万/m2，同比+24%。公司未售货值约2786亿元，89.2%位于一二线城市，较2024年提升2pct。 三大业务协同发展，资产证券化优势凸显：公司三大业务协同开辟第二增长曲线。公司物业租赁业务2025全年业务收入15.95亿元，北京核心写字楼出租率均为93.3%。酒店运营全年收入16.2亿元。金茂服务全年收入32.04亿元，同比+25.9%。旗下REIT上市至2025年末已完成7次超预期分红。 财务表现企稳修复，盈利质量逐步回升：公司2025年营业收入593.71亿元，同比+0.5%；毛利率15.5%，同比+6.2%；净利率3.7%，同比持平。全年新增融资成本为2.75%，较2024年下降64bp。三道红线符合要求，公司2025年净负债率、剔除资产负债率、现金短债比分别为80.8%、68.3%、1.15x。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com ❖投资建议：当前公司正在触底反转、持续修复中。公司一方面做优增量，新拿地的销售兑现强，加速资金周转和利润贡献；另一方面盘活存量，公司计划三年时间发力解决存量问题，实现自我造血与修复。后续资产负债表、损益表有望逐步修复。预计2026-2028年归母净利润为13.5、17.1、19.3亿元，同比+8%、+26%、+13%。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖风险提示：销售及拿地表现不及预期、存货减值及结转压力、出租率及租金水平不及预期。 相关报告 内容目录 1中化集团背书，央企信用穿越周期...........................................................................................................51.1中化集团赋能，品牌沉淀与战略升级并进............................................................................................51.2大股东背书，强化融资安全边际，助力穿越行业周期........................................................................51.3管理层调整，能力结构更匹配当前行业阶段........................................................................................71.4业务与商业模式：开发主业稳固，第二曲线协同发展........................................................................72销售量价齐升，销售逆势增长领先行业...................................................................................................92.1销售：业绩逆势领跑，量价双升验证产品力........................................................................................92.2投资：投资力度提升，新增土储继续聚焦高能级城市......................................................................122.3存货：货值结构进一步优化..................................................................................................................133三大业务协同发展，资产证券化优势凸显.............................................................................................143.1经营性业务：核心资产稳健运营，物业服务持续增长......................................................................143.2REITs平台：打通“投—融—管—退”闭环，资产证券化领跑行业...............................................164财务表现企稳修复，盈利质量逐步回升.................................................................................................164.1营业收入与盈利能力：收入企稳回升，盈利指标全面修复..............................................................164.2三费连续全面下降，降本增效成效显著..............................................................................................174.3债务期限与品种双优化，融资成本持续下降......................................................................................184.4公司三道红线全绿，整体财务安全边际均在监管要求内。..............................................................194.5减值准备充分，轻装上阵后，潜在弹性大..........................................................................................215盈利预测与估值.........................................................................................................................................225.1盈利预测..................................................................................................................................................225.2相对估值..................................................................................................................................................236风险提示.....................................................................................................................................................24 图表目录 图1:公司发展历程........................................................................................................................................5图2:公司由单一大股东中化控股，实控人为国资委................................................................................6图3:控股公司通过应付款项为公司提供支持............................................................................................7图4:开发业务为495亿，仍是公司的主要收入来源................................................................................8图5:公司开发业务收入占比维持在80%以上...........................................................................................8图6:开发业务毛利率回升，经营性业务维持高盈利................................................................................9图7:公司2025年销售金额同比上涨..........................................................................................................9 图8:公司销售均价大幅提升........................................................................................................................9图9:在可比企业中公司2025年销售同比增速唯一为正........................................................................10图10:销售中心向一线集中，双聚焦战略成效显著................................................................................10图11:公司华北华东区域合同销售额占比提升.........................................................................................11图12:公司创新推出金玉满堂产品系列..............................................................................................