2026展望：总量收缩持续，价格磨底深化

2026年展望：总量收缩持续，价格磨底深化

销售展望

• 2025年：受宽松政策力度弱于预期影响，购房需求萎缩。预估全年一二手住宅销售额同比下降6%至14.78万亿元，其中新房销售额降11%至7.53万亿元（面积-9%，均价-3%），二手房销售额持平至7.25万亿元（面积+15%，均价-13%）。
• 2026年：预计销售额继续下跌8%至13.55万亿元。新房销售额降幅收窄至-6%达7.09万亿元（面积-5%，均价-1%）；二手房销售额转跌，降11%至6.46万亿元（面积+5%，均价-15%），主要受供给端压力（一线城市次新房供应、银行处置资产）导致价格下探。

2025年复盘

• 新房：总量持续收缩，1-10月销售额降9.4%，面积降7.0%。需求端政策效果减弱，10月单月销售额降26.1%，面积降20.8%，单价降7%。
• 能级分布：呈现哑铃型结构，一线城市占比提升至29.0%，三线城市占比上升至26.4%。
• 二手房：持续以价换量，14城年内成交面积增5%，11月环比+14%，同比持平。优于新房主要因供应增加、价格下跌、新房“烂尾担忧”、消费降级等。
• 房价：新房降幅收窄，一二线接近企稳；二手房持续下探，全国100城跌幅31%，11月跌幅12.6%。

2026年展望

• 假设：一季度宽松政策、存款准备金率下调、保障房配售、收储推进、次新房分流等。
• 预测：新房销售额降-6%，二手房销售额降-11%，均受价格拖累。

房地产开发投资

• 新开工面积：2025年降-20%，2026年降-10%。
• 竣工面积：2025年降-18%，2026年降-9%。
• 房地产开发投资：2025年降-16%，2026年降-9%。

板块表现

• 2025年至今，地产股涨11.2%，轻资产股涨24.3%，均跑输恒生指数。
• 估值修复窗口缩短，市场对行业长期信心增强，估值持续抬升。

投资建议

• 主线一：存量市场生态的构建者与服务商
  • 物业管理服务商：现金流稳定，价值重估，建议关注华润万象生活、绿城服务等。
  • 交易平台龙头：贝壳受益于交易规模和全生命周期服务，建议关注。
• 主线二：重资产领域
  • 开发运营并重企业：商业资产抗周期性强，建议关注龙湖集团等。
  • 纯开发企业：聚焦优质可售资源，建议关注“拿地强度合理+拿地质量优异”标的。

风险提示

宏观经济下行、政策力度不足、资产价格下行超预期。